Уфф.. как быстро течет время. Казалось вот я только начинаю интересоваться коммерческой недвижимостью, впереди куча непонятного и неизведанного, горы теории и новых знаний. И что я имею сейчас? Да ровно тоже самое! Конечно я немного поднаторел в специальных знаниях, могу поддержать разговор на некоторые темы относящиеся к моей специализации, но есть один большой пласт знаний который вроде и проще, а вроде и все так же загадочный - это человек!
Когда я переходил из жилой в коммерческую недвижимость у меня было предположение, что тут собственники помещений больше рассуждают категориями "деньги, прибыль, доходность и тп".
Ведь когда ты продаешь квартиру в которой прошло твое детство, ты смотришь на стол об который в 5 лет запнулся и упав всполошил всю семью или диван на котором ты впервые поцеловался с одноклассницей или с молодой беременной женой выбираете себе первое гнездышко, смотрите комнату, где будет расти ваш сын. Невозможно сохранить здравый рассудок и трезво делать свой выбор, в тебе будут говорить эмоции. Тут как раз и кроется не малая часть работы риэлтора.
Что касаемо коммерции, смысл обладания которой в большинстве случаев сводится к извлечению прибыли - сильно ничего не поменялось) Нет, ну есть конечно кто все считает, смотрит, анализирует рынок и подстраивается под него, но далеко не все. Несколько ярких примеров, которые заставили меня задуматься.
1) Помещение в большом современном ЖМ не самой ходовой площади, но в целом пойдет. Куча аналогов разной степени привлекательности. Пытается сдать уже 3! года. По факту с момента сдачи дома собственник только платит коммуналку и все, он получает прямые убытки. У жильцов массива в это время тоже формируются свои привычки "Вот в этом доме вкусный кофе продают, вот в этом кафе с приятным летником, а там детская горка, а вот там делать нечего, ни активностей, ни бизнеса и ветер дует". Из соседей у помещения только какой-то офис, он не привлекает потоки людей. И вот за 3 года прогулочные карты жильцов уже нарисовали там мертвую зону обходят этот дом стороной, ведь там нет ничего примечательного. У собственника же с другой стороны есть четкое представление относительно стоимости его метров. Оно вроде и неплохое и +- соответствует рынку, но какой от этого толк, если 3 года убытки? Расчет ли это и здравый анализ рынка? Я чет сомневаюсь. Даже сдав это помещение в 10 раз дешевле рынка можно было бы получить пол миллиона рублей за это время, а еще и бонусом ремонт от арендаторов. Уйдет ли оно по цене в 10 раз дешевле рынка, предположу что да! Это моя загадка номер 1
2) ТЦ находящийся в жилом доме. Знаете такие ТЦ коридорного типа наподобие "магазин Синтетика", где продавщицы обсуждают последние новости сериалов, а в нужном отделе всегда висит листочек, на котором написано "Перерыв 15 минут". Так вот выставлено 5 помещений в одном ТЦ, без фотографий, так еще и объявление не созданные, а обновленные из архива, где видно все изменения цены и периодичность выставления (от полу года, до года). Кому то мои суждения покажутся наивными, поверхностными, может тут имеет место эффект Даннинга-Крюгера. На мой взгляд 5 свободным площадей на микроТЦ уже не очень. Вопрос цены конечно же не обсуждается. Объявления из архива, где видно всю историю помещений, фото не делаются даже по запросу. Какие тут мотивы мне тоже сложно понять. Предположу, что по всяким менеджерским отчетам натягиваются красивые средние цифры и показатели просто пушка, но по факту место гибнет, люди уходят, менеджмент не реагирует.
Вот с такими загадками я столкнулся, мне предстоит не просто найти ответы на них, но и найти подход к разным собственникам. Пожелайте мне удачи)