Год-полтора назад застройщики продавали все подряд новостройки под льготную ипотеку с лозунгом: будет только дороже! это инвестиция, не захотите жить сами - будете сдавать.
Агенты по недвижимости промывали мозги и продавали квартиры, как горячие пирожки. Ипотечные брокеры одобряли по 4 ипотеки семьям, сами тому ужасаясь, но тут же успокаиваясь, ибо клиенты просили так: "Вы одобрите, а мы сами разберемся, как платить будем".
Конечно, многие так и рассчитывали - купить четыре квартиры по льготной ипотеке и продать их затем по переуступке или сдавать в аренду. Про первый случай свое видение уже привела в статье (несогласие в комментариях прочитала).
А что с арендой?
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
Почему падают цены на аренду? Арендный бизнес постепенно исчезает?
Культура снимать жилье из серии "shared economy" вместо покупать и так плохо приживалась в России, а теперь и вовсе уходит с появлением доступной ипотеки.
Снижение ключевой ставки Центробанком совместно с появлением все новых и новых программ льготных ипотек привели к оттоку покупателей с рынка аренды в сторону покупки новостройки.
Отсюда, рынок аренды - в просадке. Подобный спад наблюдался 8 лет назад, когда в состав России вошел Крым. Последующие три года падение продолжалось, достигнув 20% в Москве и Петербурге.
Сегодня ситуацию повторяется, но масштабы умножаем на 100. В итоге:
- снижение арендной ставки продолжится до конца 2022 года точно
- роста арендной ставки я бы не ожидала до 2025 года
- а там - и новый виток планового кризиса не за горами, а значит, опять спад.
- плюс не будем забывать, что пандемия сильно изменила рынок аренды из-за снижения внутренней миграции по РФ (приезжие, кто снимал жилье и работал, уехали на родину работать удаленно).
Строго говоря, покупать квартиру для сдачи в аренду в России сегодня - далеко не самое радужное решение. Кто-то еще всерьез рассчитывает, что это хорошая инвестиция?
С другой стороны, конечно, все зависит от изначальной цели покупки.
- Если это было поспешное желание заработать - можно легко промахнуться.
- Если квартира куплена ребенку, который в ней пока не живет, то можно и подождать, пока он в нее заедет.
- Если сейчас кто-то насмотрелся стратегий сдачи недвижимости в аренду или начитался Роберта Кийосаки, то тоже далеко не самое лучшее время для покупки таких инвестиционных новостроек.
- Покупать апартаменты для сдачи в аренду в России - вовсе утопия, на мой взгляд.
Когда я работала в немецкой фирме, где мы делали софт для управления строительными проектами, наш директор-немец Франк Вайсс, который был изрядным футуристом и придумывал не только новые ИТ-продукты, но и предсказывал будущее строительной отрасли.
Так вот Франк был убежден еще в 2017 году, что такие платформы как Airbnb уходят постепенно, что брокеры будут не нужны, что наступает время больших данных, когда у всех будет доступ к первоисточнику напрямую.
Как считаете, прогноз сбывается?
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах России в июне составила 20,1 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 28,3 тыс. руб.
Согласно подсчетам "Циан.Аналитики" и агентства недвижимости "Этажи", снижение цен относительно мая на однокомнатные квартиры удалось зафиксировать в 12 из 16 городов-миллионников:
- Москва — 43,4 тыс. руб. в месяц, спад на 1,8%.
- Санкт-Петербург — 27,7 тыс. руб. в месяц, спад на 5,7%.
- Ростов-на-Дону — 19,3 тыс. руб. в месяц, спад на 3%.
- Екатеринбург — 19,4 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
- Омск — 14,2 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
- Нижний Новгород — 17,5 тыс. руб. в месяц, спад на 2,6%.
- Казань — 21,93 тыс. руб. в месяц, спад на 2,55%.
- Пермь — 15,6 тыс. руб. в месяц, увеличение на 6,5%.
Что может сработать на будущее?
- Искать дешевые объекты. Дешевые по каким-то причинам. Это вечно работающая схема: когда-то кто-то (инвестор?) в панике сбрасывает недвижимость по ряду причин, самое время такие объекты выкупать по привлекательной цене.
- Чтобы сейчас что-то купить, надо было продать что-то два года назад, когда ценник и ставки по ипотеке были приемлемыми. Тут нужен анализ и чутье инвестора.
- Если денег покупать сейчас что-то интересное нет (два года назад мы свято верили, что недвижимость ТОЛЬКО растет в цене), то скидывать свою недвижимость тоже нет смысла: в этот раз опоздали.
Что будет с ценами на недвижимость
Еще про рост недвижимости в цене. Она, быть может, и растет, так как растет себестоимость стройки. Но это только одна сторона закона спроса и предложения - ПРЕДЛОЖЕНИЕ.
А еще есть СПРОС: если спроса нет (= у людей нет денег и нет доступной ипотеки), то цена будет снижаться.
Вслед за арендной жилплощадью в ближайшее время подешевеют и квартиры: цена за квадратный метр не может быть одновременно заоблачной и конкурентоспособной.
То есть мало сказать, что недвижимость растет в цене, надо оценить емкость рынка, КТО сможет ее купить (портрет потенциального покупателя вашей недвижимости).
Какая недвижимость страдает меньше всего в кризисы?
Недорогая, маленькая.
Об этом я рассказываю на всех своих ресурсах уже несколько лет, и в Путеводителе пишу, и везде: забудьте о том, что нравится ВАМ; если вы - инвестор, думайте о том, что нравится людям и что они смогут у вас купить. А это небольшая, недорогая недвижимость для среднего класса или ниже, если хотите (не хочу никого обижать).
На стоимости аренды сказывается и конкуренция с первичным жильем. На примере перегретого столичного рынка можно проследить динамику роста цен на фоне низких ипотечных ставок.
Что будет с арендой дальше
Зависит от рынка новостроек: если его продолжат поддерживать, что аренда останется в просадке.
Как только наблюдается затишье с господдержкой ипотек на новостроек - аренда набирает обороты.
Вероятнее всего, так и продолжим жить.
Осенью 2022 года картина может проясниться
- Сезонность рынка никто не отменял. Перед новым годом обычно активизируются и покупатели, и застройщики. А тут еще и мировая ситуация. Осень 2022 года - однозначно интересный период посмотреть, что придумают на этот раз.
- Ипотека - это денежная машина для экономики страны. Ее невозможно заменить арендой полностью. Скорее всего, его продолжат поддерживать.
На мой взгляд, рынок аренды в столицах все равно никуда не денется, просто он меняет структуру: становится сильно зависимым от новостроек и от благосостояния населения (ситуации в стране, санкций и наличия денег в кошельке у населения).
- Вероятнее всего, рынок аренды из долгосрочного переходит в среднесрочный: договоров на 11 месяцев может стать меньше, более популярным станет аренда на 3-6 месяцев (до момента, пока дом достроится, например). Это потребует от собственников определенных навыков, настройки отлаженного процесса сдачи жилья в аренду несколько раз в год, вложения в ремонт из-за рост более высокого износа жилья.
- Безусловно, всегда будут люди, кто будет снимать жилье. Это те, у кого нет первого взноса, кто не планирует оставаться жить в столицах, кто просто еще сильно молод и занят собой, чтобы вписываться в кабалу. Такие сегменты покупателей и являются теми, кто может снять квартиру для проживания.
- По-прежнему, лучше и проще будет сдаваться небольшая квартира без дорогого ремонта и высоких платежей УК из-за своих мелких габаритов.
- Если сейчас есть, что сдавать, то, конечно, надо сдавать. Если так получилось, что вынужденно надо сдавать в аренду, то, конечно, сдавать. Покупать именно для сдачи в аренду или перепродажи (работающая схема несколько лет назад), я бы не стала.
Как дела с арендой в вашем регионе? Заметили просадку?
Читайте также про недвижимость:
- "Снижения цен на жилье в России ожидать НЕ стоит". Ценовой пузырь на рынке недвижимости. Ошибки инвесторов
