Почему сказки про дальнейший рост цен на недвижимость ускоряют ценовой пузырь на рынке, который может легко лопнуть? Очередной вброс, который заставляет верить в дальнейшие перспективы рынка квартир.
По отчету Bloomberg от 15 июля 2022 года, падение цен на жилье ожидается на 10% минимум в следующие два года в Канаде, США, Великобритании. А нам в России говорят, что недвижимость будет только дорожать. И где правда?
Падение цен на жилье подорвет благосостояние домохозяйств, подорвет доверие потребителей и потенциально затормозит будущее развитие.
Люди начинают беднеть, когда платят ипотеку за актив, который теряет в стоимости. А строительство и продажа недвижимости являются огромными мультипликаторами экономической активности во всем мире.
Уже видели заголовки из серии "Эксперты: в ближайшей перспективе снижения цен на жилье ожидать не стоит"? Почему это чистейший вброс и почему это и есть ценовой пузырь на рынке недвижимости в России?
Весь мир ожидает падение цен на недвижимость осенью, но только НЕ Россия.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
Цены на недвижимость в Европе до конца 2022 года
Европа (в том числе, Сербия, где я сейчас) уверены, что сейчас - далеко не самое время покупать жилье, ибо осенью ценник спустится однозначно, когда в мире начнет прорисовываться картина, что вообще происходит на этот раз.
- опять ковид?
- новая "пандемия", трактовку которой внезапно изменила ВОЗ, смягчив ее (ибо пандемия - это когда люди на улицах умирают, а не как у нас)?
- передел мира?
- Третья мировая?
К осени до конца 2022 года на эти вопросы могут появиться ответы, и именно тогда станет понятно, что сегодняшние песни про дальнейший рост цен на недвижимость - это ерунда.
Если кто-то сейчас думает, покупать квартиру или нет, как никогда ответ однозначен: НЕТ, надо подождать осени 2022 года.
Особенно, если вы хотите купить квартиру в Европе (те же Черногория, Сербия, Болгария).
"Откуда информация?", - спросите вы. Я поговорила с несколькими людьми из Белграда, которые сами вкладывают в недвигу (в том числе, в Черногории), и с местным риелтором в Белграде, который специализируется на вторичке последние 15 лет.
Что происходит с ценами на недвижимость в России? Как очередная льготная ипотека раздувает ценовой пузырь
До внедрения 214-ФЗ, доступной ипотеки и поколения молодых капиталистов, которые начали сами покупать себе квартиры в собственность, рынок недвижимости существовал только вторичный и выглядел довольно примитивно: продали одну квартиру - и купили другую готовую побольше.
Ипотека - для бедных?
Изначально понятие ипотечного займа пришло из Аргентины, где жилищные кредиты выдавали самым бедным слоям населения, которые не могли себе позволить купить квартиру сразу.
В Россию ипотеку пришла после адаптации в Англии, где появилось понятие долевого строительства на заемные средства дольщиков, когда у застройщика буквально не было своих денег.
В похожем виде ипотека и долевое строительство пришли в Россию, когда застройщик на ранних этапах строительства продавал квартиру в виде векселя в обмен на деньги дольщика. По окончании строительства вексель можно было обменять на стены и бетон.
Основная идея в том, что ипотечный кредит изначально был предусмотрен для самых бедных слоев населения.
Кстати, такая логика сохранилась, например, в той же Сербии, где ипотеку получить может не каждый желающий, а только тот, чья зарплата действительно ниже средней. Если выше средней - будь добр, копи.
Динамика цен на недвижимость в мире (отчет Bloomberg, июль 2022)
По отчету Bloomberg от 15 июля 2022 года, падение цен на жилье ожидается на 10% минимум в следующие два года в Канаде, США, Великобритании.
Падение цен на жилье подорвет благосостояние домохозяйств, подорвет доверие потребителей и потенциально затормозит будущее развитие.
Люди начинают беднеть, когда платят ипотеку за актив, который теряет в стоимости. А строительство и продажа недвижимости являются огромными мультипликаторами экономической активности во всем мире.
Динамика цен на недвижимость в США: падение
Почти 20% продавцов жилья в США снизили цены на готовые дома еще в мае 2022 года. Это максимальное падение с октября 2019 года.
Канада: цены на недвижимость упали настолько быстро, что инвесторы не смогли вовремя сориентироваться. И это еще не предел
Рынок жилья в Канаде изменился так быстро, что некоторые покупатели теряют деньги на своей недвижимости еще до закрытия торгов.
"Люди активно пытаются выйти из сделок", — сказал Марк Моррис, юрист по недвижимости из Торонто, который привел один пример, когда оценочная стоимость недвижимости была на 200 000 канадских долларов (155 000 долларов США) меньше, чем цена покупки, согласованная всего за пару месяцев. до.
Такие случаи возникают после того, как в апреле Канада сообщила о первом за два года снижении цен на жилье в стране, за которым последовало еще одно падение в мае. Хотя до сих пор боль была сосредоточена вокруг рынков, на которых наблюдались самые большие вспышки пандемии, — Торонто и прилегающих к нему регионов, — напряжение уже начинает распространяться и на ранее горячие рынки вокруг Ванкувера.
Беспорядки на рынке жилья в Канаде вызваны агрессивной кампанией по повышению процентных ставок центральным банком.
Ориентир уже вырос с 0,25% в начале года до 1,5% сегодня. Некоторые экономисты говорят, что при ожидаемых еще более высоких ставках цены на жилье могут упасть на 20% на самых жарких рынках.
Это резкое изменение в стране, где цены выросли более чем на 50% за два года с начала пандемии. Поскольку цены быстро опережают рост заработной платы, некоторые покупатели надеются выйти на рынок из-за низких ставок, которые сейчас подскочили.
Матье Арсено, заместитель главного экономиста Национального банка Канады, говорит, что цены на жилье в стране могут упасть на 10%.
Великобритания: падение цен и спроса на недвижимость после двухлетнего роста
Рынок жилья Великобритании начинает замедляться после двух лет исторического роста.
В рамках мер по борьбе с пандемией покупатели жилья были освобождены от гербового сбора на недвижимость стоимостью до 500 000 фунтов стерлингов (614 000 долларов США) в период с июля 2020 года по июнь прошлого года, что привело к еще большему росту цен и сделало жилье «кажущимся отделенным от остальной части экономике», — сказал Том Билл, глава британского отдела жилищных исследований Knight Frank.
Теперь Банк Англии повышал ставки пять раз за последние месяцы, и ожидается, что их повысят еще больше. Это может предвещать затишье в сфере недвижимости до конца года, когда станет доступно больше предложений, поскольку домовладельцы спешат справиться со снижением стоимости.
Количество разрешений на новые жилищные кредиты уже упало до самого низкого уровня почти за два года. Количество запросов покупателей в мае сократилось после роста в течение восьми месяцев подряд.
Люди осторожничают с покупкой недвижимости ввиду неопределенности во всем мире.
На этой неделе Банк Англии решил отменить тесты доступности, которые оценивают способность заемщиков погашать свои ипотечные кредиты с 1 августа. Это может увеличить риск того, что покупатели жилья впервые совершат покупки, которые они не могут себе позволить.
В таких районах, как престижный Лондон, дела идут хорошо, поскольку иностранные инвесторы стекаются в международные направления, а студенты возвращаются после пандемии. Во второстепенных городах, таких как Бирмингем, Ливерпуль и Манчестер, цены растут даже быстрее, чем в столице.
А как дела с ценами на недвижимость в России? Повторим ли мы опыт зарубежной недвижимости?
От чего зависят цены на недвижимость? 4 индикатора
1) Цена на нефть и цены на недвижимость: один из индикаторов ценового пузыря
С 2005 года, когда появились инвестиционные ипотеки в России, можно наблюдать ряд циклов падения и роста цен на недвижимость, где видно, что:
- когда цен на нефтяные энергоносители падает (и все уверены, что стране - конец), все начинают дружно перекладывать сбережения в недвижимость - и цена на стены и бетон растет.
Доказательство этому факту - апрель 2020 года, когда произошло обрушение цен на нефть - и резкий рост цен на недвижимость, который нивелировали программой льготной ипотеки и господдержкой.
Падение цен на нефть и газ способствуют развитию ценового пузыря на рынке недвижимости.
А сейчас (июль 2022 года) цены на нефть и газ побили рекорды, а значит, цены на недвижимость как будто должны снизиться или, как минимум, остановиться.
2) Рынок аренды - еще один индикатор ценового пузыря на рынке недвижимости, по которому тоже можно сделать вывод, что будет с ценами на квартиры.
3) Курс национальной валюты (нефтедоллары) тоже могут говорить о ценах на недвижимость.
4) И, наконец, свободная денежная масса М2 на в руках в населения
На сайте Центробанка есть динамический график, где можно видеть, сколько свободных денег хранится у людей дома "под матрацем". Эти накопления периодически вливаются в рынок недвижимости, что приводит к росту цен.
Вывод: чем больше свободной денежной массы на руках у населения, чем выше вероятность дальнейшего роста цен на квартиры.
Как видим, на 01/06/2022, по данным ЦБ РФ, объемы свободной денежной НЕ растут, так как все положили их на депозиты под а-ля высокий процент в банки на 6-12 месяцев, когда в марте 2022 года центральные банкиры подняли ключевую ставку до 20%.
Это говорит ровно о том, что пока предпосылок, что люди пойдут вкладывать в недвижимость, не так много, так как у них нет свободных денег в обращении. Деньги появятся через 6-12 месяцев, когда истечет срок весенних депозитов под высокий процент. Пока же продажи на рынке недвижимости остановились.
Чтобы хоть как-то раскачать продажи недвижимости, застройщики и все заинтересованные лица стремятся повлиять на население путем вброса подобной информации, что цены на недвижимость будут расти.
Какую ошибку делать застройщики и Минстрой, раздувая цены на недвижимость
Льготная ипотека, сниженные ставки, ипотека для айтишников предусматривают вливание свободных денежных средств в экономику страны через покупку недвижимости. Но упускают важную деталь.
Для работы рынка недвижимости НЕ требуются свободные денежные средства в полном объеме.
То есть для покупки квартиры побольше за 4 млн руб, скорее всего, покупатель или ипотечник придут с 2 млн руб за счет продажи чего-то и только 2 млн - возьмут из банка или из своего кармана. Получается, что при номинальной объеме продаж 4 млн руб в экономику вливается только 2 млн.
Это первое.
Второе.
Инвесторы в недвижимость уже понимают, что никакого роста цен не будет: они ждут, как я сказала выше, осени.
Но застройщики не сдаются.
Девелоперы опять вводят льготную ипотеку и вбрасывают риторику, что рост цен на недвижимость продолжится, тем самым раздувая какими-то льготными деньгами ценовой пузырь на рынке, который имеет свойство лопаться.
Какую ошибку сделали инвесторы, вложившись в новостройки по низкой ставке льготной ипотеки в 2020/21 годах
Покупаем-то мы новостройки на первичном рынке недвижимости, а продавать ее будем - на рынке недвижимости вторичном. А что произошло сейчас?
Льготные ипотеки перекрыли рынок вторичного жилья. И те, кто купил три-четыре новостройки в 2020/21 годах с целью перепродажи их после сдачи дома, оказались в ловушке: цены на недвижимость вроде бы высокие, выгодных программ жилищного кредитования на вторичном рынке и даже на рынке переуступок НЕ существует, и кто теперь эти три-четыре достроенные квартиры купит?
Понимаете?
Инвесторы, кто купил новостройки в 2020/21 годах по низкой ставке вошли в рынок - и застряли в нем. Выйти они могут с большой отсрочкой во времени или скинув цену максимально, зафиксировав убытки сделки.
Это и есть раздувшийся пузырь на рынке вторичной недвижимости, который легко может лопнуть, что и приведёт к падению цен на готовое жилье.
Согласны?
Читайте также про недвижимость:
- Ситуация на рынке недвижимости в России (июль 2022): новостройка в ипотеку под 0,1% или готовое жилье?