Dataflat.Ru опубликовала очередные «зелёные таблички». Согласно приведённым цифрам, средняя цена в новостройках московского региона в июне выросла на 4%.
Мониторя застройщиков, со своей стороны, могу подтвердить эту информацию. Рост на 3-4% в совершённых сделках встречается повсеместно. Но есть рост и на 15, и на 20, и даже на 30%.
За месяц!
Такого я ещё не видел.
Как стал возможен такой трюк? После пары месяцев стагнации и даже небольшого снижения цен, такой взрывной рост? Это при том, что предпосылок нет никаких. Что, увеличились доходы населения, выросли зарплаты, возрос оптимизм и уверенность в завтрашнем дне, снизилась безработица и появилось много новых высокооплачиваемых рабочих мест?
Как бы ни так! Всё ровно наоборот.
Тогда в чём же дело?
Ответ очевиден – в субсидируемых ставках от застройщиков.
Ставшие уже повсеместно «около нуля» (по данным РБК, 90% сделок с первичкой совершаются сегодня с использованием субсидированных ставок от застройщиков) дали взрывной рост цен в заключенных сделках. Я приводил таблицы от ЦИАН Аналитики – ставка в 0,01% на весь срок ипотечного кредита приводит к увеличению конечной цены на 15-25%, но при этом, разумеется, снижает ежемесячный платёж до приемлемого уровня.
Вот и весь секрет июньского «чуда». Какая там льготная ипотека под 7%, кому она нафиг нужна, если квартиры можно взять в кредит, чуть ли не вообще без процентов.
Причина такого стремительного роста цен стала понятной.
Ну что, все, думаете я закончил? Как бы ни так.
Почему застройщики начали повсеместно применять это новшество – помните? Чтобы разморозить рухнувшие продажи. Проблема с продажами стала критической. Произошла разбалансировка. Строится много - продаётся мало. Под новое строительство девелоперы берут кредиты в банках (проектное финансирование), но низкие продажи больше не позволяют в должном объёме погашать их. Задолженность перед банками растёт. Несколько дней назад я приводил цифры опубликованной финотчётности ПИКа. За последний год долг по заёмным средствам у него вырос ровно в два раза – с 240 до 480 млрд.руб. Китайский же опыт показал, рост по экспоненте таких долгов ни к чему хорошему не приводит, и даже самые крупные компании, под их тяжестью, рушатся в миг.
Возвращаемся от китайских устриц к нашим баранам.
Застройщики придумали хитрый маркетинговый ход – снизили ставки по ипотекам. Знаете к чему это привело?
Да, ни к чему! Продажи не выросли.
Показываю, как это выглядит на примере того же ПИКа и двух его ЖК – Люблинский парк и Бунинские луга.
Люблинский парк.
Корпус 13,14
Бунинские луга.
Корпус 3.2/1
Корпус 3.2/2
Корпус 3.1/2
Выросли цены?
Ещё бы. Где-то даже на 20% (аллилуйя ставке в 1,99% от ПИКа).
А продажи?
Они почти не отличимы от катастрофических майских. Не сработал маркетинговый трюк. Ставками оживить продажи не удалось.
А знаете, что самое прикольное во всей этой истории? Я поясню. То, что застройщики дёргаются как ужи на сковородке, придумывают разные нестандартные приёмы, но профита для них в этом нет - никакого! Продажи (ради чего всё, собственно, и затевалось), как вы видите, не растут. Ну а деньги, спросите вы, ведь они же подняли цены, где-то на 2%, где-то на 8%, где-то на 20%, здесь же они получат какую-то выгоду?
В том то и цимус – не получат! Вся эта дополнительная наценка уйдёт банкам. Банкиры дают ипотеку заёмщикам под «нуль с хвостиком» процентов не просто так. Не под 11% рыночной ставки, не под 7% льготной, а под условные 0,01%. Всю эту разницу застройщики компенсируют финансистам именно за счёт этой наценки к конечной цене метра. Так что радости в новых ценниках для них никакой, вкуса дополнительных денег они не почувствуют. Изначально, всё было задумано и исполнено не ради дополнительных заработков, а именно, для «разморозки» продаж.
Получается - нет ни того, ни другого. Пшик!
Так что время маркетинговых уловок, которые давали нужный результат ещё недавно – прошло. Такими, в общем-то, надо отдать должное, ловкими, но очень поверхностными по содержанию, приёмами ситуацию не выправишь. Застройщикам, хотят они этого, или нет, рано или поздно, придётся исходить из очевидного - доходы населения падают, рост цен в таких условиях невозможен. Только снижение!
Хотя, конечно, наши девелоперы – народ ушлый. Фишка с субсидированием не проканала, будут придумывать что-то ещё.
Пусть думают, мы посмотрим. Зрелище-то любопытное. Денег у них не стало, хоть шевелиться начали, а то, до этого, вообще жиром заплыли.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ЗИМНИЕ ЯБЛОКИ
живопись, масло, 70x70 см
Владимир Любаров
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
----------------------------------------------------------------------------------------