Если вы решили обзавестись участком и построить собственный дом, то Вам необходимо владеть следующей информацией:
Выбор участка для застройки
На сегодняшний день существуют различные предложения по участкам. При вашем желании можем помочь подобрать нужный вам участок от собственника. Участок можно получить в частную собственность или в пожизненно - наследуемое владение. Принципиально эти два вида собственности отличий никаких не имеют. Только есть один нюанс, участок, находящийся в частной собственности можно приобрести у «частника», владельца, даже если на нём нет никаких капитальных построек. Землю, полученную у государства в пожизненно-наследуемое владение продавать нельзя, но если построить капитальное строение (минимум нулевой цикл –законсервированный фундамент), то можно продать его, а земля автоматически переоформляется на покупателя. Участок, выданный в пожизненно - наследуемое владение можно приватизировать, переоформить в частную собственность. Выбирая участок для покупки нужно обратить внимание на наличие инфраструктуры в данной местности, так как именно инфраструктура влияет на эксплуатационные качества недвижимости. При приобретении участка обратите внимание на следующие качественные характеристики приобретаемой земли:
1. Удаленность участка от города.
2. Наличие подъездных автодорог.
3. Наличие водоёма, леса, парка и пр.
4. Близкое расположение точек подключения к газопроводу, водопроводу, наружному электроснабжению.
5. Рельеф участка – ровный, наклонный, низина, возвышенность.
6. Почва, преобладающая на участке - болотистая или сухая, если торфяник, то нужно определить на какую глубину он залегает, на просадочные грунты нельзя опирать фундаменты, нужно будет делать выторфовку.
7. Размеры участка и его геометрия, размер должен быть от 10ти соток. Форма участка не должна быть вытянутой, узкой. Наиболее благоприятны для строительства угловые участки, когда дорога или хозпроезд имеется как вдоль длинной так и вдоль короткой стороны участка.
Все эти характеристик в той или иной степени будут влиять на стоимость покупки.
Нужен ли проект?
Многие ошибочно считают, что строительство можно вести, не заказывая проект. Они говорят, что незачем тратить деньги, можно взять выдержки, картинки из интернета, журнала и пр., построить дом, сдать его в эксплуатацию по планам обмеров БТИ. Что в итоге получаем:
- Каким образом провести разбивку и привязку дома на участке? Выносим в натуру дом на участке, так как нам нравится, и начинаем строить. Мой участок, как хочу, так и располагаю свой дом. В результате оказывается, что не соблюдены требования «красной линии застройки улицы», дом близко стоит к основной дороге, не соблюдены противопожарные требования по расстояниям между постройками соседей. Причём у соседей всё согласовано, они начинают жаловаться, если им что-то не нравиться в отдел архитектуры горисполкома, облисполкома и пр. Приезжает комиссия и самовольного застройщика штрафуют, заставляют разбирать, перестраивать , переделывать и пр.. как говориться скупой платит дважды)Соответственно, проект нужен!
- Допустим, что самовольный застройщик угадал с нормативными требованиями, и благополучно строит, никто его не трогает, он профессиональный строитель, знает все нормы. Вдруг у него заканчиваются деньги, и он хочет законсервировать объект, продать его или просто подождать пока появятся средства. Ведь долго простаивать незаконсервированный объект не должен, могут и отнять, так как на освоение участка государство отводит определённые сроки. При обращении в органы местного управления по консервации незаконченного строительством объекта застройщику будет выдан перечень документов, которые нужно предоставить для оформления акта консервации, в составе данного перечня одним из пунктов будет не только согласованный главным архитектором города архитектурный проект, но и утверждённый главным архитектором города, района генплан, по которому строго нужно выполнять застройку участка. Опять возвращаемся к тому, что проект нужен!
- Третий случай, застройщик соблюдает все нормативы по привязке своего здания на участке, консервировать и продавать не собирается, выполнил общестроительные работы, коробка стоит. Пришло время выполнять работы по газоснабжению, водоснабжению, наружному электроснабжению. Застройщик пытается обратиться в «Горгаз» за проектом на газоснабжение, первый вопрос – где архитектурный проект на дом. Так как все наружные сети выполняются в соответствии с согласованным генпланом, а для расположения по нормам газового котла и плиты нужны планы этажей. Соответственно, проект нужен!
Состав проектной документации.
Проектная документация состоит из следующих основных разделов:
1. Общая пояснительная записка (раздел ОПЗ). Содержит общие данные о проектируемом объекте, его технико- экономические показатели (ТЭП), сведения о применяемых материалах и конструкциях.
2. Генеральный план. (раздел ГП) Это раздел проекта, включающий в себя план местности, участок землеотвода на котором нанесены все постройки включая дом, а также показаны границы землеотвода, расстояния и привязки в метрах. Иногда генплан комплектуется ведомостями типов покрытий, узлами устройства дорожек, отмосток, тротуаров и тп. На генплан выносятся технико-экономические показатели ТЭП.
3. Эскизные решения. (Раздел ЭР) Этот раздел проекта содержит общую информацию об объекте, цветовые решения фасадов, планы этажей, экспликацию помещений и основные ТЭП объекта.
4. Архитектурные решения (Раздел АР). Этот раздел содержит не только планы этажей и фасады здания со всех сторон, но и дополняется разрезами здания, планом кровли, фрагментами планов. На чертежах АР указываются все размеры, отметки, привязки. Данный раздел документации содержит всю информацию об архитектурно-планировочных решениях принятых в строительном проекте.
5. Архитектурно строительные решения (Раздел АС). Данный раздел содержит всю информацию Раздела ЭР и АР, но дополняется ведомостями устройства полов, ведомостями отделки помещений, спецификацией заполнения оконных и дверных проёмов, узлами устройства подвесных потолков, узлами устройства и крепления перегородок, ведомостями отделки помещений, рекомендациями по устройству и отделки фасадов здания, может содержать типовые узлы стыковки применяемых строительных конструкций и материалов. Это самый подробный раздел документации, что касается общестроительных и отделочных работ.
6. Конструктивные решения (Разделы КЖ, КМ, КД). Данные проектные решения выполняются согласно расчётов прочности конструкций по предельным состояниям, выполняются на основании геологических изысканий и других данных о применяемых типовых или индивидуальных конструкций. Содержат – сбор нагрузок, расчётные схемы, эпюры внутренних усилий возникающих в конструкциях, деталировочные чертежи рассчитываемых конструкций, спецификации применяемых материалов, опалубочные чертежи ж/б конструкций, виды сеток и арматурных каркасов.
7. Внутренние инженерные сети: отопление и вентиляция (Раздел ОВ), водопровод и канализация (Раздел В.К.), внутреннее газоснабжение ГС. Содержат планы этажей с нанесёнными на них основными магистралями трубопроводов и венткоробов, аксонометрические схемы систем, спецификации элементов трубопроводов, запорной арматуры и применяемого оборудования.
8. Внутренние электрические сети (Раздел ЭО). Содержат планы этажей с нанесёнными на них светильниками, розетками, выключателями, магистралями элекрокабелей, линейные схемы комплектации щитов, спецификации применяемых материалов.
9. Слаботочные сети. Содержат решения по прокладке телефонных, охранно-пожарных, компьютерных сетей.
10. Технологические решения (Раздел ТХ), содержат планы этажей с нанесёнными на них элементами интерьера и мебели, спецификации мебели и оборудования.
11. Наружные инженерные сети: наружное электроснабжение (Раздел НЭ), канализация и водопровод (Раздел НВК), газоснабжение (Раздел НГ). Чертежи данного комплекта содержат генеральный план с нанесёнными на нём линиями наружных трубопроводов, кабелей, колодцев, а также содержат разрезы профилей трасс, спецификации применяемых материалов.
12. Проект организации строительства (Раздел ПОС). Характеризует условия строительства, содержит строительный генеральный план, график производства работ, рекомендуемые при производстве работ машины и механизмы, оснастку.
13. Сметная документация. (Раздел СД) Содержит локальные сметы: нулевой цикл, общестроительные работы надземной части, внутренние сети, наружные сети. Объектные сметы- статьи затрат по локальным сметам объединяются в одну объектную смету. Сводный сметный расчёт – составляется по объектным или локальным сметам, и содержит прочие дополнительные затраты. Данный раздел документации составляется в базисных ценах 2018г по РСН 2018г. или в текущих ценах НРР 2021согласно ИНСТРУКЦИИ по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации. Пояснительная записка к сводному сметному расчёту содержит информацию о применяемых нормативах в сметах, согласно условиям строительства.
Соответственно, такой полный строительный проект индивидуального жилого дома, состоящий из 13ти разделов, альбомов будет стоить от 8.5тыс. $, сроки изготовления, проектирования и изысканий будут в лучшем случае 6-12месяцев. Следует задуматься, нужно ли сразу тратить такие деньги на проект, а также сроки проектирования очень велики.
Выбор проекта дома
При выборе проекта дома существуют два основных пути:
1. Заказать готовый повторно-применяемый проект, причём на многих сайтах говориться, что проект будет полным и сразу готовым к согласованию. Стоимость колеблется от 100 до 300 тысяч рублей. Но есть свои нюансы. Такой проект может содержать решения, которые Вам могут не подойти.
Например, фундамент может не подойти к основаниям вашего участка, потому что он может быть рассчитан на песчаные грунты, согласно данным геологических изысканий, а вы геологию не делали и по факту у вас грунты глинистые, а не песчаные. Соответственно, фундамент – не подходит.
В польских проектах типа Cyprus, переведённых на русский язык, встречаются перекрытия из монолитного железобетона, а у вас нет опалубки для таких конструкций. Нужно менять на перекрытия из сборного железобетона, а размеры между несущими стенами могут оказаться не кратными типовым пустотным плитам. Возникает вопрос, зачем переплачивать. Причём данные проекты не комплектуются такими вещами как генплан, который разрабатывается индивидуально, согласно индивидуальных особенностей и границ землеотвода вашего участка.
2. Заказать индивидуальный эскизный проект, например (Раздел ЭС) см. состав проектной документации, его достаточно только для согласований, строить по нему трудно, так как в нем мало необходимой информации. Стоимость эскизного проекта колеблется от 100 до 200 тысяч рублей, причём дорогие проекты содержат такие вещи как визуализация – это изображение дома в 3д-перспективе, оно даёт Заказчику визуальное представление о будущем доме, хотя Заказчику чаще всего нужны строительные чертежи с размерами, привязками и отметками. То есть, на самом деле, пользы больше от чертежей, чем от красивых картинок, так как больше информации для строителей. Я бы рекомендовал заказать индивидуальный архитектурный проект, например (Раздел АР), лучше всего (Раздел АС) см. состав проектной документации. Стоимостью от 150 до 300 тысяч рублей.
Данный проект – это альбом в 30 листов формата А3, причём в данной стадии проектирования есть необходимое количество информации для того чтобы строить и контролировать строителей, так как проект содержит не только узлы но и ссылки на строительные нормы и правила. Сметная документация при получении кредита, разработанная по стадии АС, является наиболее точной и правильной, соответственно меньше корректировок и дополнительных работ при строительстве.
Такие разделы проекта как наружные инженерные сети (Раздел НЭ, НВК, НГ) см. состав проектной документации, лучше всего заказывать в тех организациях которые принимают их и согласовывают,мы так же можем вам в этом помочь. Например, газоснабжение – в «горгазе», водопровод – в «водоканале». Причём эти разделы проектной документации можно заказывать в любой период строительства, даже когда закончены общестроительные работы.
Заказ проекта.
Если Вы решили заказать проект у нас, то делается это следующим образом:
Передаёте мне копии документов на участок – СВИДЕТЕЛЬСТВО (УДОСТОВЕРЕНИЕ) О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ и ЗЕМЕЛЬНО-КАДАСТРОВЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, далее, берёте у нас каталог типовых и повторно применяемых проектов, выбираете готовый дом, если что- нибудь Вам понравилось. Стоимость готового проекта дома в 100м2 – всего 150000 рублей, причём в данную стоимость входит привязка дома конкретно к вашему участку, т.е. разрабатываю генеральный план, учитывая Ваши пожелания. Причём выбирая готовый проект вы получаете Стадию АС, см. состав проектной документации.
Если из готовых проектов Вам ничего не понравилось, то можно разработать индивидуально. Происходит это следующим образом: ищите в любом источнике информации (журналах, интернете), либо делаете от руки схематично план расположения комнат первого этажа, далее мы его вычерчиваем согласно норм проектирования и сбрасываю по электронной почте Вам, Вы в свою очередь смотрите его, указываете что откорректировать, подвинуть, переместить, убрать, добавить и.т.д. может быть до 10ти вариантов корректировок. После того как Вас устроит 1й этаж, делаем второй, затем два фасада, затем остальные два, после чего разрабатываем цветовое решение, генплан и т.д.
- Если решите строить дом с нашей компанией , мы поможем вам с получением ипотечного кредита на строительство дома в надёжном Банке , даже без официального трудоустройства, есть возможность вас трудоустроить к нам в компанию, разработаем проект дома , составим сметную документацию на строительство, построим вам дом качественно и быстро , дадим гарантию на роботы , если вы согласны и решились с нами сотрудничать, тогда оставляйте заявки в комментариях и наши специалисты с вами свяжутся в самое ближайшее время.
- Наши телефоны для связи с клиентами +7(978) 826-89-20
- ООО "Проект Строй Инвест -Неаполь Скифский . Город Симферополь. Переулок Заводской д.33 офис 408
- Оставить заявку на строительство индивидуального частного дома можно нашем сайте