Рассказываем, чем опасно приобретение квартиры по заниженной цене.
Зачем используют занижение цены
В 2020-2021 гг цена квартир выросла на 40, 50, 100 процентов, инвесторы, заходившие в покупку по низким ценам, вынуждены платить большой налог при продаже квартиры. Например, покупали за 8 млн, теперь цена 15 млн. Налог подлежит уплате с образовавшейся разницы, то есть с 7 млн, и составит 910 тыс. руб.
Не желая уплачивать этот налог, продавцы предлагают покупателям не отражать в договоре купли-продажи всю стоимость покупки. На оставшуюся сумму либо оформляют соглашения об оплате неотделимых улучшений квартиры (ремонт и пр.), либо оформляют расписки, или берут деньги просто на честном слове.
Безальтернативное занижение
К сожалению, сейчас на вторично рынке значительная масса квартир безальтернативно предлагается к покупке именно с занижением цены. Если покупатель не соглашается на такие условия, продавец предлагает покупателю из своего кармана дополнительно оплатить сумму налога, то есть "накинуть" НДФЛ к цене квартиры.
В этой связи многие покупатели соглашаются на покупку с занижением стоимости. Эйфория, в некоторой степени влюбленность в квартиру после долгих поисков делают свое дело, покупатель не хочет отказываться от сделки.
Несмотря на то, что продавцы рискуют быть привлеченными к ответственности за неуплату налога, больше всего рискуют именно покупатели.
В чем же риски для покупателя
Первое
Покупатель, соглашаясь на приобретение квартиры по заниженной стоимости, увеличивает свою налогооблагаемую базу при последующей продаже квартиры, если с момента покупки не истечет пятилетний срок владения.
Умножьте сумму занижения на 13 процентов и получите дополнительные расходы покупателя при последующей продаже квартиры.
Второе
К сожалению, иногда сделки купли-продажи оспаривают и признают недействительными. В случае признания сделки недействительной по какому-либо из оснований, покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а покупателю присуждается к возврату сумма, отраженная в договоре, то есть для покупателя возникает риск не получить сумму, реально уплаченную по договору.
Третье
Покупка квартиры по заниженной стоимости может стать основанием для отказа в признании покупателя добросовестным приобретателем, что не позволит покупателю пользоваться иммунитетом при предъявлении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Такое бывает, если лицо, у которого была приобретена квартира, не имело права ее отчуждать. Например, в случае продажи квартиры без согласия второго супруга.
И напоследок четвертое, самое интересное
Речь пойдет о возможном банкротстве продавца. Количество банкротств физических лиц увеличивается в последние годы, при этом суды используют прокредиторский подход и все чаще признают недействительными подозрительные сделки должника с неравноценным встречным предоставлением по искам финансового управляющего.
Покупка квартиры с занижением стоимости может указывать на неравноценность встречного предоставления по сделке со стороны покупателя, что дает основания признать недействительной данную сделку как подозрительную по правилам Закона о банкротстве.
В этом случае квартира вернется в конкурсную массу, а покупатель вместо денег получит право требования к обанкротившемуся продавцу, и вероятность получить хоть сколько-нибудь сопоставимую сумму с уплаченной ценой стремится к нулю.
И, к сожалению, уже есть реальные примеры, когда покупатель не смог доказать, что уплаченная цена за недвижимость в действительности была выше стоимости, указанной в договоре, покупатель получил статус конкурсного кредитора и лишился приобретенной недвижимости.
Не рекомендуем
Поэтому крайне не рекомендуем соглашаться на покупку квартиры с занижением стоимости в договоре.