Существует 4 формы взаиморасчетов на сделке. Их условно можно разделить на две группы - наличный и безналичный расчет.
- Ячейка (наличный расчет)
- Аккредитив
- Эскроу-счет
- Безналичный перевод - этот знаю только в теории, на практике ни раз не слышала, чтобы кто-то им пользовался.
1) Расчет наличными через банковскую ячейку в хранилище
- Передача "из рук в руки" с оформлением расписки
- Передача посредством банковской ячейки.
Ячейка - это помещение для временного хранения денежных средств, как правило, находится за семи замками в полуподвальном помещении банка.
На сделке покупатель помещает свои наличные денежные средства в ячейку. Продавец получает эти средства при предоставлении в банк документов, указанных в договоре аренды ячейки.
Например, Банк Санкт-Петербург требует продавца и покупателя явиться вместе на изъятие средств из ячейки: порознь никого из них в хранилище не пускает.
Договор аренды банковской ячейки обычно подписывают вместе с остальными договорами. После этого оплачивается аренда. О том, кто платит — целиком покупатель или расходы делятся пополам, — стороны договариваются между собой. Затем менеджер выдает ключи от ячейки, и все отправляются закладывать деньги.
В банке можно заказать дополнительные услуги — проверку и пересчет банкнот, за это придется отдельно заплатить. Как только деньги заложены, а сейф закрыт, в силу вступают условия договора: банк даст доступ к деньгам только в том порядке, который описали стороны в договоре.
Ключ от ячейки обычно остается у покупателя и отдается продавцу после регистрации права собственности в обмен на расписку о получении денег. Но стороны могут договориться и о том, что ключ хранится у продавца, — он все равно не сможет получить доступ к ячейке без документов, подтверждающих регистрацию.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Запросить Путеводитель можно в телеграм @ybezginova
2) Аккредитив - блокированный лицевой счет
Аккредитив - это документ-распоряжение покупателя своему банка, согласно которому покупатель поручает банку перевести деньги в безналичной форме за недвижимость продавцу при определенных условиях, прописанных в аккредитиве.
Все эти условия как раз и прописываются в аккредитиве:
- договор приобретения с отметками с переходе права и возникновении ипотеки;
- выписка из ЕГРН о возникшем праве собственности.
В выписке ЕГРН могут быть ошибки, например, в наименовании залогодержателя, то есть банка. Так, "Банк ДОМ.РФ" и "ДОМ.РФ" - это разные юрлица с разными ИНН. Если Росреестр неверно указал, у кого из них ипотека, то аккредитив раскрывать не имеют право.
3) Эскроу-счет
Эскроу-счет - это не инновация, такая форма существовала в банках и до изменения 214-ФЗ с 1 июля 2019 года.
Эскроу-счет - это счет в банке, используемый для депонирования (хранения) денежных средств одного лица для передачи другому после завершения сделки.
Эскроу-счета используется как на первичном, так и вторичном рынке недвижимости. Договор эскроу-счет трехсторонний.
Договор на аккредитив или эскроу-счет подписывают тоже во время сделки или до нее. После этого вносят сумму первого взноса на аккредитив или эскроу-счет. Банк переводит в свою очередь недостающую сумму — кредитные деньги — на аккредитив или эскроу-счет.
На вторичных сделках и переуступках в своей жизни я пользовалась наличкой и ячейкой; новостройки, как правило, покупают через аккредитив или (тем уже с 1 июля 2019 года) эскроу-счет.
В договоре на эскроу-счет прописывается личный счет владельца счета, куда перечисляются деньги, если вдруг договор купли-продажи между покупателем и застройщиком будет расторгнут.
Когда формальные расчеты окончены, банк соберет пакет документов для регистрации ипотеки — с этим пакетом и договором купли-продажи вы и отправитесь на регистрацию вместе с продавцом.
Краткие итоги: собираемся на сделку
- Тщательно проверяйте документы до сделки: особое внимание уделите реквизитам, срокам и суммам.
- Заранее выберите форму расчетов — обычно безналичный расчет безопаснее и дешевле расчетов через банковскую ячейку. Узнайте о вариантах расчетов, которые предлагает ваш банк.
- В договоре купли-продажи помимо личных данных обязательно проверьте, при каких условиях продавец получит деньги и когда он должен освободить квартиру.
- В договоре ипотеки или закладной обратите внимание, в какой ситуации банк может обратить взыскание на квартиру, а также что можно, а что нельзя делать с жильем.