Если вы читаете этот пост – значит вас интересует, что происходит на… или с рынком недвижимости.
Вам нужно купить квартиру? Срочно?
Сегодня вторичный рынок жилья - рынок покупателя. Выбор есть и есть адекватные продавцы, готовые обсуждать цену. Первичный рынок сегодня более консервативен и не многие застройщики могут или готовы снижать цены (про первичный рынок жилья и как застройщик может управлять ценами читайте ниже). Сегодня именно покупку квартиры на вторичном рынке считаю наиболее «самое время».
Если вам нужно купить квартиру, но с привлечением ипотеки, можно сейчас подбирать, авансировать объект и немного «потянуть» - ставки, как ожидают эксперты рынка, должны еще подупасть.
У вас альтернативная сделка? т.е. чтобы купить что-то нужное, нужно продать что-то не нужное?
Сегодня не лучшее время для продажи, но будет еще сложнее. Покупатели есть. Их достаточное количество. Но у большинства покупателей деньги не на руках. Их деньги для покупки или, как и у вас, в недвижимости, которую нужно продать, или на краткосрочном депозите, который раскроется ближе к сентябрю.В такой ситуации правильнее считать баланс сделки, т.е. не отдельно - сначала продать, потом купить, а сразу рассматривать экономику совместной сделки.
Разберем пример из моей практики:
Михаил продавал 3-комнатную квартиру в Юго-Западном районе в 9-ти этажном доме старого фонда. Аналогичные квартиры были выставлены от 4,8 млн. руб. в плохом состоянии до 5,8 млн. руб. – в хорошем. Наша квартира была в хорошем состоянии, продавалась с мебелью. Сравнивая с выставленными, в данный момент, на продажу квартирами, наша квартира «тянула» на 5,2-5,3 млн. руб. Понятно, что «торг уместен»
Нам нужно было покупать встречную квартиру в Турции.
Рынок «голосовал» за быструю продажу, так как в Турции рынок активно растущий, а в России – пока выгодный курс конвертации в Евро.
Мы выставили квартиру на продажу за 5,0 млн. руб. Очень быстро «пришел» покупатель со срочной покупкой и с наличными деньгами. Сторговались за 4,93 млн. руб. Казалось бы «потеряли» примерно 150 тыс. руб.
Но мы сразу заавансировали квартиру в Турции. Сама сделка прошла через три недели и на момент сделки стоимость покупаемой нами квартиры в Турции выросла на 1,5 тыс. Евро т.е. уступив 150 тыс. руб. на продаже, мы выиграли 1,5 тыс. евро на покупке.
Большое спасибо моему заказчику за адекватность!
Вывод: если у вас альтернативная сделка, то нужно начинать сегодня продавать квартиру и внимательно слушать своего риелтора, например, меня. Я плохого не посоветую.
И вообще, что происходит с рынком? Какие прогнозы?
Рынок в ожидании.
Покупатели «сидят на заборе» и ждут:
📌 когда снизится ставка по ипотеке;
📌 когда снизятся цены;
📌 когда вытащат свои деньги из депозитов.
Продавцы пытаются продавать и надеются, что цены скоро вырастут.
Рынок определится с «правилами игры» к осени.
В целом рынок недвижимости к 24.02.2022 года был «перегрет». Немало этому способствовала льготная ипотека, которая стимулировала частных инвесторов к покупке на ранних стадиях строительства небольших квартир с использованием льготной ипотеки с целью продажи этой квартиры после сдачи. Это разгоняло цены.
В марте 2022 г. вступила в права заградительная ипотека и рынок недвижимости замер. Люди, в том числе и потенциальные покупатели, дабы переждать смутные времена отнесли деньги, приготовленные для решения квартирного вопроса, на депозиты. С апреля снова «включилась» льготная ипотека, т.е, первичный рынок жилья начали стимулировать. Но в реальной жизни первичный и вторичный рынки жилья между собой очень связаны – 70% сделок - альтернативные.
Чтобы купить трешку на первичном рынке, нужно продать двушку на вторичном. При заградительной ипотеке на вторичном рынке жилья в целом на рынке начинается «запор» - лишь 30-50% желающих провести сделку, реально могут ее провести. Это те, кто выбирает разумное поведение при продаже вторички и те, кому ипотекой нужно добирать не более половины стоимости желаемой квартиры. Это то, что мы наблюдали в марте, апреле, мае. В мае власти начали снижать ключевую, и вместе с ней ипотечную ставку.
Сегодня продавцы на вторичном рынке, глядя на цены первичного, выставляют сопоставимую цену на свое вторичное жилье. И не видят Покупателей. Совсем. Почему? Потому что сегодня условия, при которых возможна покупка первичного и вторичное жилья, сильно не равнозначны.
1. Рассмотрим пример:
Если вы покупаете 1-комн.квартиру на первичном рынке, которая стоит 7 млн. руб. при ипотеке под 7% годовых, при ПВ (первоначальном взносе) 20% - 1,4 млн. руб. - и при сроке кредитования 20 лет, ежемесячный платеж составит: 43 416,74 руб.
Эта же квартира на вторичном рынке (например, по переуступке прав), при ипотеке 12% годовых, при таком же ПВ – 1,4 млн. руб. и при сроке кредитования 20 лет, даст сопоставимый месячный ипотечный платеж – 43 492,90 руб. при цене продажи 5,350 млн. руб.
Т.е. одна и та же квартира, купленная в ипотеку при равном ПВ и равном сроке кредитования, даст сопоставимый ежемесячный ипотечный платеж при стоимости квартиры в 7,0 млн. руб. на первичном рынке и 5,350 млн. руб. на вторичном.
И лишь при ПВ 50% ежемесячный ипотечный платеж вторичной квартиры будет сопоставим с ежемесячным платежом первичной квартиры с минимальным ПВ.
Вывод 1: при продаже вторичного жилья делайте сравнительный анализ со стоимостью аналогичного (хотя бы локацию и метраж) первичного жилья, но сравнивайте не цены, а ежемесячный ипотечный платеж при разных ипотечных условиях. Т.е. внимательно изучаем условия кредитования! Стоимость вашей вторички растет лишь при уменьшении разницы между ипотечными ставками на первичку и вторичку.
2. Покупка минимального лота.
Студии и однокомнатные квартиры чаще приобретаются без обменной операции: ПВ+ипотека. Вторичку продавать не нужно.
Я уже говорила выше, что до 24.02.2022 года маленькие квартиры пользовались повышенным спросом, и спрос этот в немалой степени формировали частные инвесторы. После 24.02.2022 года рынок частных инвесторов рухнул и впал в «глубокую кому». Но застройщики, стараясь удовлетворить повышенный спрос к малым квартирам, настроили их много. Еще больше их «на руках» частных инвесторов, которые эти лоты начнут выводить на рынок. Предложений будет много!
А выбирать покупатель будет не только между первичным и вторичным рынком (расчет чуть выше), но и между арендой. А арендовать «упакованную» подобную квартиру можно за 35-40 тыс. руб. (возможно и дешевле). Вы видите, что это значимо меньше месячного ипотечного платежа? Зачем ему сегодня залезать в покупку? Я бы ему советовала пойти в аренду.
3. К осени ситуация усугубится.
Уже сегодня начинают выползать предложения от застройщиков с субсидированной ипотекой. Что это за зверь? А это скрытая скидка. А почему так сложно? Почему нельзя прямо вынести на билборд – «Скидка 10%. Налетай!»Если вторичный рынок начинает и будет продолжать бороться за покупателя путем прямого снижения цены на квартиру, то первичный рынок не всегда может так поступить.
Дело в том, что, действующий на сегодняшний день ДДУ (Договор долевого участия) согласно 214-ФЗ и расчеты Покупателя с застройщиком через Экскроу-счета – Государственный очень регламентируемый механизм. И регулируется этот механизм не застройщиком, а Государством (через банк).
И если начальная финансовая модель между банком и застройщиком утверждена, то самостоятельно изменить ее застройщик не в силах. Банк также не хочет или не может ее поменять, т.е. впрямую начать снижать цены. Для снижения цены на квартиры на первичном рынке придуманы схемы через льготную ипотеку – это прямой Государственный продукт, а субсидированная ипотека от застройщика – это скидка застройщика, но через банковский механизм. Вся стройка находится в залоге у банка, и «правит балом» банк. А банк не торгует квадратными метрами, банк торгует деньгами. Банку не интересен покупатель первички с деньгами, ему нужен ипотечник!
В Москве уже появились ипотеки под 1,99% от застройщика, и этот тренд идет к нам! «Синара-девелпмент» уже объявила о действии подобной программы. Вы понимаете, что это снижение цены на 10-15%?
На сегодняшний день, по моим собственным наблюдениям, по объектам, с которыми я работаю, я вижу снижения стоимости вторичного рынка от 23.02.2022 года на 3-4%. Лично я ожидаю, что цены еще снизятся. В целом, еще на 2-10% в зависимости от жилья. Старый фонд теряет стоимость гораздо сильнее.
Вывод 3: умение считать реальные стоимости объектов, умение вести переговоры с Покупателем – это ключевая компетенция, которая необходима вам для продажи вашего вторичного жилья.
И самое главное:
девиз падающего рынка недвижимости: «Первое предложение по цене – лучшее». «First offer is best»
На сладкое: Если вы «теряете» деньги на своей вторичке, я знаю несколько вариантов, как их найти и вернуть. Обращайтесь!