Самовольные постройки в пределах многоквартирного дома (далее – МКД) – явление нередкое. В нашем блоге были неоднократно опубликованы статьи о судебной практике, которая содержала подобную тематику:
- На что УК обратить внимание при рассмотрении дела о демонтаже незаконного остекления балконов – о незаконном остеклении балконов;
- Если снос самовольной постройки может ухудшить техническое состояние многоквартирного дома – об угрозе состоянию МКД при сносе самовольной постройки;
- Как самовольная постройка стала предметом судебного спора – о пристройке в МКД, который является памятником архитектуры.
В данной статье рассмотрим историю судебного спора, который произошёл в городе Ханты-Мансийске. В одном из МКД собственники самовольно произвели переустройство своих жилых помещений. Данные действия повлекли за собой неблагоприятные последствия для управляющей организации, «недосмотревшей» за «самостоятельными» собственниками.
Дело рассматривал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (постановление от 18 мая 2022 года № А75-10885/2021).
На втором этаже дома владельцы квартир произвели расширение оконного проёма, в результате чего смогли установить дверь с выходом на кровлю нежилого помещения первого этажа. При этом был не учтён тот факт, что кровля из рулонных (мастичных) материалов не предназначалась для использования собственниками помещений, являлась мягкой. Данные действия угрожали нарушением её гидроизоляционного слоя.
Обнаружила «благоустроенный» собственниками выход на кровлю Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (далее — Жилнадзор). В результате обследования нежилого помещения надзорный орган установил:
«…на бетонном перекрытии потолка, являющимся кровлей над частью нежилого помещения, имеются следы протечек с кровли МКД в виде разводных влажных и сухих пятен с выделением солевых отложений белого цвета, а также имеются следы подтеков частично на стенах…».
В адрес управляющей организации (далее – УО) было вынесено предписание, в соответствии с пунктом № 2 которого УО надлежало устранить нарушение фасада МКД и ограничить собственникам доступ на кровлю нежилого помещения.
Не согласившись с вмененной обязанностью, управляющий МКД обратился в суд с целью признания данного пункта предписания незаконным.
С позицией УО согласились суды первой и апелляционной инстанций, указав в решениях следующее:
- контроль за самовольным переустройством (перепланировкой) жилого помещения или реконструкцией МКД, а также обязанность по приведению перепланированного жилого помещения в первоначальное состояние в компетенцию УО не входят;
- ограничение доступа на кровлю нежилого помещения возможно только путем ликвидации дверного проема, устроенного собственниками квартир, что также не входит в обязанности УО;
- УО не имеет полномочий по обращению с исками в суд к собственникам самовольно переустроенных (перепланированных) или реконструированных жилых помещений;
- действующим законодательством предусмотрена обязанность по приведению самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения;
- оспариваемый пункт предписания фактически обязывает УО самостоятельно устранить выявленные нарушения, а не принять меры по возложению этой обязанности на собственников жилых помещений.
Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу, что предписание в части пункта 2 незаконно.
По инициативе Жилнадзора продолжение спор получил в кассации.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил решения нижестоящих судов и отказал УО в удовлетворении исковых требований по причине того, что УО нарушила возложенные на неё в силу закона обязанности по надлежащему содержанию общего имущества МКД:
- правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 чётко определены: меры, которые необходимо принять при появлении на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев (п. 4.2.3.2); круг лиц, которым разрешен и запрещен вход на крышу МКД (п. 3.3.5 и 4.6.1.22); а также мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций, в том числе содержание в исправном состоянии кровли, гидро- и пароизоляционных слоев стен и перекрытий, утепление дефектных ограждающих конструкций (п. 4.10.2.1);
- пунктом 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, определен перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания фасадов. В рассматриваемом случае это выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций; при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
- между тем, собственники самовольно переустроили помещение и оборудовали выход на кровлю, что осталось без какой-либо реакции со стороны УК. Учитывая мягкость кровли, она не предназначена для использования собственниками, это может повлечь за собой нарушение гидроизоляционного слоя и иные более тяжкие последствия;
- тот факт, что собственники выполнили переустройство квартир самовольно, не освобождает УО от исполнения обязательств «по надлежащему содержанию общего имущества и принятию мер, направленных на устранение выявленных нарушений, в том числе путем предъявления соответствующих требований к собственникам упомянутых помещений».
- таким образом, УО могла обратиться к собственникам с требованием об устранении нарушений и приведении жилых помещений в прежнее состояние, однако не сделала этого.
Стоит отметить, что УО обратилась с жалобой на решение суда кассационной инстанции в Верховный суд РФ. Если суд высшей инстанции примет решение отличное от кассации, мы сообщим об этом дополнительно в нашем блоге.
Компания «Бурмистр.ру» 26 июля проведет вебинар для бухгалтеров «Новое в бухгалтерском и налоговом учете УК и ТСЖ». Программа и заявка здесь.