В предыдущей статье определи, что для отнесения дома к многоквартирным необходимо наличие такого элемента как общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и раскрыли правовой режим данного имущества.
Состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. В дальнейшем перечень объектов, относящихся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, конкретизирован в пунктах 2 – 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме).
На основании вышеуказанных нормативно-правовых актах перечень объектов в составе общего имущества распределяется по следующим группам.
Первая группа - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе:
- межквартирные лестничные площадки,
- лестницы,
- лифты,
- лифтовые и иные шахты,
- коридоры,
- колясочные,
- чердаки,
- технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, чтобы отнести то или иное помещение к общему имуществу (к помещениям общего пользования) необходимо учитывать два критерия, установленные для таких помещений:
- они не должны являться частями квартир;
- они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме.
Вторая группа – крыши, которые являются самостоятельным элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
3.1.1 крыша (покрытие): Верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения, предназначенная для защиты от внешних климатических и других воздействий.
«СТО НОСТРОЙ 2.13.81-2012. Стандарт организации. Крыши и кровли. Крыши. Требования к устройству, правилам приемки и контролю» (утв. и введен в действие Протоколом Ассоциации Национального объединения строителей, «НОСТРОЙ» от 25.10.2012 № 36)
Третья группа - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Конструкции ограждающие - строительные конструкции, предназначенные для изоляции внутренних объемов в зданиях и сооружениях от внешней среды или между собой с учетом нормативных требований по прочности, теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции, воздухонепроницаемости, звукоизоляции, светопрозрачности и т.д.
Конструкции несущие - строительные конструкции, воспринимающие нагрузки и воздействия и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость зданий и сооружений.
«РД 22-01-97. Требования к проведению оценки безопасности эксплуатации производственных зданий и сооружений поднадзорных промышленных производств и объектов (обследования строительных конструкций специализированными организациями)» (утв. АОЗТ «ЦНИИПРОЕКТСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ» 11.12.1997)
Таким образом, для отнесения конструкции дома к ограждающим конструкциям она должна выполнять функцию отделения помещения в доме от других помещений или улицы. При этом несущей данная конструкция будет являться при несение ей постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.
Четвертая группа – ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома.
К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям).
Обязательным критерием отнесения ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения.
Пятая группа – механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
К объектам данной группы общего имущества относятся, например:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения;
- внутридомовые инженерные системы газоснабжения;
- внутридомовые системы отопления;
- внутридомовые системы электроснабжения;
- оборудование мусоропроводов;
- лифтовое оборудование;
- системы вентиляции и кондиционирования;
- дымоходы и газоходы;
- печи и очаги в помещениях общего пользования;
- оборудование и средства пожаротушения и т.п.
К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения относятся: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях (абзац 1 пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
К внутридомовым инженерным системам водоотведения относятся: канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений, а также другое оборудование, расположенное в этой системе (абзац 2 пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
К внутридомовым инженерным системам газоснабжения относятся: газопровода, приложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенные на ответвления (отпусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарные и (или) групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующее оборудование (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующие и предохранительные арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (абзац 3 пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
К внутридомовой системе отопления относятся: стояки, обогревающие элементы, регулирующие и запорные арматуры, коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях (пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
К внутридомовой системе электроснабжения относятся: вводные шкафы, водно-распределительные устройства, аппаратура защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, этажные щитки и шкафы, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома, сети (кабеля) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях (пункт 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Для отнесения того или иного оборудования к общему имуществу многоквартирного дома необходимо определится с его внешней границей.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
(пункт 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
(пункт 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)
Шестая группа – земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)
Седьмая группа – автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, критерием отнесения автоматизированных информационно-измерительных систем к общему имуществу многоквартирного дома – установка за счет собственников помещений в многоквартирном доме.
Восьмая группа – иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
Как видно данный перечень является неисчерпывающим и открытым.
Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
(пункт 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме)
Таким образом, для того чтобы эффективно управлять своим многоквартирным домом, собственники помещений многоквартирного дома должны утверждать состав общего имущества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Это позволит в дальнейшем принимать решения по вопросу содержания, проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, контролировать деятельность управляющей организации и товарищества собственников недвижимости (жилья).
В заключение хотелось бы отметить, что существуют спорные моменты по отнесению к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома батарей отопления в квартирах, а также домофонов и домофонного оборудования. Более подробно об этом расскажу в дальнейшем.