*26.07.22*

Возвращаюсь к своему сериалу, посвящённому девелопменту индивидуального земельного участка.

Серия 3.

О первой части индивидуального земельного участка я уже, практически, всё сказал. Безусловно, там остались ещё некоторые моменты, о которых стоило бы упомянуть, но, думаю, к ним вернуться как-нибудь в другой раз. Пора перейти к самой главной (основной) второй части девелопмента индивидуального земельного участка – дом сам по себе.

На вторую часть индивидуального земельного участка также как на первую часть, как и на весь участок распространяется тот же самый принцип 50% эффективности освоения. И в первую очередь, это касается ширины освоения участка. Другими словами, ширина дома не должна быть менее 50% его общей ширины. Например, при ширине земельного участка 30 метров, ширина дома должна составлять не менее 15 метров и т.п. При этом, очень важно отметить: чем дороже земельный участок, тем выше должна быть эффективность освоения его ширины. На мой взгляд, процент освоения ширины земельного участка должен составлять от 75 до 100. При 100% освоении ширины земельного участка мы получаем сблокированные индивидуальные дома. До этого показателя мы имеем дело с отдельно стоящими домами.

Как известно, дороговизна земельного участка – это показатель, складывающийся из нескольких показателей:

1. Природная (естественная) уникальность самой по себе локации, которую можно выразить через подобие данной локации другим локациям. На сколько данная локация подобна множеству других локаций до прихода на неё человека?

2. Степень подготовленности самого земельного участка для жизни на нём человека с технической и дорожно-транспортной точки зрения. Иными словами, его доступность и инженерная обустроенность.

Доля того и другого фактора, влияющего на стоимость индивидуального земельного участка может быть разная и отличается от участка к участку. Если первая доля занимает более 50% стоимости земельного участка, то возводимые на нём дома, как правило, также реализуются в уникальном формате. Дом должен соответствовать локации. Если же в стоимости участка превалирует второй фактор, то реализуемые дома относятся к массовому сегменту. Здесь важно оправдать домом затраты на инфраструктурное обустройство земельного участка. Но и в том, и в другом случае, всегда стоит стремиться к максимальной эффективности освоения ширины земельного участка (75-100%).

Но в связи с тем, что бюджеты на строительство домов вполне фиксированы и всегда ориентируются на покупательскую способность человека, то ширина земельного участка всегда должна способствовать эффективности её освоения. Во всяком случае, она не должна быть оторвана от общей суммы девелопмента всего земельного участка и не должна находится в противоречии с ней. Поэтому, мы опять возвращаемся к процентам эффективности.

Так, стоимость индивидуального земельного участка (его ширина) должна составлять не менее 50% от стоимости строительства дома. Например, при стоимости строительства дома 5 млн. стоимость земельного участка не должна быть менее 2,5 млн. И вновь, стоит упомянуть о том, что эффективность освоения желательно должна составлять от 75% до 100%. Другими словами, при стоимости строительства 5 млн., стоимость земельного участка также должна приближаться к 5 млн. Если же мы имеем дело с соотношением стоимости земельного участка и стоимости строительства ниже 50%, например, при стоимости строительства в 5 млн., стоимость участка составляет меньше 2,5 млн., то общая эффективность освоения земельного участка будет низкой. Именно работа с эффективностью освоения индивидуального земельного участка вынуждает девелопера соотносить ширину самого земельного участка с бюджетом на строительство самого дома.

Во многих странах мира, мы видим именно такую ширину земельного участка. Девелопер имеет данные по стоимости строительства дома, имеет данные по приблизительной покупательской способности и исходя из этих данных формирует такие индивидуальные земельные участки, которые дадут ему необходимые 50-100% эффективность их освоения.

Тема важная, сложная. Продолжу в следующий раз.