47,8 тыс подписчиков

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

11 минут

7434 прочтения

15 июля 2022

Подбирая квартиру на вторичном рынке, нужно учесть ряд важных моментов. Например, кто является собственником квартиры, как возникло право собственности, кто может проживать в помещении. Также нужно проверить состояние многоквартирного дома, придомовой территории и самой квартиры, в которой после покупки могут быть обнаружены скрытые дефекты.

Рассказываем, как купить квартиру на вторичном рынке и что учесть, чтобы приобрести хорошую недвижимость и не пожалеть о сделке.

Как правильно выбрать район

Часто люди намеренно выбирают определенный район города, квартал, улицу. Но бывает, что при поиске квартиры рассматривают разные варианты расположения недвижимости.

Чтобы не ошибиться в выборе района, можно:

почитать информацию о районах в интернете;
поискать данные в группах социальных сетей, на форумах;
самостоятельно задать вопрос в группах или на форумах о преимуществах или недостатках жизни в определенном районе.

При выборе жилья стоит учесть:

экологическую обстановку — наличие или отсутствие в районе промышленных предприятий;
инфраструктуру – наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов;
транспортную доступность — как можно добраться в центральную часть города и другие районы населенного пункта;
загруженность дорог в утреннее и вечернее время, в будние и выходные дни.

Как найти жилье в определенном месте

Если квартира будет приобретаться с помощью риэлтора, ему просто сообщают информацию о том, в каком районе нужно купить жилье. При самостоятельном поиске можно воспользоваться возможностью указать на сайте объявлений конкретный район или улицу. Также можно использовать опцию поиска объявлений на карте. Так сразу можно увидеть все предложения о квартирах в конкретном месте города.

Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить

Состояние дома

На рынке вторичной недвижимости много квартир, которые могут располагаться в зданиях разных годов постройки. При этом то, как давно здание было введено в эксплуатацию, не обязательно будет определять срок оставшейся эксплуатации.

В первую очередь нужно узнать из какого материала построен дом и в каком году. После этого нужно найти информацию о таких домах — какой у них срок эксплуатации, с какими проблемами сталкиваются их жители. Важно обратить внимание на информацию о домах конкретного города или региона. Это связано с тем, что на срок эксплуатации могут влиять погодные условия, влажность воздуха, сейсмическая активность.

При осмотре квартиры нужно осмотреть сам дом и состояние фундамента. Также нужно найти достоверную информацию о проведении капитального ремонта и перечне работ, которые выполнялись в доме. Если дом был введен в эксплуатацию до 2000 года, он должен попасть в действующую программу капитальных ремонтов. Информацию о таком доме можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ. В нем указываются данные о типе постройки, годе ввода в эксплуатацию. Отражаются сведения о количестве жителей и о том, признан ли дом аварийным.

Состояние подъезда

Кроме общего состояния дома обращают внимание на то, как выглядит подъезд, давно ли делался ремонт в подъезде, есть ли мусор на площадках, курят ли в подъезде жильцы других квартир. Проверяют исправность лифта и его вместимость – будет ли возможность перевозить в нем крупногабаритные вещи, например, мебель и технику, которая будет завозиться при переезде или приобретаться в квартиру после ее покупки.

Состояние придомовой территории

Во многих объявлениях можно найти фотографии двора. Если их нет, можно воспользоваться возможностью онлайн карт и посмотреть панорамы. Также с помощью обзора в режиме онлайн можно оценить и саму местность — состояние асфальта, наличие насаждений, парковочных мест, детских площадок.

При необходимости у продавца можно спросить о том, насколько безопасно в доме — есть ли охрана, видеонаблюдение, установлен ли шлагбаум на въезде во двор.

Как организовано управление домом

Нужно узнать, кто несет ответственность за общественное имущество и оказание коммунальных услуг. Это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ.

О том, насколько хорошо работает ТСЖ или УК, можно узнать от жителей дома. Еще можно поискать информацию в интернете, в том числе в группе дома, если она есть в социальных сетях.

Потенциальные соседи

Стоит поинтересоваться тем, кто проживает проживает в доме. Особенно нужно обратить внимание на соседей, с которыми придется жить на одной площадке. Оптимальный вариант – побеседовать с несколькими людьми, проживающими в доме.

Что проверить в квартире

При посещении квартиры важно избегать одной из частых ошибок покупателей — поверхностно осматривать квартиру и фокусироваться на разговоре с продавцом, получая большинство информации от него.

При посещении квартиры важно осмотреть ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потом потратить много средств на устранение дефектов, которые не были замечены.

Нужно проверить:

стены на предмет необходимости переклеить обои, обновить краску. Стоит отметить необходимость выровнять стены, провести другие ремонтные работы;
пол на предмет наличия трещин на поверхности, неровностей, пузырей;
потолок — нужно ли его штукатурить, красить;
балкон и окна — пропускают ли оконные и дверные конструкции воздух, есть ли следы плесени или разводов от воды, как работают двери и окна – насколько хорошо открываются и закрываются;
водоснабжение и отопление. Нужно проверить трубы — нет ли на них ржавчины, потеков. Стоит открыть кран и посмотреть — какой напор воды, какого цвета вода;
электропроводку. Смотрят на состояние выключателей и розеток. Узнают о том, не выбьет ли пробки, если в одной комнате включить сразу несколько приборов. Например, телевизор, пылесос, компьютер и утюг;
исправность газовой системы — работает ли счетчик, видно ли газовые трубы;
работу вытяжки. Для ее проверки закрывают дверь, открывают окно и к решетке вентиляции подносят лист бумаги или зажигалку. Если вытяжка работает хорошо, пламя и лист бумаги должны притягиваться внутрь вытяжки.

Кроме просмотра квартиры стоит выяснить, что из техники, мебели или других предметов продавец намерен забрать, а что — оставить. Некоторым покупателям выгодно, если продавец оставляет большинство вещей. Для других это может стать проблемой, поскольку они хотят завезти свои вещи или купить все новое.

Что должно насторожить при просмотре

При просмотре квартиры нужно обратить внимание на некоторые моменты, которые могут указывать на желание продавца скрыть дефекты.

Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков

Если в квартире присутствуют сильные запахи ароматизаторов или еды, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятный запах жилья. Если при просмотре квартиры открыты все окна, готовится много еды, имеющей интенсивные запахи, лучше проверить запах канализации и работу вентиляции.

Запах из канализации не обязательно будет хорошо слышно во время просмотра. Причиной плохого запаха может быть протечка или отсутствие воды в сифонах. Нужно открыть по очереди все краны и осмотреть канализационные трубы и сифоны.

Закрытые сантехнические шкафы

Иногда продавцы, которые хотят скрыть плохо закрепленные или изношенные трубы, специально закрывают сантехнический шкаф. При просмотре они могут говорить, что ключ где-то утерян или его долго искать. В таком случае нужно постараться добиться доступа к водным коммуникациям. Если покупатель не специалист в сантехнике, может быть трудно понять — исправна она или нет. В этом случае можно открыть все краны, которые есть в квартире, и проверить, как подается и как сливается вода, как регулируется напор воды и ее температура.

Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе

Такие объекты на самом деле могут закрывать дефекты квартиры — трещины или неровности стены, плесень на ее поверхности. Стоит заглянуть за картину или ковер, посмотреть стену возле шкафа-купе, особенно если в нем сделана задняя фальш-стенка. Особенно внимательно нужно осмотреть места с отслаивающимися обоями или вздутым ламинатом.

Ковры на полу

Ковры не обязательно могут лежать для красоты. Вполне возможно, что под ними скрывают вздувшийся ламинат, паркет с царапинами или даже дыры в полу. Если есть подозрения по поводу присутствия таких дефектов, стоит попросить убрать ковры с пола и пройтись по всей его поверхности, внимательно осматривая.

Грубо сделанный ремонт

В некоторых местах квартиры может быть сделан грубый косметический ремонт. Например, неаккуратно покрытый штукатуркой и краской потолок, наспех замазанная стена. Такое покрытие может быть непрочным и отвалиться буквально через несколько дней. За ним может оказаться плесень, следы потеков воды или трещины. Если такие места есть в квартире, нужно посмотреть поверхность при хорошем освещении. Лучше включить фонарик на телефоне и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обработанную поверхность.

Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки

Если описанные дефекты всплывут уже после того, как покупатель стал собственником, скорее всего их придется устранять самостоятельно. Это связано с тем, что в ДКП фиксируется, что покупатель не имеет никаких претензий в отношении состояния квартиры. Поэтому объект недвижимости важно проверить до подписания договора.

Квартиру нужно проверить на наличие дефектов перед подписанием договора купли-продажи. Фото: Fotolia.com

Переложить расходы на устранение дефектов можно при приобретении квартиры в новостройке от застройщика. Но только в том случае, если не прошел гарантийный срок и недостаток возник по вине строителей.

Что проверить кроме квартиры

Действительность паспорта и его данные

Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса МВД. Это исключит ситуации, в которых договор заключается по поддельному паспорту или документу, который уже считается недействительным.

Данные паспорта стоит сверить с информацией, которая указана в выписке из ЕГРН и правоустанавливающем документе.

Семейное положение продавца

Если квартира считается совместной собственностью супругов, один из них не может продать помещение без согласия второго. По закону печать о браке в паспорт теперь ставить не обязательно. Но если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, нужно проверить дату регистрации права собственности. Разрешение супруга или супруги не нужно в случае, если квартира приобретена до вступления в брак или после развода. Также оно не потребуется при получении квартиры в дар или по наследству.

Сведения о детях и данные о наличии несовершеннолетних собственников

Если у собственника квартиры есть дети, нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, которую брали для ее приобретения. Проверить факт использования ипотеки можно попросив собственника предоставить справку из пенсионного фонда. Если квартиру приобрели с использованием маткапитала, по закону в ней должна быть выделена доля ребенку.

Если собственник квартиры или один из них — ребенок, нельзя просто подписать договор и перерегистрировать право собственности. В таком случае нужно получать согласие органов опеки на сделку. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена.

Какие документы нужны для сделки

В перечень необходимых документов могут входить:

выписка из ЕГРН. По документу можно узнать характеристику квартиры, перечень собственников и долю в праве собственности каждого, если их несколько. Также в выписке можно увидеть наличие обременений. Например, они могут быть в случае приобретения квартиры в ипотеку, если кредит еще не погашен;
документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, подписанная предыдущим собственником. Стоит обратить особое внимание на дату вступления в наследство, если это стало основанием для регистрации права собственности. Это связано с тем, что право на наследство может быть оспорено. Если собственник вступил в наследство недавно, лучше проконсультироваться с юристом на предмет юридической чистоты сделки и целесообразности приобретения такой квартиры;
договор долевого участия в строительстве. Он нужен, если продавец купил квартиру от застройщика на стадии возведения дома. Кроме такого документа понадобится и акт приема-передачи квартиры;
документ, подтверждающий семейный статус владельца квартиры. Это может быть свидетельство о браке или о разводе;
согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если на продажу жилья нужно получать такой документ;
справка о дееспособности. Она нужна, если есть сомнения в том, что продавец способен отвечать за свои действия. Такая справка поможет доказать дееспособность продавца и предупредить попытки родственников или других лиц оспорить продажу;
справка о прописанных. Документ бывает разной формы. Лучше запросить архивную справку, где указаны все жильцы, которые были прописаны. Это связано с тем, что некоторые граждане могут быть временно сняты с регистрации. Потом окажется, что они могут проживать в квартире даже после смены ее собственника. Например, это касается лиц, отбывавших наказание в местах лишения свободы.
выписка по лицевым счетам. С ее помощью можно удостовериться в отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его берут в случае, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний;
технический план на квартиру. Документ потребуется при условии приобретения жилья за счет средств банка — при оформлении ипотечного кредита;
доверенность. Ее предоставляют в случае, если квартиру продает не сам собственник, а его доверенное лицо. При покупке жилья по доверенности стоит внимательно прочитать документ. В нем должна быть информация о том, какие именно действия владелец квартиры доверяет сделать другому лицу — продать квартиру, получить средства за ее продажу. Это предупредит попадание в ситуации, когда доверенное лицо попытается заключить сделку, не имея на это законных оснований. Кроме информации в доверенности стоит проверить сроки ее действия.