Уважаемые друзья, добрый день!
Меня попросили разобрать крайний акт « марлезонского балета» ( сделки), а именно, передачу жилого недвижимого имущества. Итак, начнем. Точнее заканчиваем. Сделка состоялась, страсти более-менее улеглись, практически все обязательства сторонами исполнены. Осталась крайнееюридически значимое действие. Итак, закрываем сделку правильно.
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Исполнение состоит из двух юридических значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа ( акта приема-передачи и т.п); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица.
Норма является диспотизивной https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/vse-v-mire-dlia-tebia-esli-u-tebia-est-svoboda-dogovora-ch-2-6272a4ea2e113c4b34c79a6a : в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условия о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.
Момент исполнения договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.
Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому- либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ( п. 2 ст. 551 ГК).
Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку ст. 556 ГК риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю не связывает, риск, по общему правилу, переходит в момент регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной регистрации – в момент передачи имущества.
Уклонение сторон от подписания передаточного акта ( иного документа о передаче), а также продавца – от вручения, а покупателя – от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости ( индивидуально- определенной вещи) ( ст. 398 ГК ). В том случае когда, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо отказаться от исполнения договора.
Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое имущество, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности вправе в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК потребовать оплаты недвижимости, уплаты процентов и убытков в соответствии со ст. 395 ГК.
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. Однако в силу ст. 453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Другими словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законе или договоре. Однако он вправе настаивать на возмещение убытков, причиненных расторжением договора ( п. 5 ст. 453 ГК ), а также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства ( ст. 393 ГК).
Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить её факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствии недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убытков.
О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества в ближайших наших встречах.
P.S. Никакая заочная консультация без изучения всех обстоятельств дела (необходимых документов) и личной беседы не может являться директивной, окончательной.
Получить консультацию по вопросам жилищных прав, организации и проведение сделок с недвижимым имуществом можно на канале «Недвижимость – разбор полетов», тел. +7 985 287-09-46, эл. почте: listrade@yandex.ru