15 августа в Верховном суде РФ будет рассмотрено очень интересное дело. Решение Суда может стать прецедентом, как для застройщиков, так и для покупателей, в частности, покупателей – инвесторов. Решение будет ответом на вопрос о безопасности приобретения площадей в новостройках в инвестиционных целях.
Что произошло?
История длится с 2014 года, когда некий гражданин Л. Приобрёл по ДДУ у застройщика 15 квартир общей площадью чуть более 1,0 тыс. метров. Дом обещали сдать в 2015, однако не достроили. Застройщик же вовсе обанкротился в 2020 году.
Объект передали Фонду защиты прав дольщиков, который по плану должен ввести дом в эксплуатацию в 2023 году.
Согласно закону о банкротстве, в случае банкротства застройщика физлица должны получить от фонда недвижимость или компенсацию
Но, обанкротившийся застройщик Гражданина Л. в реестр дольщика не включил, мотивируя своё решение тем, что якобы у него отсутствует доказательство оплаты приобретаемых площадей. По факту у Гражданина Л. подтверждение имеется, что подтверждено судебной документацией.
Тяжбы
Арбитражный суд встал на сторону Гражданина Л. и удовлетворил его просьбу о включении в реестр.
Однако Апелляция отменила это решение, основываясь на следующих выводах:
Важны не обстоятельства оплаты, а то, покупал человек жилье для себя или в инвестиционных целях, поскольку правила о банкротстве застройщиков защищают граждан как непрофессиональных инвесторов.
Апелляция объяснила, что потребителями являются покупатели, которые приобретают квартиры для личного проживания. Если покупатель выступает инвестором, меры по защите его как потребителя будут избыточными.
По мнению суда, Гражданин Л. приобретая полподъезда, во-первых, действовал как инвестор, во-вторых, правом злоупотребил.
Таким образом, Гражданин Л. рискует ограничиться только лишь на компенсации в рамках дела о несостоятельности застройщика.
Очень интересно, чем это всё закончится!
В 2014 г. счетов эскроу ещё не было, программа действует с 2019 года, однако нерешённых вопросов с обманутыми дольщиками по старым схемам всё ещё достаточно.
А что сейчас?
При банкротстве застройщика у дольщика, заключившего ДДУ с оплатой на эскроу счет, есть варианты действий:
- расторжение ДДУ и возврат денежных средств с счета эскроу
- включение требований о передаче объекта долевого строительства в реестр требований участников строительства
- признание права собственности на объект долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию
Чаще всего, при банкротстве застройщика, объект находится в стадии строительства. Поэтому смотрим первые два варианта.
№ 1 невыгоден по следующим причинам:
Расторжение ДДУ и возврат денег эскроу счета - самый быстрый вариант вернуть вложенные средства при банкротстве строительной компании, но не всегда такой способ экономически выгоден для дольщика, так как за время строительства стоимость недостроенного актива растет, а при расторжении договора с эскроу счета вернется только первоначальная сумма.
№ 2 имеет определённые «но»:
При включении требований в реестр участников строительства дольщикам необходимо учитывать следующее.
Дольщики, включенные в реестр, получат объект долевого строительства только, если объект незавершенного строительства будет реализован новому застройщику или Фонд развития территорий примет решение о завершении строительства.
Если Фонд примет решение о нецелесообразности завершения строительства и выплате компенсации, то дольщику, включенные в реестр, получат денежную компенсацию исходя из рыночной стоимости объекта долевого строительства и с учетом лимита по площади
Опять же, где гарантия, что при банкротстве застройщика возводившего жильё с применением эсроу, инвестора включат в реестр? Что будет, если в нашем случае Верховный Суд встанет на сторону застройщика?
Это Важно! Особенно сейчас, когда около 16% новостроек по подсчётам экспертов находятся в так называемой «красной зоне»
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Автору, на напитки стимулирующие посещение Музы: