Покупка недвижимости — процесс долгий, выбор той самой квартиры может затянуться на несколько месяцев. Москвич Алексей Ш. просмотрел два с лишним десятка вариантов перед тем, как нашел подходящий. На фотографиях и в описаниях объявлений чистые квартиры с прозрачными документами, на деле — «убитые» ремонты и сомнительные собственники.
Отсечь такие варианты можно еще на этапе созвона с владельцем квартиры (или его риелтором). Рассказываем, что нужно спросить при первом разговоре с продавцом.
Уточните адрес
Когда наш читатель Алексей подбирал квартиру, ему встречались объявления без указания точного адреса жилплощади.
Адвокат Владимир Гончаров рассказал aif.ru, что собственники и риелторы нередко ставят в объявлении другой адрес — для безопасности (чтобы, например, не привлечь домушников). Есть риск, что реальное расположение дома вам может не подойти, поэтому перед просмотром обязательно уточняйте адрес.
Кто собственник
Основания собственности бывают разными — приватизация, наследство, договор купли-продажи... И у каждого основания собственности есть свои подводные камни — например, если жилплощадь досталась по наследству менее трех лет назад и уже продается, есть риск, что объявятся претенденты на наследство.
Обязательно спрашивайте, на каком основании продавцу принадлежит его недвижимость. Попросите прислать выписку из ЕГРН. Свежая выписка из единого реестра покажет реальное положение дел собственника, поясняет Гончаров.
«Не стесняйтесь спрашивать, как покупался этот объект. Есть ли обременения по суду или исполнительным документам, так как это дополнительные трудности по оформлению сделки.
Уточните, как давно проверял собственник задолженности по штрафам. Может быть такое, что он не в курсе о штрафе ГИБДД, но этот штраф может увеличить сроки совершения сделки», — добавляет эксперт.
Покупалась ли квартира в браке
Если основание собственности — договор купли-продажи, уточните, покупалась ли квартира во время брака, и если да, то есть ли нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Если его нет, в будущем сделка может быть признана недействительной и аннулирована.
Использовался ли материнский капитал
Очень важный вопрос о наличии выделенных долей на несовершеннолетних детей и недееспособных членов семьи — обычно подобное происходит при использовании материнского капитала или иных государственных субсидий (при наличии в семье ребенка-инвалида или члена семьи с инвалидностью). В данном случае необходимо разрешение органов опеки. Спросите, определено ли выделение долей на детей в другом месте. Данная процедура может значительно увеличить сроки сделки либо вообще развалить ее, подчеркивает Гончаров.
Есть ли коммунальные долги
На момент сделки все долги должны быть погашены, либо их оплата покупателем согласована. В противном случае задолженность по коммуналке ляжет на плечи нового собственника, то есть ваши.
Кто зарегистрирован в квартире
Вопрос о количестве зарегистрированных в квартире лиц на первый взгляд не очень важен, но нужно учитывать некоторые моменты. Например, если среди них есть так называемый отказник — человек, отказавшийся от приватизации, по закону выписать его невозможно. Проще говоря, квартира продается с зарегистрированным (и, возможно, даже проживающим в ней!) человеком.
Также возникнут трудности при выписке гражданина, который отбывает наказание в местах лишения свободы, призванного на военную службу, даже если он не является собственником.
Есть ли перепланировка
Любые перепланировки должны иметь законные основания и документальное подтверждение. Если перепланировка не согласована, ответственность за нее лежит на том, кто владеет квартирой в данный момент. Во-первых, это чревато штрафом, во-вторых, жилищная комиссия может потребовать вернуть квартире первоначальный вид — это внушительные расходы.
Если квартира покупается в кредит, нужно проводить ее оценку. Банк может отказать в ипотеке, если есть несогласованная перепланировка, отмечает адвокат.
Когда освободится квартира
Напоследок спросите, как быстро собственник покинет квартиру после продажи. Достаточно часто владельцы пытаются максимально затянуть период освобождения, так как ищут что-то другое, объясняет Гончаров.
«Задав все эти вопросы, вы будете четко понимать, с чем вам придется столкнуться и готовы ли к просмотру и покупке именно этой квартиры», — резюмирует он.