Орган жилстройнадзора ХМАО-Югры по жалобе собственника провёл в отношении лицензиата внеплановую проверку по вопросу законности размещения на крыше МКД антенн сотовой связи и установил, что договор пользования ОИ МКД заключён на основании протокола ОСС, в котором приняли участие 52,5% собственников помещений.
Радостно установив отсутствие кворума, орган жилстройнадзора выдал предписание о необходимости инициировать ОСС, на котором повторно рассмотреть вопрос по предоставлению ОИ МКД в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в МКД.
Вот именно это предписание лицензиат и пошёл обжаловать в арбитражный суд.
Оставим в стороне вопрос целесообразности «инициировать ОСС». Формально, если б никто не явился, можно было составить соответствующий акт и уведомить всех о том, что ОСС не состоялось.
Но лицензиату важно было отстоять уже существующие договорные обязательства, и мы в этом поддерживаем коллег.
Суды трёх инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для вынесения оспариваемого предписания ввиду того, что решение о предоставлении права пользования ОИ МКД принято на ОСС в отсутствие необходимого кворума.
Напомним, в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения по данным вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Что же указал Верховный Суд?
Во-первых, жалоба лицензиата была передана-таки на рассмотрение в коллегию. Нашим коллегам пришлось после отказа в передаче жалобы обратиться к заместителю Председателя ВС РФ, который не согласился с отказным определением и передал жалобу.
Приведём изложенные в определении ВС РФ мотивы отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Сторонами не оспаривалось, что решение ОСС принято в отсутствие установленного кворума для разрешения данного вопроса.
Вместе с тем, главой 6 ЖК РФ установлены не только специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.
При этом нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения.
Срок исковой давности для признания ничтожного собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, где указано, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В данном деле ВС РФ отметил, что собственник, инициировавший обращение с соответствующим заявлением (жалобой) в службу, не воспользовался установленным действующим законодательством порядком оспаривания решения собственников помещений многоквартирного дома, избрав административный порядок рассмотрения обращений о нарушении требований жилищного законодательства.
Мы уже отмечали в статьях, что срок давности по оспариванию ОСС не может исчисляться как-то иначе и нельзя отсчитывать его от даты, когда орган ГЖИ что-то там выявил в проверке.
Наличие у административного органа полномочий на проведение проверки соблюдения лицензионных требований не свидетельствует о наличии у службы права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков.
Отсутствие в ЖК РФ срока для обращения административного органа в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не означает, что административный орган наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд и (или) имеет не ограниченное сроком право оспаривать данные решения.
Указанная позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021) и ошибочно не была учтена судом кассационной инстанции при рассмотрении дела.
Наличие либо отсутствие последующего одобрения собственниками помещений ранее принятого решения о размещении оборудования, длительность договорных отношений с арендатором не является ключевым моментом при оценке законности действий административного органа.
Служба была вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, руководствуясь при этом положениями ч. 6 ст. 20 и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, однако не воспользовалась данным правом.
Мы при всей скромности скажем, что давно придерживаемся такого правила. Если органу ГЖИ что-то не нравится в проведённом ОСС, пусть реализует своё право обратиться в суд и там доказывает свою правоту. Никакие «признаки» ничтожности» здесь не будут козырным аргументом.
Итак, предписание отменено как незаконное. Мы поздравляем коллег из ХМАО-Югры; настойчивость помогла добиться важного для всех нас судебного акта, который не раз поможет в спорах с органами лицензионного контроля!
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги УК и ТСЖ. В суды вместе с вами и вместо вас не ходим, но подготовим все необходимые документы: иск, претензию, обжалование, апелляцию. Если у вас проигрышная позиция и шансов на успех мало, то прямо об этом скажем, а не будем сулить золотые горы. Но обращайтесь к нам заранее, а не перед заседанием или перед проверкой ГЖИ, так как ответы готовим в течение 5 рабочих дней.
Запись на консультацию здесь.