Наверное кто-то из вас сейчас расстроится, узнав, что оценка стоимости квартиры происходит не на основании того, что сосед продает за столько-то миллионов, а моя квартира лучше, потому что я там своими золотыми руками обои клеил 5 лет назад и они до сих пор не отвалились. Поэтому я еще сверху к его цене пару тройку соточек/мильончик накину. И продам двушку по цене трехкомнатной квартиры! Или двух однокомнатных! Я не тороплюсь, подожду своего Ваньку-дурака, который за эту цену купит😁
Нет, друзья мои, это так не работает. Как вариант, можно поставить такую цену и смотреть по спросу, если звонков нет, то постепенно снижать цену. До тех пор, пока не появятся хотя бы звонки. Но так можно потерять много времени и есть риски недополучить прибыль, если рынок падает. А что бы понять, падает он или растет, нужно проводить аналитику.
Если Вы продадите свой квартиру по завышенной цене через год-другой, то тооько потому, что все квартиры подросли в цене и Ваша оказалась в рынке, а вместе с этим выросли и цены на все остальное. Значит о дополнительной выгоде речи быть не может🤷♀️
Пока вы гадаете на кофейной гуще в течение месяца, двух, трех, шести, цены на квартиры могут значительно упасть. А, вот на все остальное в России они продолжат расти🤷♀️
Поэтому предлагаю рассмотреть более точный вариант, если есть реальная необходимость продать квартиру и хочется примерно понимать сроки продажи.
Посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры, на авито поставьте в фильтрах:
- Тот же район;
- Аналогичные по этажности и материалам стен дома (квартиры в кирпичных домах ценятся больше, чем в панельных);
- Этаж (крайние этажи всегда дешевле, 2-3 в хрущевках будет дороже, чем 4-5-й, так как нет лифта и подниматься тяжело, 1-й может быть дешевле 4-5);
- Поставьте квадратуру (например, если двушка в хрушевке 46 квм, можно выставить фильтр от 42 до 50);
- Укажите наличие балкона или лоджии;
- Планировку комнат (смежная или раздельная).
И фильтр "Дешевле".
Посмотрите, какие предложения имеются на рынке, какая минимальная цена за квадратный метр.
И эту стоимость умножьте на количество квадратных метров своей квартиры. Что бы понять самую низкую планку, ниже которой ставить цену не стоит, если продать нужно не за неделю.
Покупатели будут смотреть сначала самые бюджетные варианты и прикидывать, во сколько обойдется ремонт, сколько это займет по времени и стоит ли оно того или можно рассмотреть квартиру с ремонтом. Или нужно с ремонтом и мебелью.
Сравнивайте состояние своей квартиры с тем, что на объявлениях, если квартира с хорошим ремонтом, смотрите цены за квадратный метр таких квартир. Если без, то без. Так же смотрите в описаниях, остаётся ли мебель и какая).
Посмотрите минимальную стоимость за квадратный метр на аналогичные по состоянию квартиры, с учётом ремонта и мебели. И умножьте на свои квадраты. Так поймете приблизительную стоимость, за которую квартира квартира может продаться в течение месяца.
Сбросьте фильтры, кроме количества комнат и откройте на авито поиск по карте и изучите своих ближайших конкурентов, какая у них минимальная стоимость за квадрат, какое состояние квартир, какие преимущества по сравнению с Вашей, какие недостатки.
Далее, учитывая ряд факторов, можно поэксперементировать с ценой:
- Наличие или отсутствие балкона или лоджии, на одно окно лоджия или на два, их остекление, с выносом или без, как открываются окна, утеплена или нет);
- Планировка (раздельные комнаты ценятся больше, если окна выходят на разные стороны дома, то еще больше);
- Угловая квартира или нет (в северных районах это очень актуально, так как через угол идут большие теплопотери, плюс вдоль такой стены с окном не поставить шкаф);
- Ремонт (зачищенная под ремонт может стоить дороже, чем с бабушкиным ремонтом, так как уже не нужно тратить время и деньги на демонтаж и вывоз мусора, в приоритете для покупателей наличие окон ПВХ, новая проводка и медная сантехника, новые радиаторы);
- Газификация дома (газифицированные дома пользуются меньшим спросом),
- Перепланировка;
- Год постройки (чем больше износ здания, тем дороже страховка для ипотечников и хуже состояние коммуникаций).
Так же на стоимость влияют:
- Близость детских садов, школ, институтов и их престижность;
- Больниц и поликлиник и их направленность;
- Остановок и парковочных мест, охраняемых и крытых стоянок, велодорожек;
- Магазинов, супермаркетов, круглосуточных магазинчиков у дома;
- Детских площадок, спортивных площадок, катков, бассейнов, спортклубов;
- Вид из окна (на дорогу, на парковку, на детскую площадку, на город или реку, на лес, на забор, на мусорные баки, на соседские окна), солнечная сторона или нет (если в Иркутске солнечная сторона в приоритете, то в Краснодаре наоборот😅);
- Капитальный ремонт дома (узнайте у своей УК, когда планируется и какие работы планируются или проводились);
- Состояние подъезда (запахи, ремонт, ухоженность);
- Неидеальные соседи, лающие в подъезде собаки;
- Обременения (ипотека, кредит под залог этой недвижимости, арест недвижимости за долги, задолженность по коммуналке, несовершеннолетние или недееспособные собственники, квартира в найме и т.д.);
- Форма собственности (наследство, особенно свежее);
- Срок владения менее 3-х лет;
- Частая смена собственников;
- Сделка по доверенности;
Внутри одного района существуют свои особенности локаций и понятие ликвидности (востребованности покупателями), квартира вблизи набережной или торговых центров всегда будет дороже, чем в спальном районе; квартира на первом этаже вблизи достопримечательностей или больниц может быть дороже аналогичной на втором этаже в соседнем дворе.
Так же на стоимость жилья в целом влияют время года, политическая и экономическая ситуация в стране, количество нового жилья, вводимого в эксплуатацию, социально-демографическое положение, туристический поток, климатические сюрпризы, платежеспособность население, процентная ставка на ипотеку, поддержка от государства и прочее.
Некоторые собственники считают, что когда самые дешёвые квартиры раскупят, купят и их квартиру по завышенной цене. Это заблуждение. На смену тем квартирам придут новые, которые нужно срочно продать по тем или иным причинам. Продавцов на рынке недвижимости сейчас гораздо больше, чем покупателей и у покупателей есть возможность походить и повыбирать, поторговаться.
Далее, ставите свою квартиру в рекламу и оцениваете количество просмотров, звонков и показов. Если звонят и смотрят активно, можно немного поднять цену. Если мало, снизить.
В первый месяц большинство звонков и просмотров будет от риэлторов, поэтому оценить реальный интерес покупателей будет достаточно сложно. Но, если "цена в рынке" и нет явных недостатков, то покупатель появится уже в течение первого месяца.
И еще несколько нюансов:
- Чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость за квадратный метр. Как правило, нельзя продать двушку и купить взамен трешку или две однушки в пределах одного города, даже если двушка в центре, а однушки на окраине.
- Посмотрите, сколько предложений на рынке за Вашу цену, но в более лучшей локации, в лучшем состоянии, больше по площади.
- Нельзя продать хрущевку и купить за те же деньги равноценную квартиру в новостройке. В новостройках цена за квадрат всегда выше.
- В 95% квартир в рекламе в стоимость уже заложена комиссия риэлтору, которую будет платить продавец за приведенного покупателя и торг для этого покупателя. Поэтому при расчете стоимости за свою квартиру нет смысла накидывать их сверху, тогда квартира может оказаться переоцененной. А если их убрать из конечной стоимости, то значительно уменьшатся шансы на продажу, не смотря на то, что цена может стать ниже. Потому что покупатели торгуются практически всегда, а все те же 95% сделок проходят с участием риэлторов. Так устроен ранок недвижимости🤷
- И имейте ввиду, что в конечном итоге стоимость зависит от желания и готовности покупателя купить именно эту квартиру за определенную цену, а не от желания продавца продать за столько, за сколько вздумается.
Я знаю несколько квартир в своем районе, которые продаются уже более года, а одна из них стоит в рекламе уже порядка четырех лет и пока не нашлось желающих купить их за такую завышенную цену, а торговаться собственники категорически отказываются🤷 Видимо в Москву переезжать собираются😅