Мир на краю глобального конфликта – а мы про СНТ и частные дома. Потому что жизнь отменить нельзя.
Посмотрим, как изменился рынок жилья в Ленобласти за три кризисных месяца. Главная особенность: участки под застройку – единственный товар, спрос на который уверенно растет.
Продажи в многоквартирных новостройках провалились на две трети (точнее – на 67,5%): в апреле-июне было заключено 2993 договора долевого участия, за тот же период прошлого года – 5011 ДДУ. (См. таб. 1 и 6).
Динамика совершенно понятная: в марте – пик спроса, обусловленный эмоциями, желанием купить что-то по «старым ставкам» или стремлением «припарковать» средства. Затем – спад из-за резко выросшей стоимости ипотеки и сбивчивых обещаний власти. Сейчас ставки по льготным госпрограммам почти вернулись к докризисным значениям.
В отличие от уверенности в будущем. Поэтому уровень продаж по ДДУ в мае-июне – в два-три раза ниже, чем до февраля.
Квартиры на вторичке: спад почти в два раза. (Таб. 5). Во втором квартале 2021-го – 11 952 сделки, во втором 2022-го – 6114 продаж.
Тоже все понятно: на вторичном рынке льготных программ нет; на противоаварийное снижение ключевой ставки ЦБ коммерческие банки реагируют с опозданием.
Цены в июне стали снижаться – частных инвесторов теперь тоже ждать не приходится.
А вот в сегменте купли-продажи участков – всё наоборот. И за квартал, и за полугодие показатели по сравнению с прошлым годом выросли.
С апреля по июнь 2021-го Росреестр зафиксировал 19 086 сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП, за тот же период 2022 года – на 16% больше, 22 138 сделок. (Таб. 4).
Стоит учесть, что эти участки приобретают не под огороды, а чтобы на них со временем что-нибудь построить.
И готовых частных жилых домов во втором квартале граждане купили почти столько же, сколько квартир. (Таб. 1). Данными для сравнения за предыдущие периоды «Пригород», к сожалению, не располагает. Сезонные домики в садоводствах в эту статистику не попадают.
Анализ сделок показывает, что в кризисной ситуации, в обстановке глубокой неопределенности граждане обращают больше внимания на загородные объекты, в первую очередь – на доступные по цене участки.
Не рискнем проводить прямые аналогии, но обратим внимание вот на что: рынок легковых автомобилей после введения санкций упал на 80%, рынок велосипедов растет…
Отдельная история – регистрация новых частных домов.
Сделаем две оговорки.
Во-первых, сейчас сдаются и включаются в кадастр дома, которые граждане начинали строить год-два назад, а то и ранее. (Точно также текущие данные по вводу многоквартирного жилья характеризуют не столько актуальное состояние отрасли, сколько активность девелоперов в 2018-2020 году).
Во-вторых, сведениями от администрации по вводу индивидуального жилья на момент подготовки этого материала мы не располагаем. Зато есть данные Росреестра. В цифры по регистрации попадают дома, построенные ранее. Но более 70% - это дома, построенные в последние полтора года.
Итак, в июне жилой фонд Ленобласти увеличился на 1574 частных дома. Их общая площадь – 218 550,8 кв. м.
В общую сумму входят дома ИЖС (1220 штук 179 387,9 кв.м), и жилые дома для постоянного проживания на садовых участках (354 дома, 39 162,9 кв. м).
Всего за первое полугодие в регионе поставили на учет 10 984 индивидуальных жилых домов общей площадью 1 412 873,3 кв. м. (Таб 2 и 3).
Преобладают, конечно, дома ИЖС: с января по июнь граждане зарегистрировали 8866 таких домов, 1 190 106,1 кв. м – на 30% больше, чем за тот же период 2021 года.
А всего в регионе, по предварительным данным, за шесть месяцев сдали около 1,9 млн кв.м жилья. Если 1,4 млн (или около того) приходится на индивидуальное домостроение, то доля частников составляет более 2/3. Что, в общем, свидетельствует о некоторых проблемах в многоквартирном домостроении и, вместе с тем - о приличном состоянии отрасли в целом.
Заметный рост показателей в индивидуальном сегменте прекратился. В прошлом году частники ставили на учет 1200-1400 домов в месяц, примерно такие же цифры и в 2022-м.
Возможно, это связано со стабилизацией цен на основные материалы. По данным Росстата, в мае рост цен остановился, по некоторым группам было отмечено незначительное снижение.
« Мы не отмечаем заметного роста строительства новых индивидуальных домов, - говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». – Сейчас вводятся в эксплуатацию те дома, которые начали строиться в прошлом году, в период «загородного бума».
Доходы населения не растут, а цены на недвижимость уже запредельные. Мы полагаем, что существенного роста не будет, рынок вступает в фазу стабильности».
С этой оценкой согласен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-ой Академии недвижимости»: «На рынке коттеджного домостроения все стабильно.
Возможен сезонный спад в июле-августе, в период отпусков, который наблюдается все годы».
По мнению Дмитрия Новосельцева, основной спрос сконцентрирован на объектах стоимостью до 10 млн рублей. Продажи в дорогом сегменте единичны».
Руководитель компании «Славные просторы» Святослав Филиппов отмечает стабильный спрос на участки под застройку и рост внимания покупателей к уровню готовности поселка и к его инженерной обеспеченности.
В целом опрошенные «Пригородом» участники рынка не ожидают ни существенных колебаний цен, ни резких скачков спроса и предложения. Если, конечно, не случится как-то экстраординарных событий. Но эти сценарии рассматривать не интересно.