Решил написать серию текстов, посвящённых девелопменту индивидуальных земельных участков.
Серия 1.
Ниже и далее я буду рассматривать трёхчастный девелопмент индивидуального земельного участка, который является обычным для большинства стран и территорий (передний двор/сам дом/задний двор), в рамках трёхчастной же структуры этого бизнеса (девелопер комьюнити/девелопер индивидуального земельного участка/потребитель). В связи с тем, что девелопмент комьюнити в России поставлен на паузу, а если честно, то его и не было никогда, то девелопмент индивидуальных земельных участков является пока что более актуальной темой, чем девелопмент комьюнити.
В целом и в общем, девелопмент индивидуального земельного участка подчиняется принципу 50% эффективности его освоения. Это значит, что при любых его размерах, при любой его конфигурации, процент его освоения (приспособленность для жизни человека) должен составлять не менее 50 от его общей площади. При этом, чем выше этот показатель, тем эффективнее его освоение. Другими словами, при 50% и более освоении индивидуального земельного участка можно говорить о формировании девелоперского продукта и эффективности инвестиций в него. При меньшем проценте освоения площади индивидуального земельного участка говорить об эффективности инвестиций нельзя. В связи с тем, что при меньшем проценте освоения выйти на готовый самостоятельный (качественный/ликвидный) продукт (территория) нельзя. Оставшаяся неосвоенной территория индивидуального земельного участка всегда уходит в издержки девелопмента, попросту – это расходы (убыток) девелопера. И они обязаны быть минимальными.
Так, при трёхчастной структуре девелопмента индивидуального земельного участка, освоение двух из трёх частей уже, можно сказать, даёт девелоперу необходимую ему 50% эффективность. Но эта самая эффективность будет таковой лишь при выполнении одного единственного условия: первая часть индивидуального земельного участка (передний двор) в сумме со второй частью (сам дом) должны давать 50% площади всего земельного участка. Таким образом, необходимая эффективность девелопмента индивидуального земельного участка достигается только при условии минимизации его третьей части в процентном соотношении к сумме из первых двух частей. По моему опыту, третья часть по отношению к сумме из первых двух частей должна составлять не более 30% от общей площади индивидуального земельного участка. То есть, сумма первых двух частей составляет 70% от общей площади.
Распределение площади индивидуального земельного участка между первыми двумя частями в большей степени зависит от преследуемого девелопером качества продукта и его инвестиционных возможностей. Вторая часть (сам дом), однозначно, с инвестиционной точки зрения, требует больших затрат и усилий, чем первая. Поэтому, достижение минимального качества девелоперского продукта происходит за счёт увеличения площади первой части, и сокращения площади второй части индивидуального земельного участка. Итак, мы вновь возвращаемся к принципу 50% эффективности. Только в этом случае, мы возьмём за 100% не всю площадь индивидуального земельного участка, а только сумму первых двух его частей.
Распределение площади между этими двумя частями 50/50 (50% первая часть/50% вторая часть) является границей минимального качества девелопмента индивидуального земельного участка. Повышение качества девелоперского продукта происходит за счёт увеличения доли второй части в этом соотношении. Например, первая часть занимает 30%, а вторая 70% общей суммы площади этих двух частей. На мой взгляд, такое соотношение является оптимальным.
Но всегда необходимо понимать, что увеличение процентной доли второй части по отношению к первой, всегда способствует повышению качества освоения всего индивидуального земельного участка. Как этому способствует минимизация доли третьей части по отношению к сумме первых двух частей. Собственно, именно, поэтому девелоперов индивидуальных земельных участков принято во всём мире именовать застройщиками. Эффективность их деятельности слишком сильно зависит от эффективности преобразования второй части индивидуального земельного участка. Об этом завтра.