Проведем эксперимент. Рассмотрим объект в одной локации, практически одинаковой площади. Сравним что выгоднее: брать новостройку по льготной ставке или вторичку по рыночным условиям. Поехали.
Для чистоты эксперимента мы не будем оценивать какие-либо акции, скидки и прочие бонусы. Наша цель провести объективное сравнение. Конечно, на практике каждая сделка индивидуальна. Здесь же мы рассмотрим общую картину.
Вот что будем сравнивать:
Вот оранжевый дом уже года 4 как заселен, люди там живут. Синие дома: новые корпуса, которые в обозримом будущем будут сданы в эксплуатацию. Один и тот же застройщик. Один и тот же ЖК.
Исходные условия
Итак, представим, что у нас накоплен 1 000 000₽. Хотим ипотечнуться на однушку, нашу первую недвижимость. Ибо надоело снимать. Стоимость аренды жилья 25 000₽ в месяц. Официальное трудоустройство и зарплатная карта Сбера, на которую ежемесячно приходит 92 000₽. Ожидаемый срок: 20 лет.
Нашли объект в Ленинградской области, что на фото. И вот дилемма: либо новостройка, либо вторичка.
Квартиры и расчеты
Итак, что мы нашли по новостройкам:
Стоимость этого лота составляет 5 836 000₽. На сайте цен не было, уточнял у менеджера. Сдача запланирована на первый квартал 2023 года.
Найдем похожую квартиру в этом же жилом комплексе, но уже на вторичке:
Что по условиям? Для честности возьмем банк, в котором у нас зарплатная карта.
Условия по новостройке:
Снижение обеспечено страхованием жизни и здоровья, а также электронной регистрацией сделки. В кредитный лимит по ставке попадаем.
По вторичке:
Вынесем все для сравнения:
Ну что, давайте проведем первичное сравнение.
Либо платим ежемесячно на 2 848₽ больше и сразу переезжаем, либо ждем сдачи дома до первого квартала следующего года. У вторички переплата, ожидаемо, больше. На 1 775 592₽.
Давайте сравнивать дальше. Расходы на оценку, приемку, оформление собственности и обустройство в обоих случаях будут +/- одинаковыми. Поскольку метраж квартиры практически одинаковый, госпошлина пока единая. Мебель и технику сами купим да привезем.
По нашему условию, мы пока живем на съемном жилье. Если предположить, что дом будет сдан ровно в середине первого квартала 2023-го года, то получаем следующее:
Теперь оценим расходы на страховки за 20 лет. Для оценки возьмем значение страхового тарифа в 0.7%, суммарно по двум страховкам: жизнь и собственность.
Смотрим:
Снова считаем.
Как изменится переплата, если мы при варианте с вторичкой будем до 16.02.2023 года вносить на досрочку в размере 25 000₽? Как раз середина первого квартала, к сдаче дома. В случае с первичкой эти деньги мы бы тратили на съем жилья.
Проделаем ту же операцию с разницами в страховках по годам. Поскольку в варианте с новостройкой у нас тело долга больше. Эти деньги мы бы и так потратили.
До кучи впишем в обе модели кредитов получение вычетов. Зарплата у нас белая, трудоустройство официальная, погода роскошная (ну, это вообще не в тему). Будем вносить в начале следующего года относительно покупки жилья, пока не исчерпается 650 000₽. Сумма вычетов на проценты и имущество.
Получаем финальный расклад:
В первом приближении новостройка уделывала вторичку. А в финальном раскладе вторичка показала свою выгоду. Досрочные платежи учитывались по вычетам, разнице в страховках и съеме жилья. В итоге выплата будет на 4 года и 5 месяцев быстрее, да и переплата ниже на 274 097₽.
Напоминаю, мы рассматривали фактически один объект. Цену квартиру на вторичке брал не самую дешевую. На новостройке выбрал не самое дорогое.
О чем это все говорит? В данной ситуации, если перед вами стоит выбор новостройки или вторички, необходимо считать возможные расходы на недвижимость и обслуживание кредита. Для новостроек будет плюсом субсидии от застройщиков и какие-то временные акции со сниженной ставкой. Да, тогда и отпускная цена квартиры будет выше, но низкая переплата это компенсирует.
Что думаете по этому поводу? Пишите в комментариях!
2 года назад писал об этом доме. Почитайте.
Да пребудет с вами вычет!