В Краснодаре во втором квартале 2022 года на вторичном рынке стоимость квадратного метра жилья снизилась на 8,2% - до 105,4 тыс. рублей. При этом средняя цена лота уменьшилась еще больше – в среднем на 11,4%, такие данные приводит федеральный портал «Мир Квартир».
Аналогичная ситуация наблюдается еще в нескольких городах России. Эксперты отмечают, что на снижение цен повлияло сокращение спроса. При этом цена лота снизилась сильнее в большем числе городов, чем цена квадратного метра.
«Этому есть объяснение: на вторичный рынок вышло много небольших квартир и студий, в том числе перешедших с первичного рынка. За последние три месяца средняя площадь выставляемой квартиры сократилась с 57 до 54 кв. м», - отмечается в исследовании.
По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, вторичное жилье, как правило, быстрее реагирует на изменение ситуации на рынке, в том числе на спрос. За второй квартал этого года, говорит эксперт, спрос существенно упал как на вторичном, так и на первичном рынке.
«Застройщики более организованные игроки рынка, они имеют банковское финансирование, какие-то финансовые запасы. В случае длительного сокращения спроса имеют возможность удерживать прежний уровень цен на фоне снижения продаж. Что касается вторичного рынка, который состоит из большого числа разрозненных собственников, то здесь каждый устанавливает цену, исходя из своих интересов и задач. Понятно, что люди, для которых продажа не является срочной, могут удерживать цены, но много и тех, кто у кого реализация жизненных целей откладывается на более длительный срок из-за долгого ожидания. И спустя, например, полгода они понимают, что нужно корректировать и снижать цену», - говорит эксперт.
Илья Володько согласен с тем, на рынке недвижимости в Краснодаре по итогам апреля-июня текущего года в среднем стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 7-8%. По его словам, собственники «вторички», которые нацелены на быстрые продажи, предлагают в ряде случаев дисконт до 10%, чтобы стимулировать спрос на свои квартиры.
«Поэтому мы видим среднее падение цен на рынке. Еще одна причина, которая связана с падением цен – это увеличение срока экспозиции объектов жилья на рынке. Спрос упал как на первичном рынке, так и на вторичном рынке очень существенно за второй квартал, соответственно, растет срок экспозиции. Тем самым на рынке накапливается больше квартир и предложений, растет конкуренция», - пояснил Илья Володько.
Большое количество небольших квартир и студий, появившихся на вторичном рынке, он объясняет отчасти тем, что в последние два года многие инвесторы, желая заработать, вкладывали свои средства в более доступные малогабаритные квартиры. Сейчас они выходят на рынок, чтобы получить свою прибыль.
«С 2020 года в Краснодаре очень сильно росли цены на недвижимость, и это привлекло на рынок большое количество желающих заработать инвесторов. В последние два года такие инвесторы в большинстве случаев вкладывались в малогабаритные квартиры, бюджет покупки которых был достаточно приемлемым. Со временем такие квартиры подорожали, как и вся недвижимость в целом. Сейчас цены уже достигли максимума, и дальше мы не ожидаем, что они будут расти. Понимая, что перспективы дальнейшего роста цен нет, инвесторы начинают эти квартиры выставлять на рынок, чтобы реализовать и зафиксировать свою прибыль. Думаю, в некоторой степени это объясняет то, почему у нас вышло на рынок большое число студий», - отметил Володько.
Эксперт добавил, что это обстоятельство также будет способствовать коррекции цен на рынке вторичной недвижимости в отрицательную сторону. «Когда большое число людей желают продать свою недвижимость и выходят на рынок, появляется большой объем предложения, так или иначе – это заставляет цены корректироваться в нижнюю точку», - сказал гендиректор консалтинговой компании MACON.
О тенденции к уменьшению стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынках, говорит и генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко. По данным эксперта, цены на жилье по некоторым локациям снизились более чем на 8%, однако говорить о «ценовом дне» пока сложно.
«Сегодня многие застройщики предлагают программы субсидированной ипотеки, в рекламном поле можно увидеть такие предложения на уровне ставки под 0,1% и т.д. Парадокс, но получается, что в таком случае сам объект для клиента, если мы возьмем два аналога на первичном и вторичном рынке, на вторичном рынке - будет стоить дешевле. К примеру, рассмотрим квартиру в готовом и в строящемся доме с аналогичными характеристиками: в одной локации, с одинаковой площадью, на таком же этаже и т.д. На вторичном рынке такая квартира будет стоить в среднем на 20% дешевле, чем на первичном. При этом ежемесячный взнос в случае первичного рынка будет в 1,5-2 раза меньше. Для людей это является решающим фактором при выборе квартиры. Поэтому, чтобы конкурировать с первичным рынком, где присутствует субсидированная ипотека и где размер ежемесячного взноса получается меньше, вторичному рынку все больше приходится снижать цены», - поделился мнением эксперт.
По итогам 2022 года, по мнению Илья Володько, в среднем снижение стоимости жилья на вторичном рынке может составить до 12%.
«Думаю, в течение третьего и четвертого кварталов мы еще будем наблюдать снижение, если ситуация кардинально не изменится. Рынок недвижимости в первичном, и во вторичном сегментах будет стагнировать. К показателям прошлого года мы точно не вернемся. Нельзя сказать, что будет обвал цен, но небольшая отрицательная коррекция цен будет происходить каждый месяц. По итогам года общее падение цен на вторичном рынке может составить порядка 10-12%», - отметил генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
Эксперт добавил, что тенденция к снижению цен на первичном рынке также имеет место, однако она не настолько очевидна.
«Здесь у нас меньше возможностей увидеть реальную картину. Потому что есть разница между декларированными ценами, которые застройщики выставляют на сайтах и озвучивают клиентам, и есть цены, по которым совершаются реальные сделки. Когда мы смотрим на реальные сделки, то видим, что сейчас в городе действует большое количество разных акций, скидок и бонусов, которые девелоперы предлагают своим клиентам, в том числе, и субсидированная ипотека. Если посмотреть декларируемые цены без учета различного вида скидок, то понятно, что цены как минимум перестали расти и скорее всего немного корректируются в отрицательную сторону. Думаю, в этом году за счет различного рода маркетинговых акций и приемов, мы увидим, что цены на «певичку» будут падать», - заключил эксперт.
Татьяна Баранова