На днях Тинькофф запустил необычный для российского рынка продукт - ЗПИФ на жилую недвижимость. Ранее инвесторам уже были доступны биржевые паи различных фондов, инвестирующих в недвижимость (PNK Rental, фонды от "Альфа-Капитал", ВТБ и другие). Но все они по большей части ориентированы на коммерческую недвижимость (помещения под аренду магазинам, склады и т.д). Поэтому фонд от Тинькофф - продукт в каком-то смысле уникальный и привлекающий к себе внимание. Попробуем разобраться в нем поподробнее.
🏗 Что из себя представляет новый фонд?
Фонд "ЖК Republic - REDS" инвестирует в башни REDS нового жилого комплекса, строительство которого начнется в центре Москвы уже в этом году. После ввода ЖК в эксплуатацию (по плану это 2025 год) купленные ранее объекты будут проданы, а средства от продажи распределены между пайщиками в первой половине 2026 года.
👍 Какие есть преимущества для инвестора?
✅ Низкий порог входа. Обычные инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры измеряются миллионами, а иногда и десятками миллионов рублей. Порог входа в фонд от Тинькофф - 300 тысяч рублей. При этом паи доступны для покупки неквалифицированным инвесторам.
✅ Отсутствие брокерской комиссии за покупку и продажу паев в "Тинькофф Инвестиции".
✅ Не нужно самостоятельно отбирать объекты, вести переговоры и решать сопутствующие вопросы оформления сделок и искать покупателей. Покупка паев увеличивает ликвидность, экономит время и собственные силы.
✅ Деньги пайщиков размещаются на эскроу счете и в случае проблем у застройщика будут возвращены. Но вероятность того, что объект не будет достроен минимальна. Застройщик Forma - дочерняя компания крупнейшего в России строительного холдинга ПИК.
❗️Какие есть подводные камни?
❌ Главный риск для инвестора - рыночный, связанный с динамикой спроса и цен на рынке недвижимости. Сейчас цены на квартиры в Москве уже достаточно высоки, а государство дополнительно подогревает и без того не совсем здоровый рынок новой льготной ипотекой. Когда подойдет момент продажи объектов в 2025 году, неизвестно где будут цены, что может привести не только к профиту, но и к убыткам.
❌ Комиссия УК составляет не более 3% в год, но минус 3% от ежегодной доходности это уже существенно, к 2026 году набежит почти 10%.
📊 Какую доходность можно ожидать?
По прогнозам аналитиков Тинькофф доходность может составить 40-60% за 4 года. Это соответствует среднегодовой доходности в диапазоне 8,8%-12,5%. На мой взгляд, учитывая достаточно высокий рыночный риск, премия выглядит весьма консервативной. Проще и надежнее вложить средства в корпоративные облигации крупных эмитентов, которые дают сопоставимый доход в моменте.
🧐 Вывод
Главными преимуществом фонда является новизна и удобство инвестиций в жилую недвижимость. У инвестора появляется возможность диверсифицировать свой портфель с относительно невысоким порогом входа, однако, за удобством кроется достаточно скромная доходность и риски, связанные с рынком недвижимости. Сейчас по мнению ряда аналитиков цены оторвались от своих справедливых значений и в ближайшие годы можем увидеть коррекцию. В итоге главными бенефициарами запуска фонда могут оказаться вовсе не частные инвесторы, а УК и застройщик.
📌 Скоро поделюсь с вами собственными изысканиями по рынку недвижимости, тоже провел анализ и решил туда вложиться.
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
@investokrat