ИНВЕСТОРАМ ПОСВЯЩАЕТСЯ!
#догмаглазамилеонида
Сегодня попробуем ответить на вопросы:
- сколько квартир на продажу от инвесторов?
- какие реально продажные цены?
- как изменилась цена за год?
Много букв и цифр, но того стоит.
Ранее я писал, что Догма стала своего рода законодателем и для застройщиков и для пула покупателей-инвесторов.
Что происходило последний год-полтора?
Компания выделяла (да, и продолжает выделять) колоссальные средства на продвижение своих жилых комплексов и микрорайонов в Интернет, а также вливала бюджеты в обучение и развитие отдела продаж.
Параллельно разрабатывались и внедрялись различные варианты покупки: ипотека без первоначального взноса, трейд-ин квартиры, рассрочка, траншевая ипотека и пр.
Результат не заставил себя ждать — у многих сложилось впечатление, что инвестиции — это просто.
Ринулись!
Джону Рокфеллеру приписывают цитату: «Когда вы услышите, что об акциях (конкретных) начинает говорить чистильщик ботинок, знайте — пришло время (их) продавать».
Так случилось и с Догмой.
К чему привело? К дикой конкуренции инвесторов.
1. На сегодня в базе в первых Самолетах я вижу 37 студий по цене от 2,5 млн. рублей. В диапазоне от 2,5 до 2,6 — семь квартир.
На сегодняшнем рынке всё, что выше этой стоимости не имеет шансов быть проданным.
При этом:
- только 6 квартиры не уклоняются от уплаты налогов и готовы на полную сумму в договоре купли-продажи;
- 12 квартир с обременением (в залоге у банка);
- 10 квартир с ремонтом (бюджетный).
На Авито размещено 179 студий по цене от 2,2 млн.
Пусть 2/3 из них
- фейки (предположим);
- дубли и от собственника и от агентства;
- объявления от застройщика и т. д.
Всё равно 60 квартир — жесткая конкуренция.
2. Однокомнатных квартир — 62 шт. по цене от 3 млн. рублей.
От 3 до 3,3 млн. - восемь вариантов.
Причем разные площади и планировки.
Аргументация, что у меня хорошая планировка сегодня работает слабо — будет иметь значение стоимость квартиры в абсолюте — кто меньше, тот и молодец.
Ну, а ориентация на цены застройщика (у застройщика же 134 тр./м2) — вообще не состоятельна. Далее, стандартный набор разбивок и обременений.
3. Двухкомнатных меньше — 21 шт. (на заметку тем, кто вкладывает)))) от 4,5 млн за 43,3 м2 до 6,7 млн. рублей за 52,7 м2 квартиру какого-то фантазера.
В диапазоне от 4,5 до 4,8 — семь квартир (площади конечно гуляют — но в среднем 44-47 м2).
Глянем на вторую очередь строительства — Самолеты-2.
Квартир поменьше, здесь брали более осознанно и достаточно много квартир приобреталось для жизни.
В базе компании на сегодня — 5 студий от 2,5 млн. рублей, хорошая цена 115-120 тр/м2.
Однокомнатных всего 9 шт (без обременений только 2), от 3,4 млн. рублей.
Кстати, на Авито «от собственника» представлено 23 квартиры. Хорошая цена для покупателя, да, и для продавца в районе 3,4-3,6 млн. рублей.
Двухкомнатных всего 4 шт. от 4,7 млн., причем одна настолько давно висит, что подозреваю, что уже продана.
На Авито всего пять объявлений от собственника от 4,5 млн.
Также хочу отметить, что в каждой цене есть определенный зазор для торга, встречных комиссий и пр. - около 5%.
Ну, и еще несколько наблюдений.
Ровно год назад (03.07.2021) в Самолетах были следующие цены (беру средние, без наценок на витражные верхние этажи):
студия — 145 тр/м2;
1к — 122 тр/м2;
2к — 117 тр/м2;
3к — 107 тр/м2.
На сегодня (05.07.2022):
- студия — 154 тр/м2 (+6%);
- 1к — 134 тр/м2 (+10%);
- 2к — 124 тр/м2 (+6%);
- 3к — 118 тр/м2 (+10%).
Рядом «стенка в стенку» - ЖК Зеленый Театр от компании Европея. В прошлом году (19.07.2021) стоимость 1 м2 при покупке двушки была 102 тр/м2 (сравните с догмой), а сегодня — 93 тр/м2.
В общем, делайте выводы сами)))
#всепростоеслизнать #обзорыотлеонида #квартиравкраснодаре #межрегиональныесделки
Ставьте ЛАЙК и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Записаться на первую бесплатную консультацию можно
по телефону 8 960 888 222 5.