Давайте поговорим про занижение в договоре.
❌ЗАНИЖЕНИЕ!
С одной стороны многие так делают, а с другой - не знаешь, прилетит ли "письмо счастья" из налоговой.
И последствия могут быть необратимыми для обеих сторон.
Варианты расписок получения денег на разницу, которые обычно предлагают при занижении :
✔️Неотделимые улучшения.
Если вы продаёте объект за 10 миллионов, в договоре указываете 6 миллионов, а 4 миллиона показываете как неотделимые улучшения, то рискует и Покупатель и Продавец.
➡️Покупатель, в случает расторжения договора, должен будет доказывать в суде, что эти деньги он платил за квартиру, а не за дизайнерскую плитку на полу и венецианскую штукатурку на стенах.
И скорее всего, если он потеряет право собственности -он вернёт только деньги согласно договору, а 4 миллиона потеряет.
➡️Для Продавца риск заключается в том, что, неотделимые улучшения, сделанные в квартире не могут быть предметом самостоятельной купли-продажи.
И поэтому эти деньги стоит рассматривать как составную часть продаваемого объекта.
❗️И соответсвенно налоговая может насчитать налог.
✔️ Гарантийное обязательство.
Суть в том, что стороны занижают цену сделки, а ту сумму, которая не включается в ДКП, они показывают отдельно, но не пишут расписку.
Покупатель дает деньги, а продавец пишет ему гарантийное обязательство.
В нём указано, что если сделка будет признана недействительной, продавец вернет и сумму по договору купли- продажи недвижимости и сумму (разницу между фактической ценой и ценой в дкп), которая не указана в договоре, но есть в гарантийном обязательстве и прописана в виде компенсации/ штрафа за расторжение договора.
❗️Правда есть один нюанс: если продавец станет банкротом, то вам ничего не вернут, конечно же.
✔️Встречала на первичном рынке и "Соглашение о праве покупки по ДДУ".
Про сумму, которая идёт "мимо", говорят так: очень большая очередь на квартиры, но я готов ее продать именно вам, но вы мне за это "заплатите" 500.000₽ или 1.000.000₽ и т.д.
Никогда бы подобное не разрешила подписывать своим клиентам, особенно если речь идёт о суммах выше 100 тысяч рублей.
Как налоговая узнает о занижении?
➡️Безналичный платёж (многие его делают просто прописывая неотделимые улучшения в самом договоре или кредитном договоре например).
➡️Показания Покупателя.
Плюс, принимая решение покупать с заниженной суммой в договоре, Покупатель должен четко осознавать, что у него возможно возникнет не только проблема по возврату денег в случае расторжения договора, но суд может также его привлечь к уголовной ответственности за сговор с Продавцом в сокрытии налогов.
⁃ Неужели вы, Марина, не делаете сделки с занижением в договоре?-наверняка спросите вы.
Конечно делаю, если объект понравился Покупателю, и его интересы я представляю.
Но!
Тут важно не только тщательно проверить документы на юридическую "чистоту"( что важно при любых сделках), но и составить подстраховочный документ для себя.
Не буду рассказывать, что это за соглашение и в чем его суть, но благодаря ему не нужно будет доказывать о заниженной стоимости.
И конечно, я прописываю в договоре задатка, что этот документ будет подписан Продавцом, чтобы после не было у нас с ним споров на эту тему.
В случае, если я представляю Продавца, то на разницу мы совсем ничего не пишем, но если никак не можем договориться и нужно что то на разницу, то пишем гарантийное обязательство, где нет факта получения денег, а лишь устные обязательства в будущем.
Никаких расписок, в том числе на неотделимые улучшения.
Никогда не знаешь, когда и куда эту расписку Покупатель понесёт🤓.
Надеюсь, было полезно).
#квартиравмоскве #покупкаквартиры #риэлторскиеуслуги #полезнознать #ответственность #налоги #квартирныйвопрос