Почему застройщики теперь НЕ будут выплачивать компенсации дольщикам за задержку сроков сдачи дома? Смогут ли дольщики обращаться в суд? Какие сроки и кто за все это заплатит?
Посетила Расширенное заседание комиссии РСПП по жилищной политике, где представители строительной отрасли обсуждали новое регулирование ответственности застройщиков перед дольщиками при передаче квартир.
Кстати, а вы знали, что некоторые дольщики нарочно не пускают застройщиков устранить замечания в положенные сроки, а затем подают на них в суд - и получают компенсацию?
Рассказываю своими словами, что изменилось после Постановлений Правительства РФ № 442, 479.
Почему законодательство встало на защиту застройщиков
Проблема в том, что Закон "О защите прав потребителей", принятый в 1992-ом году, распространяется не только на покупку молока в супермаркете, но на строительство многоквартирных жилых домов.
В России уже давно развернулся целый рынок "юридической помощи", когда разными путями дольщики ухитряются таки вытягивать 300-500 тысяч из девелопера на этапе приемки квартиры.
Например, как рассказывают представители застройщиков на заседании комиссии РСПП, есть преценденты, когда дольщики каким-то образом врезают новые замки (вопрос: КОГДА?) и представители застройщики просто не могут попасть в квартиру, чтобы устранить эти замечания в течение 60 дней.
Слышали про такое?
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Запросить Путеводитель можно в телеграм @ybezginova
Финансовая модель строительного проекта не выдерживает
В результате такой вот прыткости дольщиков и "юристов" отсудить побольше денег у застройщика финансовая модель проекта строительства просто не выдерживает, особенно после введения проектного финансирования и скачков ключевой ставки, когда спрос то есть, то нет, а значит, деньги то есть, то нет.
Застройщикам тяжело, как говорят представители отрасли.
Если в цифрах, то, например, при задержке дома на 6 месяцев проекта с 2000 дольщиков, 650 дольщиков сразу обращаются в суд. Это 1,83 млрд рублей потенциальной финансовой нагрузки на бюджет проекта, которую застройщик, разумеется не учитывает при планировании доходности и прибыли.
Из эти 650 судебных дел, как показывает практика, 125 дел решаются в пользу дольщиков. То есть около полумиллиарда застройщик сразу выплачивает из прибыли, которую еще и не получил толком, ибо деньги дольщиков болтаются на эскроу-счете в заморозке.
Застройщикам и так тяжело, и такое положение дел их, разумеется, не устраивает.
46-ФЗ Правительство РФ наделено полномочиями в 2022 году:
- Смягчать применение неустоек(иных финансовых санкций) за неисполнение обязательство по ДДУ.
- Упрощать передачу объекта дольщику.
С другой стороны, я смотрю с колокольни дольщика и думаю:
"Не, нормально вообще задерживать сроки сдачи на 6 месяцев? А я что должна сделать вид, что я не заметила?? А может, мне жить негде?"
Чего хотят застройщики
- Убрать применение закона "О защите прав потребителей" на строительство МКД.
- Ограничить ответственность застройщиков только 214-ФЗ.
Сейчас данное предложение вышло в рамках Постановления Правительства РФ № 442, до конца 2022 года его тестируют на адекватность, и если всех все устраивает, что будут выпускать обновления закона 214-ФЗ или отдельным законом, чтобы утвердить эти нововведения окончательно.
Так будет жить легче застройщикам. А дольщикам?
Что изменится для дольщиков
Что изменится для дольщиков (простых людей), если закон "О защите прав потребителей" перестанет распространяться на строительство жилых домов? Как теперь мы сможем взыскивать неустойку и сможем ли?
1 - Мы остаемся без отделки и улучшений
При новом законодательстве, которое сейчас работает на уровне Постановления Правительства, но может быть принято в виде закона до конца 2022 года, в первую очередь, пострадает сегмент жилья с отделкой и частичной меблировкой.
Другими словами, сегмент жилья с чистовой отделкой может потихоньку уйти: застройщик будет сдавать предчистовую в лучшем случае, просто чтобы побыстрее сдать без задержки сроков.
2 - Эксперта приемки будет нанять сложнее: его надо будет согласовать с застройщиков
Сегодня существует миллион контор, которые помогут забраковать приемку целым списком недостатков строительства. Помню, мой приемщик такого мне написал, что было ощущение, что квартира сейчас рухнет)))
В суд я не ходила, квартиру мне сдали вовремя, а из длинного списка. недочетов попросила устранить только самые крупные.
Так вот, теперь такие эксперты должны будут присутствовать в определенном реестре и, прежде чем попасть туда, должны будут доказать свою квалификацию. Место данного реестра уточняется.
Более того, специалиста, который придет на приемку (!!!) за деньги дольщика, надо согласовать с застройщиком.
Акт осмотра со списком замечаний, составленный экспертом, является важным документом при обращении в суд. Для эксперта по приемке вводится административная ответственность за его работу.
3 - Застройщик получает право изменить сроки приемки в ДДУ (см. пп 2 и 3 на слайдах выше)
А вот это уже нонсенс. Это как вообще??
4 - Застройщик обязан безвозмездно устранить недостатки в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта (акта осмотра, в случае существенных недостатков)
Срок еще обсуждается, могут сократить до 30 дней.
Что такое "существенные" и "несущественные" недостатки непонятно, очень мутно. Сейчас это решается - внимание - по соглашению сторон (застройщик и дольщик).
Я прямо вижу, как я с пеной у рта доказываю застройщику, что этот недостаток СУЩЕСТВЕННЫЙ, а этот - нет. Это вообще как, господа?
5 - Сразу обращаться в суд НЕЛЬЗЯ: сначала - к застройщику
Сначала надо обратиться к застройщику с требованием устранить недостатки в квартире. И только в случае официально полученного отказа со стороны застройщика устранить требования дольщика, дольщик может идти с суд.
Цепочка взаимодействия удлиняется, что тоже поддерживается Правительством и имеет все основания быть законодательно утвержденным до конца 2022 года.
Выводы
- Строительной отрасли тяжело, восстанавливаться она будет мучительно и долго. Правительство РФ делает все, чтобы поддержать девелоперов, простите, за счет ресурсов дольщиков.
- Размер неустойки фиксируется: двойная ставка рефинансирования.
- Даже если новый закон со всеми этими предложениями НЕ примут, Постановление Правительства № 442, 479 точно продлят, как это обычно, бывает, на неопределенный срок.
- Срок 60 дней для устранения недостатков застройщик имеет право продлить по соглашению сторон. Короче, все для людей, вы поняли.
- Экспертов на приемку можно будет приглашать только по согласованию с застройщиком и только из определенного реестра экспертов (реестра пока нет, место уточняется).
- Приборы, которыми эксперт делает визуально-инструментальный контроль (= приемку), должны быть поверены теми организациями, которым доверяет застройщик.
- Акт осмотра регламентирован законодательно.
- До подписания Акта приемки ключи от квартиры находятся у застройщика. А что сейчас как-то иначе было??
Как вам Постановления? Были у вас какие-то курьезные случаи приемки квартиры? Удалось получить компенсацию от застройщика?
Читайте также про недвижимость:
- Ситуация на рынке недвижимости в России (июль 2022): новостройка в ипотеку под 0,1% или готовое жилье?