*22.07.22*

Я продолжу свой сериал, посвящённый девелопменту индивидуальных земельных участков, на следующей неделе. Так как, я решил его немного расширить за счёт российского садово-огородного варианта и не ограничиваться общемировым трёхчастным девелопментом. Если в России люди привыкли (хотят) жить в таком сельхозформате, то девелоперу ничего другого не остаётся, как приспособиться к этому формату и научится создавать соответствующий ему продукт. К тому же, земельных ресурсов, предполагающих (юридически) сельхозформат жизни на индивидуальном земельном участке значительно больше, чем «городского» формата. Поэтому, мне необходимо несколько дней на обдумывание этого «российского девелоперского продукта».

А сегодня, я хотел бы записать некоторые свои соображения по поводу инвестиций в недвижимость. Есть такая американская мудрость про инвестиции в недвижимость: «покупай недвижимость и жди благоприятных экономических условий для продажи, аренды и т.п. – не надо ждать благоприятных экономических условий для покупки, т.к. когда они наступят, то покупать недвижимость уже будет поздно.» Я полностью согласен с этой мыслью. Если и ждать благоприятных экономических условий, то с недвижимостью «на руках». Нет благоприятных или неблагоприятных условий для покупки недвижимости. Есть только один вариант: благоприятные условия для её продажи/аренды.

В связи с этим, возникает вопрос: по каким формальным (неэкономическим) признакам стоит выбирать объект недвижимости? Какими формальными признаками должен обладать объект недвижимости, чтобы он был устойчивым к экономическим циклам развития территории?

Так, объект недвижимости должен быть максимально полно интегрированным в общую структуру территории. Чем больше у него самостоятельности и обособленности, тем ниже его устойчивость к экономическим циклам. На сегодня, объект недвижимости можно считать максимально интегрированным в общую структуру территории, если он принадлежит улице – если он участвует в формировании улицы – если его уличный (главный) фасад образует с соседними объектами единую линию улицы. При этом, сама по себе улица должна предполагать движение, как личных автомобилей, так и общественного транспорта, но самое главное – она в обязательном порядке должна предполагать движение (присутствие) людей (пешеходов). Чем больше людей присутствует (движется) на улице, тем устойчивее к экономическим циклам будет объект недвижимости. Словом, для инвестиций в недвижимость стоит выбирать объекты на улицах с хорошими пешеходными условиями. И инвестировать в них не обращая внимание на сегодняшнюю экономическую ситуацию.

К слову, изучая европейскую территорию, я пришёл к удивительному выводу. Территории, на которых пропагандируется и развивается идея социального равенства, доля уличных объектов недвижимости с хорошим пешеходным трафиком гораздо ниже, чем на территориях, на которых издавна пропагандируется и развивается идея социальных лестниц и прочих лифтов, где только через собственный труд и собственный гений, человек может достигать больших социальных и экономических высот. Так что, социалистические администрации территорий – далеко не лучший вариант для развития и капитализации территорий. Точно так же, как локализация и обособление территорий – не лучшие условия для инвестирования в недвижимость.

С другой стороны, далеко не все территории имеют способность к уличному развитию. Из-за чего, не все объекты недвижимости бывают интегрированными в уличную структуру территории. В этом случае, необходимо смотреть на квартальную характеристику объекта недвижимости. Что из себя представляет квартал, в состав которого входит объект недвижимости? В этих условиях, квартал должен быть «открытым» со всех четырёх сторон – должна быть возможность объехать его на автомобиле или обойти его пешком. Весьма привлекательно, если квартал, в котором присутствует объект недвижимости можно пройти пешком насквозь. Словом, чем он более «открыт», тем он более устойчив к экономическим циклам развития территорий. И вновь, главным индикатором этой устойчивости являются люди (пешеходы).

Другим формальным признаком можно назвать комплексность самого по себе квартала, куда входит объект недвижимости. Так, большей устойчивостью к экономическим циклам будут обладать те кварталы, которые предоставляют человеку комплекс условий для жизни (быта), отдыха и работы.

Ну, и самый последним формальным признаком хороших инвестиций в недвижимость можно назвать наличие действий, мероприятий по общему экономическому развитию территорий. В частности, наличие условий для развития частного бизнеса. Именно, это приводит к росту капитализации территории, за которым всегда следует рост ликвидности недвижимости.