В мае 2020 года в пандемийной самоизоляции у меня возникла идея подкаст-канала, до которого мои руки так и не дошли. Но я написала сценарий двух выпусков. И готова их показать. Эдакий привет из 2020 года: господдержка уже запущена, Эскроу еще фактически нет, маятник инвестиций с кредитным плечом делает первое, слабое движение:
Добрый день, уважаемые друзья!
С вами подкаст-канал «Человек с ключами», и я его ведущая Анастасия Казанская.
Как изменятся цены на строящееся жилье? Что такое самоисполняющееся пророчество? И какой стратегии придерживаются застройщики при формировании цены? Поговорим сегодня.
Погнали!
Прежде чем мы начнем говорить о механизме формирования цены на недвижимость, давайте очень быстро пробежимся по механике влияния и вернемся на пару лет назад, для того, чтобы продемонстрировать этот механизм в действии.
Самоисполня́ющееся проро́чество — предсказание, которое косвенно влияет на реальность таким образом, что в итоге оказывается верным.
Хотя мотивы самоисполняющегося пророчества можно проследить ещё в мифах Древней Греции и Индии, однако сам термин в его сегодняшнем прочтении стал известен лишь в 1949 году благодаря работе американского социолога Роберта К. Мертона «Социальная теория и социальная структура».
Вот такое определение самоисполняющегося пророчества, приводит Мертон в своей книге:
В начале самоосуществление пророчества является ложным определением ситуации, провоцирующим новое поведение, при котором первоначальное ложное представление становится истинным. Иллюзорная достоверность самоосуществления пророчества увековечивает власть ошибки. Ибо предсказатель будет ссылаться на реальный ход событий как доказательство того, что он был прав с самого начала.
Вернемся в 2018 год. Как вы помните, именно в 2018 году на рынке произошла маркетинговая революция под названием «скоро грянет Эскроу».
В самом по себе эскроу ничего фундаментально нового не было: кроме того, что застройщиков обязали строить на свои (или заемные) средства без возможности воспользоваться деньгами дольщиков.
Глобально в плюсе от такой новации оказались только банки, которые с одной стороны выдают кредиты застройщику на строительство, с другой - выдают ипотеку дольщику на покупку, но сама по себе денежная масс остается лежать на банковских счетах банка вплоть до окончания строительства, при этом проценты и по тому и по другому типу кредитов исправно платятся.
Но! Маркетологи застройщиков тоже не дремали. Всю вторую половину 2018 и первую половину 2019 года информационное поле нагнеталось призывами «Быстрей- быстрей, грянет эскроу - квартиры подорожают». Об этом писали СМИ, об этом говорили агенты, об этом заявляли застройщики.
Параллельно с этим застройщики выбрасывали на рынок просто какое-то рекордное количество новых проектов, для того чтобы успеть до 1 июля 2019 года и сохранить прямое финансирование строительства деньгами дольщиков.
По сути в 2018-2019 гг/ формировалась безэскроушная подушка на несколько лет вперед. И резко сокращалось предложение квартир в продаже. Это реальный факт, - квартир выводилось в продажу ровно столько, чтобы их не хватало.
Что в итоге? К пандемийному 2020 году по новой системе работали единицы даже не застройщиков, а жилых проектов. Кто-то успел провести необходимый минимум продаж по старой схеме, кто-то перекинул квартиры на инвесторов и торговал переуступками.
И? В 2020 году Эскроу как массового явления еще не было, но цены действительно взлетели. И взлетели они исключительно на этом информационном истерическом ажиотаже и спровоцированном спросе.
Вот так действует самоисполняющееся пророчество в реальной экономике: вам сказали, что цены взлетят, вы поверили в то, что цены взлетят, и цены действительно взлетели.
Это не было бы такой уж большой проблемой, если бы застройщики осваивали участки точечно. Всегда можно было бы сказать, что вот этот дом в этой локации такой дорогой, потому что новый (хороший, современный, любой другой эпитет можете подставить на свой вкус), но опять же нет!
Территории осваиваются комплексно, очередями и совершенно типовыми проектами. А это значит, что одновременно на одной территории встречают три совершенно по-разному организованных рынка: рынок новостроек, рынок переуступок и рынок готового жилья, на которых торгуются совершенно одинаковые объекты.
Любой эксперт скажет вам о том, что своей максимальной цены недвижимость в точечной застройке достигает где-то через год-два после сдачи дома. Но это при условии, что вокруг не ведется активное строительство, а инфраструктура уже устоялась.
Так вот, на комплексно осваиваемых территориях недвижимость не успевает выйти на свой максимум, потому что в любой момент времени в течение долгих лет вокруг есть избыток вторичного предложения, избыток переуступок и избыток квартир от застройщика. И вся эта масса конкурирует между собой.
Опять же это не было бы такой уж большой проблемой, если бы вслед за новостройками так же резво взлетели цены на рынке готового жилья. Но этого не происходит. Старый и советский фонд растет крайне медленно и неохотно. Замедлились даже любимые эталонные сталинки и «элитные» (в скобочках элитные) дома начала 2000-ных, - все хотят в новые дома и крайне не хотят ввязываться в поиск квартир на вторичном рынке. (Почему так происходит, мы поговорим в одном из следующих выпусков).
Но, подождите, это не значит, что вторичный рынок обнулился. Он есть и на нем есть предложение практически на любой кошелек и требования к локации и на нем вас ждет совершенно другой покупатель. Это тот самый тайный враг инвестора, который делает рынок недвижимости похожим на рынок автомобилей, где квартира теряет до 15% цены как только выезжает за ворота отдела продаж.
Поэтому купив квартиру у застройщика, ориентируясь несколько лет на бравурный рост цен у застройщика, сверяя свои прогнозы с маркетинговой политикой застройщика, инвестор изрядно разочаровывается выйдя на свободный конкурентный рынок со своим предложением. Рынок просто не готов воспринимать его предложение всерьез.
Да, даже сейчас он еще может выйти в плюс, но такая ситуация не может длится вечно. И я не берусь предсказать, не лопнет ли этот мыльный пузырь через два-три года. Особенно понимая как, на каких условиях и под какие документы выдавались ипотечные кредиты последние несколько лет.
Так что же будет с ценами на первичку в ближайшее время? Цены будут расти. Лично в этом у меня нет ни малейшего сомнения. Достаточно обратиться к публикациями в СМИ последнего месяца для того, чтобы увидеть, что уроки эскроу застройщики усвоили на отлично: цена должна расти, спрос - регулироваться информационными вбросами, акциями и господдержкой, предложение — фактическим выводом квартир в продажу.
Подводя итог сегодняшнего подкаста, отмечу, что в моменте цены на рынке нового жилья не связаны не только с реальной рыночной ситуацией, но даже с реальным положением в продажах у каждого конкретного застройщика. У цен есть лишь одна траектория - вверх. Механизма обратного хода не предусмотрено.
За сим - все.
Оставайтесь с нами. Недвижимость может быть интересной!