«Сфера перестроилась и успешно решила возникшие проблемы», - считает Юрий Меменов, директор ООО «Региональный центр капремонта», эксперт НП «ЖКХ Контроль», эксперт площадки «Энергоэффективность» ГК – Фонд содействия реформированию ЖКХ. В беседе эксперт подвел промежуточный итог капремонта: какие комплектующие выросли в цене и на сколько, получилось ли полноценное импортозамещение и почему в антимонопольные органы стали чаще жаловаться подрядчики.
1. Какая ответственность предполагается для региональных операторов, которые годами не производят взыскание долгов по капремонту с должников и потом передают эти долги в УК и ТСЖ при выборе последних в качестве владельца спецсчета?
Ответственность может быть только в рамках гражданского законодательства. То есть собственники помещений должны будут в суде доказывать ущерб, возникший из-за бездействия владельца специального счета.
Регоператор отвечает в первую очередь за так называемый «общий котел», потому и основные его усилия направлены на «общий котел».
2. Почему в большинстве регионов России операторы в нарушение норм ЖК РФ сдвигают сроки проведения капитального ремонта на более поздние?
Будем говорить только об объективных причинах:
- Конкурсные процедуры
Сама концепция «конкурсного» законодательства говорит о стоимости работ, а не о качестве. Стараясь обеспечить качество выполняемых работ, регоператоры выставляют дополнительные требования к подрядчикам, тем самым сужая круг потенциальных исполнителей работ. Не всегда получается быстро найти подрядчика.
Очень серьезный вопрос, как формируются предельные стоимости в регионах, периодичность их обновления. Например, к моменту завершения проектирования работ, стоимость может стать неактуальной и не интересной подрядчику.
- Общая организация процесса
Единого подхода к оплате выполненных работ нет. Есть авансовый и безавансовый. Сегодня внесены изменения, позволяющие оплачивать подрядчикам до 80% в виде аванса. Но распространены схемы «безавансовой» работы и с отсрочкой платежей до года. Первый вариант оплаты для подрядчика предпочтительнее.
- Управленческий учет
Основными причинами являются: задолженность населения, экономически необоснованный размер минимального взноса на капитальный ремонт, некачественные управленческие решения региональных операторов, отсутствие информации о фактическом состоянии жилищного фонда.
3. Как с этим можно бороться?
Вопрос корректнее будет поставить так: как собственники могут повлиять на ситуацию в своем доме.
В каждом регионе утвержден порядок установления необходимости (отсутствия необходимости) проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений могут внести изменения в региональную программу капремонта, то есть передвинуть сроки работ на более ранние или поздние, заменить работы на необходимые. Начать надо с проведения общего собрания, на котором принимается решение о желаемом виде работ и сроках, а далее подготовить заявку и пакет документов, обосновывающих такое решение.
Наиболее просто решить вопрос, если в доме фонд капитального ремонта формируется на специальном счете. Но к этому решению необходимо подходит взвешено. Плюсы минусы спецсчета раскрывать не будем, об этом много написано.
4. В большинстве регионов России капитальный ремонт подъездов не включен в региональную программу (исключение — Башкирия). Планируется ли что-то делать в сложившейся ситуации?
Целями капитального ремонта зданий является устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств. Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования из-за износа и разрушения. То есть основная задача капитального ремонта – продлить жизненный цикл дома. Ремонт подъездов – эстетичность и комфорт проживания. С учетом накопленных колоссальных недоремонтов жилого фонда, включение подъездов в региональные перечни работ капитального ремонта маловероятны.
Сейчас обсуждается создание федеральной программы по ремонтам подъездов в многоквартирных домах.
5. В Мурманске прошел третий всероссийский форум «Умный город: новые вызовы», где обсуждался вопрос модернизации ЖКХ. Требуется ли модернизация капремонта? И как она должна выглядеть?
Вектор развития капитального ремонта верен: он помогает сохранить жилищный фонд.
Каждый капитальный ремонт должен сопровождаться мероприятиями по повышению энергоэффективности и энергосбережению. Это не только современные требования, но вложившись один раз вы экономите на всем цикле жизни дома.
Например, если ремонтируете горячее водоснабжение, то надо изолировать трубы, стояки в квартирах. Тем самым вы снижаете теплопотери и обеспечиваете надлежащее качество теплоснабжения, а значит экономите.
Но есть два важных законодательных нюансов: уточнение понятия капитального ремонта и возможность поэтапного проведения.
Существует распространенное мнение, что капитальный ремонт – это не менее 50 % объемов ремонтных работ от конструктивного элемента. Такое мнение сформировано из применения методических рекомендаций ГК – Фонд содействия реформированию ЖКХ. Однако данные рекомендации применимы только в отношении капитальных ремонтов, финансируемых за счет средств самого ГК – Фонда.
Согласно ч. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Текущий ремонт рекомендовано определять в соответствии с п.2.2 Методического пособия МДК 2-04.2004. Под ним понимаются мероприятия, проводимые в плановом порядке для устранения неисправностей, частичного восстановления эксплуатационных параметров с заменой или восстановлением некоторых элементов по перечню, установленному нормативными и техническими документами. П. 3.6.9 указанного пособия установлено, что конструктивные элементы жилого здания и элементы внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:
- кровельные покрытия - 50 %;
- покрытия полов - 20 %;
- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15 % от их общего объема в жилом здании.
Уточняет понятие п.3.1 ГОСТ Р 56535-2015, определяющий текущий ремонт, как комплекс плановых работ в пределах содержания общего имущества МКД путем восстановления элементов, частично утративших функциональные способности, и доведение их до нормативного состояния. Объем работ не должен превышать 30% от всего общего имущества. При превышении этого объема можно признать капитальным ремонтом.
ГОСТ Р 56193-2014 и иные руководящие документы и нормативные правовые акты не дают однозначного ответа, что есть капитальный ремонт.
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, установлен Жилищным кодексом РФ и может быть расширен региональным нормативным правовым актом. Исходя из положений, указанных выше документов, не запрещается проведение капитального ремонта отдельных участков общего имущества в многоквартирном доме. Например, только замена домовой магистрали отопления при капитальном ремонте системы теплоснабжения.
Судебная практика также не дает однозначного ответа, возможно ли проведение капитального ремонта «поэтапно». Существуют судебные решения в пользу возможности и невозможности. Ситуация на сегодня такова, что «поэтапность» — объективная необходимость.
6. Какие основные проблемы капремонта? И изменились ли эти проблемы за последние годы?
Основная проблема – отсутствие понимания у владельцев специальных счетов, как организован и проводится капремонт. Большинство относится к нему как ко второму текущему ремонту, но с дополнительными обременениями: квалифицированное большинство собственников для принятия решения о капитальном ремонте, особенности в договоре подряда и формализованные документы закрытия (КС-2, КС-3).
Существующий ГОСТ на организацию капитального ремонта определяет основные этапы его организации и проведения, но не раскрывает содержания каждого этапа. Например, отбор подрядчиков на конкурсной основе. Как правило такой конкурс, если он и проводится вообще, то основывается на стоимости работ. Однако ГОСТ говорит прямо, что снижение цены может быть признано только в том случае, если участник конкурса, предложивший снижение цены, обоснует такое снижение и комиссия посчитает такое снижение обоснованным. Не допускается необоснованное снижение цены на конструкции, материалы и оборудование, если нет официального подтверждения завода - изготовителя (поставщика) таких материалов, что снижение цены не скажется и не повлияет на качество таких материалов и что в результате такого снижения цены не будут применяться материалы и оборудование заведомо ниже качеством.
Распространенная ситуация: собственники, руководствуясь жилищным кодексом, проводят капитальный ремонт, когда пожелают. Да, такое право есть. Но это право необходимо правильно реализовать. Например, не стоит забывать о согласовании работ с региональной программой региона.
Какой вид работ выполнить? Как оказалось, серьезная проблема. Например, в доме хотят отремонтировать межпанельные швы, заменить окна в местах общего пользования. Зачастую так и голосуют за капитальный ремонт межпанельных швов и замену окон в МОП. Но в перечне работ (услуг) по капитальному ремонту таких работ нет. Перечень четко определяется Жилищным кодексом и может быть расширен региональным законодательством. Это есть ни что иное, как капитальный ремонт фасада. Таких примеров масса и многие из них заканчиваются наложением обязательств на собственников помещений восполнить свой собственный фонд капитального ремонта на израсходованную сумму, то есть заплатить второй раз взнос на капремонт.
Про исполнительную документацию при капитальном ремонте в 99% случаев вообще не слышали.
Появилась тенденция к осознанию серьезности отношения к капитальному ремонту. Управляющие организации, товарищества и кооперативы стараются более ответственно подходить к вопросу: проверяют подрядчика, торгуются с ним по цене и смотрят качество работ. К нам за помощью обращаются управляющие компании, заказчики капремонта и подрядчики, чтобы вместе пройти все этапы капремонта, начиная от документации и заканчивая проверкой качества.
7. С какими трудностями в проведении капремонта столкнулись в этом году?
Начало года отметилось уходом с рынка ряда зарубежных компаний, производящих технологичное оборудования, в основном для систем теплоснабжения и водоснабжения: насосы, регулирующие клапаны, общедомовой учет.
На сегодня ситуация такая:
- ОДПУ использовались и используются отечественные, но цена выросла от 5% до 50%.
- Насосное оборудование использовалось европейского производства. Сейчас используются оборудование-аналоги из Китая, но полноценной замены по ряду функционала пока не получается. Затраты на насосной оборудование остались примерно на том же уровне.
- Регулирующие клапаны выросли в среднем на 20%.
Потенциальные исполнители, проигравшие в конкурентной борьбе за клиента на основании тендера, стали обращаться в антимонопольные органы. Те в свою очередь проверяют дома на предмет того, как прошел конкурс по отбору подрядной организации, его правомерность.
Появляются решения судов, по которым подрядные организации несут солидарную ответственность с заказчиком за нарушение при организации и проведении капитального ремонта. Например, в Кировской области заключили договор подряда на капитальный ремонт фасада. В процессе работ были внесены ряд изменений в объемы и конкретные мероприятия по ремонту, работы были выполнены в полном объеме, подрядчик получил положенные ему денежные средства. Кассационная инстанция постановила, что подрядчик обязан вернуть денежные средства на специальный счет, так как выполненные мероприятия не относятся к капитальному ремонту фасада. То есть, возложив на подрядчика ответственность за нарушения, допущенные собственниками. А это уже ведет к тому, что каждый подрядчик и даже поставщик материалов и оборудования для такого ремонта рискует, заключая договор, источником финансирования которого является специальный счет на капитальный ремонт. Мы приняли участие в деле на стороне подрядчика и следим за ситуацией. Справка.
8. Если подводить промежуточный итог проведения капремонта в 2022 году, то какой он?
Капремонт стал дороже, но главное — не остановился. Сфера перестроилась и успешно решила возникшие проблемы.
9. Идеальный капремонт. Как он выглядит?
Невозможно знать всё, каждый должен заниматься своим делом: управляющая компания или товарищество – управлять, РСО – поставлять качественный ресурс. А капитальный ремонт организовать, обеспечить выполнение, проконтролировать его качество - профессиональный технический заказчик капитального ремонта, то есть физическое или юридическое лицо, которое возьмет на себя всю заботу в этом вопросе: проведет конкурс, согласует с органами власти, подготовит необходимые бумаги и многое другое, даже привлечет все возможные виды поддержки от государства.