Найти тему
ВНедвижимости

Вторичка дешевеет и пришло время коррекции? На долго ли такое? Разбираемся в аналитике.

Оглавление

На вторичном рынке треть квартир продается со скидкой: продавцы увеличили дисконт.

Спрос на вторичном рынке снизился, что закономерно привело к увеличению количества скидок и их размера. В начале года в городах-миллионниках продавцы снижали цены для 19% квартир, сейчас — для 31%. В реализацию возвращаются объекты, которые ранее были сняты с продажи.

  • КРАТКО:
  • 1. Продавцы чаще дают скидки: в мае 2022 года стоимость в городах-миллионниках снизилась для трети квартир в продаже (31%), хотя в начале года продавцы давали скидки только для каждого пятого объекта (19%). Сегодня 4% продавцов продолжают повышать цены, в феврале таких было 14%.
  • 2. Средний дисконт по городам-миллионникам вырос с 3,3 до 4,1%, в рублевом выражении — с 324 тыс. до 413 тыс. рублей. Реже всего скидки предоставляют в Краснодаре и Ростове-на-Дону.
  • 3. На каждую четвертую квартиру со скидкой дисконт превысил 10%. В начале года такие большие скидки получило только 4% квартир. Половина собственников сейчас снижают цены не более чем на 5%.
  • 4. Продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в мае. Объем предложения вернулся к февральским значениям.
  • 5. В марте доля объявлений в Москве с прайсом в иностранной валюте выросла до 2,5% (в феврале она составляла 1%). Но уже в мае упала до 1,3%.
ВАЖНО
Для расчета дисконта проанализированы цены в квартирах, представленных в продаже на середину апреля и середину мая 2022 года.
Для расчета дисконта до повышения ключевой ставки цены приведены для квартир в продаже на середину января и середину февраля соответственно.

Продавцы чаще делают скидки на вторичке и реже повышают прайс

Изменение цен на вторичном рынке городов-милионников
Изменение цен на вторичном рынке городов-милионников

Цены снизились

Снижение спроса на вторичном рынке привело к повышению лояльности продавцов. В мае 2022 года в целом по городам-миллионникам стоимость за месяц снизилась для 31% объектов в продаже. Хотя еще в феврале падение было отмечено только для каждого пятого объекта (19%) за месяц.

Самая непростая ситуация — в Москве, где стоимость снизилась для 41% квартир в продаже, Казани (37%), Екатеринбурге и Челябинске (36%), а также в Санкт-Петербурге и Самаре (по 34%). Стоимость снижается по всем городам — как с наиболее высокой стоимостью квадратного метра, так и по более бюджетным направлениям.

-3

Одновременно в городах ближе к югу России практически не увеличился процент квартир с дисконтом, да и в целом здесь собственники реже снижают цены. Самые несговорчивые продавцы — в Ростове-на-Дону, где даже сейчас скидку предоставляют только для 16% квартир в продаже, прирост относительно начала года составил 8 п. п. Аналогичная ситуация — в Краснодаре (подешевело только 20% квартир), Воронеже и Волгограде (дисконт за месяц — для 26% квартир).

Цены выросли

Доля продавцов, которые повысили цены за месяц (с середины апреля по середину мая), составила в среднем по всем городам 4% в мае против 14% в феврале. То есть в начале года собственники примерно в равной степени снижали и повышали цены, теперь стоимость преимущественно снижается.

Минимальный процент квартир с ростом стоимости за последний месяц — в Екатеринбурге (2%). На уровне 5% доля жилья с увеличившимся прайсом — в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Воронеже и Ростове-на-Дону.

-4

Абсолютно по всем городам-миллионникам доля продавцов, которые увеличили прайс, снизилась относительно февраля. Меньше повышают цены по сравнению с началом года в Самаре (–18 п. п.), Казани (–15 п. п.) и Санкт-Петербурге (–15 п. п.).

Среднее повышение цен в феврале было на уровне 5,7%, в мае — на 6%, то есть размер наценки остался примерно таким же, но количество квартир с ростом цен снизилось в разы.

Впрочем, большая часть продавцов теперь, как и в начале года, занимают выжидательную позицию и не меняют стоимость — таких в мае оказалось 65% (против 67% в феврале).

Динамика средней стоимости квартир в феврале и мае 2022 года
Динамика средней стоимости квартир в феврале и мае 2022 года

Средний дисконт вырос с 324 до 413 тыс. в рублевом выражении

В городах-миллионниках не только увеличилась доля квартир, по которым предоставлен дисконт, но и повысился размер скидки. В феврале продавцы снизили цены в среднем на 3,3%, а в мае — уже на 4,1%. В денежном выражении покупателям удается сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Если в начале года этот показатель составлял в среднем 324 тыс. рублей, то в мае — на 89 тыс. больше (в среднем 413 тыс. рублей).

Среди всех миллионников в процентном выражении наибольший дисконт — в Краснодаре (в среднем –5,5%, притом что дисконт дается только на каждую пятую квартиру). То есть дисконты дают менее охотно, чем в других городах, но в большем размере. Аналогичная ситуация в Ростове-на-Дону, где продавцы также реже соглашаются на скидки, чем в других городах, зато их уровень выше, чем в среднем по другим миллионникам.

-6

В Москве — скидка 3,9%, в Санкт-Петербурге чуть выше — 4,1%. Логично, что в рублях больше экономят покупатели в городах с высокой ценой 1 кв. м. Это Москва, где в среднем удастся сэкономить 674 тыс. рублей (против 516 тыс. в феврале) и Санкт-Петербург (сейчас там реально сэкономить на 133 тыс. рублей больше, чем в феврале).

Уровень скидок для квартир, по которым продавцы снизили цены
Уровень скидок для квартир, по которым продавцы снизили цены

Изначально средняя стоимость квартир, которых коснулось снижение, была выше, чем стоимость тех лотов, которые выросли в цене или не изменились. Например, в среднем по городам-миллионникам стоимость квартир в феврале, для которых был предоставлен дисконт, составляла 9,92 млн рублей. По квартирам, где цена выросла, — 8,88 млн рублей (на 10% дешевле), по жилью без изменения цен — 9,33 млн рублей.В мае наблюдается похожая ситуация. Самое дорогое жилье (9,63 млн рублей) получило дисконт, квартиры с ростом цен имели ценник в среднем 9,1 млн рублей, без изменения стоимости — 9,22 млн рублей.

По площади зависимость обратная. Средняя площадь квартир, по которым был предоставлен дисконт, оказалась ниже, чем по объектам, где его не было или где цены выросли.

Средняя стоимость и площадь квартир в городах-миллионниках до изменения цен
Средняя стоимость и площадь квартир в городах-миллионниках до изменения цен

В мае на каждую четвертую квартиру скидка — более 10%

Средний размер дисконта увеличился по всем городам. Но абсолютное большинство собственников оказались не согласны существенно снижать стоимость, ограничившись несколькими процентами.

В начале 2022 года продавцы редко были готовы давать большие скидки. В феврале в среднем по городам-миллионникам 42% квартир с дисконтом снизились по цене в пределах 2%, еще 40% — от 2 до 5%. Таким образом, 82% квартир с дисконтом уменьшились по цене не более чем на 5%. Еще 14% квартир подешевели на 15%, всего 4% квартир — более чем на 10%.

-9

В мае ситуация кардинально изменилась: увеличилось количество лотов с большими скидками. Дисконт до 5% теперь имеет всего 52% квартир (вместо 82%) в феврале. 22% квартир вместо 15% предлагается со скидками от 5 до 10%. И каждая четвертая квартира в мае снизилась по цене на 10% и более. Хотя в начале года такие существенные дисконты давали только для 4% лотов.

Самая высокая доля квартир со скидками от 10% и выше — в Перми (34% всего количества квартир со скидкой) и Воронеже (31%). В Москве 29% предоставивших дисконт собственников скинули более 10%, хотя в начале года таких было всего 2%. По-прежнему небольшие дисконты дают в Челябинске и Волгограде.

Продавцы сняли с продажи квартиры в марте и вернули в мае

На фоне нестабильной ситуации в марте 2022 года продавцы на вторичном рынке стали снимать квартиры с продажи. В начале марта относительно середины февраля объем предложения по городам-миллионникам снизился в среднем на 7%, в середине марта — еще на 16%, то есть всего за месяц выбор покупателей сократился на 22% — до 99,4 тыс. квартир против 127 тыс.

В апреле тенденция изменилась: в начале месяца снижение предложения прекратилось, а уже в середине — стало увеличиваться. К середине мая удалось вернуться к февральским значениям по объему предложения — собственники снова вывели объекты на продажу.

По ряду городов выбор пока все же меньше, чем два месяца назад (разница — более 5%): это Воронеж, Екатеринбург, Новосибирск, Омск. В Москве падение минимально — всего на 2% по сравнению с февралем. А в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе и Челябинске выбор больше февральского на 10% и более. Рост конкуренции также стимулирует продавцов предоставлять скидки на квартиры.

Объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников
Объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников

Валютный прайс вместо пересмотра цен

В марте наблюдалось резкое снижение курса рубля к иностранным валютам, что привело к изменению валюты прайса. Часть собственников решили экспонировать квартиры на вторичном рынке не в рублях, а в долларах или евро. Речь идет в первую очередь о Москве, где в середине февраля в иностранной валюте экспонировался всего 1% квартир. В марте эта доля увеличилась до рекордных 2,5%, а количество таких объявлений — на 40%. Единичные варианты квартир в долларах или евро также появлялись и вне столицы: в Санкт-Петербурге, Самаре, Краснодаре.

Но уже в мае доля объявлений в валюте в Москве снизилась до 1,3%, а в остальных городах недвижимость перестала привязываться к иностранной валюте за счет укрепления курса рубля. Для сравнения: год назад, в мае 2021 года, доля объявлений с валютным прайсом составляла 1,9%.

-11

Вторичный рынок, в отличие от сегмента новостроек, остался без господдержки. На фоне рекордно дорогой ипотеки в апреле количество сделок только в Москве снизилось на 37% относительно марта, в результате собственники стали предлагать скидки чаще и в большем объеме.

Уточняется, что средние цены на вторичном рынке в крупнейших российских городах перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях даже снизились: например, наибольшая корректировка — в Краснодаре (сразу на 2,9% за месяц), в Москве — на 0,6% за месяц.
Но уменьшать стоимость готовы далеко не все собственники. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке сохраняет рост, а многие сделки на вторичке как раз проводятся с расчетом на покупку новостройки взамен старого жилья, поэтому продавцы при ценообразовании ориентируются и на новостройки.
-12

Подписывайтесь, будет интересно ;)

На вторичном рынке треть квартир продается со скидкой: продавцы увеличили дисконт (cian.ru) По данным Циан.Аналитики.