Вложения средств в коммерческие торговые площади безусловно подразумевают преимущества. Владелец готового арендного бизнеса получает стабильный пассивный доход.
🔥 Спешим Вас обрадовать: сроки окупаемости арендного бизнеса в Москве и Московской области несложно спрогнозировать.
По данным аналитиков чаще всего реализуются объекты недвижимости с окупаемостью 7-12 лет. Объекты со сроком окупаемости более 12 лет покупают редко. Площади с окупаемостью около 5 лет являются эксклюзивными и редко встречаются на рынке.
⚠ Разумеется, здесь приведены лишь усредненные показатели. Точную окупаемость (время возврата денег, потраченных на открытие собственного дела) считают по формуле:
🧮 Срок окупаемости = стоимость коммерческой недвижимости ➕ годовой арендный доход
Рассмотрим пример.
- Стоимость коммерческой недвижимости площадью 350 кв. метров = 35 млн. рублей.
- Арендная ставка = 800 рублей/кв. метр в месяц.
- Месячный доход с аренды = 350✖800 = 280 000 рублей.
- Годовой = 280 000✖12 = 3 360 000 рублей.
Считаем окупаемость = 35 000 000 / 3 360 000 = 10,4 лет.
Данный расчет не учитывает следующие факторы:
- Налог собственника с арендного оборота;
- Эксплуатационные расходы, которые не оплачиваются арендатором;
- Индексация ставки при долгосрочном договоре;
- Потенциально работающий процент от РТО (розничного товарооборота);
- Индексация и работающий процент от оборота перекрывают рост инфляции.
Соответственно такой объект окупается быстрее.
Расчеты окупаемости арендного бизнеса
🔎 Рассчитаем инвестиционную привлекательность нашей недвижимости с учетом 6% налога по УСН (упрощенной системе налогообложения).
- Налог с годового оборота = 3 360 000*6% /100%= 201 600 рублей.
- Тогда доходность бизнеса за год = 3 360 000 – 201 600 = 3 158 400 рублей.
Окупаемость = 35 000 000 / 3 158 400 = 11 лет. Получилось больше на 6 месяцев.
📈 Известно, что при аренде помещения на длительный срок возможна индексация в 5%. Тогда доход считается ежегодно с учетом оговоренного процента, а срок окупаемости уменьшается. Например:
- за первый год оборот с аренды – 3 млн. рублей;
- за второй год – 3 млн*5% = 3 200 тысяч рублей;
- за третий – 3 200*5% = 3 360 тысяч рублей и т.д.
Мы наглядно видим, стабильную окупаемость арендного бизнеса.
🔥 Сезонные продажи — еще один фактор, который позволяет утвердительно отвечать на главный вопрос нашей статьи. Благодаря им множество магазинов уменьшает срок окупаемости и увеличивает доходность.
Приведём пример: ежегодно в конце декабря люди совершают многочисленные покупки на подготовку и празднование Нового года (подарки, наряды, еда и алкоголь) Собственники арендного бизнеса, заведомо включившие процент от оборота в договор аренды, получают арендную плату гораздо выше фиксированной.
Один из главных факторов окупаемости арендного бизнеса — его оптимальная локация.
Как мы говорили выше, удовлетворительный срок окупаемости в Москве не превышает 8-12 лет.
Это связано с привлекательным расположением коммерческих объектов и как следствие — их высокой стоимостью. Плюс ко всему, такие «горячие» предложения арендаторы готовы приобрести независимо от стоимости.
Приносит ли доход арендный бизнес?
Чтобы подтвердить положительный ответ на вопрос: «окупается ли арендный бизнес в Москве?», мы проанализируем, соответствует ли он в настоящее время всем необходимым для окупаемости критериям. Первая половина 2021 года прошла достаточно активно: открывались новые заведения стрит-ретейла. Несмотря на ограничения рынок не стоит на месте. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Анализ рыка стрит-ритейл Москвы 2021».
☝ Стоит отметить, что сейчас оптимальное время для «свежих» проектов.
Пока действуют некоторые ограничения, для новых «игроков» есть возможность «зайти в бизнес». Поговорим о том, что сегодня нужно знать, чтобы инвестиции в помещения формата стрит-ретейл приносили реальный доход, и арендный бизнес окупал себя. Для наглядности представим обзор в виде таблицы:
Прогноз окупаемости арендного бизнеса
В настоящее время наблюдается снижение числа инвесторов в стрит-ретейле. Поскольку это альтернативный инструмент инвестиций и на 2022г. является рисковым активом.
📈 Не смотря на это, стоимость коммерческих помещений в центральных локациях Москвы в перспективе увеличится, поскольку спрос со стороны инвесторов сохраняется, а предложение качественных помещений формата стрит-ретейл ограничено. Аналитики замечают становление рыночных показателей доходности на более низком уровне, что не приводит к уменьшению спроса.
📌 Несмотря на все ограничения, связанные с пандемией и санкциями, арендный бизнес Москвы окупается, а инвесторы находят новые варианты его развития.
💙Мы очень рады, что вы дочитали эту статью до конца. Надеемся что она была полезна вам.
- 🌐 Наш сайт: Commerc Real.com
- 📸 Instagramm: commerc_real
- 📱 Telegram: commercreal
👀Читайте также: