*21.07.22*

Про девелопмент индивидуального земельного участка.

Серия 2.

Прежде чем говорить о домостроении (обустройстве второй части индивидуального земельного участка) необходимо определить границу между первой и второй частями. В рамках создания комьюнити, эту границу формирует девелопер комьюнити. Это его задача – определить размеры первой части (переднего двора). Но в связи с тем, что такой девелопер может отсутствовать, то девелоперу индивидуального земельного участка приходится решать эту задачу самостоятельно. Безусловно, это не лучший вариант девелопмента комьюнити. Но ситуации бывают разные. Поэтому, далее я перечислю некоторые принципы, на которых основан размер и специфика первой части индивидуального земельного участка.

В общей девелоперской практике, первая часть индивидуального земельного участка используется как открытая парковка для личных автомобилей. Глобально, как въездная зона на участок. Поэтому, её размер (глубина) в первую очередь связан с количеством автомобилей, которое она может вместить. Однозначно, чем больше автомобилей может на ней поместиться, тем лучше, но делать её исключительно на один автомобиль не имеет смысла. Оптимальным вариантом можно назвать глубину первой части индивидуального земельного участка равной 10-12 метрам. Иными словами, равной двум средним длинам личных автомобилей. Минимальными пограничными значениями стоит считать 5-6 метров. Таким образом, следует работать в диапазоне 5-12 метров.

В том же случае, если первая часть индивидуального земельного участка не используется как открытое парковочное место, то её размер вполне возможно сократить до минимума (1-3 метра). Такие случаи в девелоперской практике редко, но встречаются. Как правило, они связаны с размещением парковочных мест на третьей части участка. В целом же, девелоперу более удобно и более выгодно делать первую часть индивидуального земельного участка максимально глубокой, отодвигая границу второй части как можно дальше вглубь участка. Да, с одной стороны, сделать открытую парковку девелоперу проще и дешевле, чем построить дом, но с другой – чем глубже на участке располагается граница между первой и второй частью, тем более приватной становится жизнь человека на участке. Таким образом, при девелопменте индивидуального земельного участка размер (глубина) первой части имеет непосредственное отношение к качеству всего девелопмента.

Также следует отметить ещё один весьма важный момент. Если соседние (в рамках улицы) индивидуальные земельные участки имеют разный (произвольный) размер (глубину) первой части, то они всегда вынуждены будут начинаться с забора. А любой забор – это вложения девелопера. Поэтому, девелопер индивидуального земельного участка может избежать этих вложений, если все первые части участков будут иметь стандартный (одинаковый) размер. Этого можно достичь только в том случае, если индивидуальный земельный участок входит в состав девелопмента комьюнити. Так что иметь дело с девелоперами комьюнити девелоперам индивидуальных земельных участков ещё и выгодно. Первые оптимизирую затраты вторых. Девелопер комьюнити стандартизирует размер (глубину) первой части для всех индивидуальных земельных участков, устанавливая единую линию улицы – определяя единую линию главных фасадов домов.

Но, как уже сказал выше, девелоперы комьюнити далеко не всегда присутствуют и девелоперам индивидуальных земельных участков приходится решать вопрос первой части участка самостоятельно. Итак. Если размер первой части участка является «произвольным» и неизбежно ведёт к появлению забора, изолирующего весь земельный участок от улицы (дороги), то он должен быть максимально возможным. В обычной девелоперской практике он уже не может ограничиться 5-12 метрами (двумя автомобилями), его следует делать равным минимум 18 метрам (трём автомобилям). Другими словами, «произвольный» размер первой части следует принимать от 18 метров и далее. Безусловно, общий размер индивидуального земельного участка должен быть соответствующим. У девелопера должно оставаться место на ещё две части, одна из которых имеет для всего участка ключевое значение.

Поэтому, девелопмент индивидуальных земельных участков с «произвольной» глубиной первой части применяется обычно к участкам, имеющим значительный размер, когда 18 метров первой части колеблется в диапазоне от 1/3 до 1/2 всей глубины индивидуального земельного участка. Что при девелопменте комьюнити является не всегда выгодным с точки зрения 50% эффективности освоения территории.

Завтра продолжу этот сериал.