Государственными органами усилено проводятся мероприятия по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости. И это касается не только строений, возведенных на земельном участке, не предоставленном для этих целей. Под проверки подпадают любые здания и строения, расположенные на муниципальных и частных земельных участках.
На помощь органам государственного и земельного контроля теперь пришел искусственный интеллект – квадрокоптеры и дроны. С их появлением не только увеличился процент выявления самовольных построек, но и масштабы охвата проверяющейся территории. Так как за меньший промежуток времени можно исследовать большую площадь.
Механизм следующий - устройство обрабатывает видео материалы, выявляет различные нарушения, в том числе самовольные постройки, – фиксирует. Затем владельцу приходит извещение о нарушении с требованием устранить.
Самовольная постройка – что это?
Некоторые здания и строения, возведенные еще даже с советских времен, до сих пор не зарегистрированы, по тем или иным причинам.
Если на объект недвижимости не зарегистрированы права, нет разрешения на строительство – уже будет являться самовольной постройкой, даже если возведено в соответствии с градостроительными нормами.
Такой объект недвижимости не может являться собственностью, его нельзя передавать по наследству и распоряжаться им. Также может быть, что покупатель приобретает земельный участок со зданием, а право зарегистрировано только на земельный участок – то есть юридически здания не существует.
К самовольным постройкам также можно отнести случаи, когда имеются расхождения площади: незарегистрированные реконструкции, пристрои, надстрои, без проведения согласования и получения разрешительной документации.
Какие признаки самовольности?
1. Здание не зарегистрировано в ЕГРН (не поставлено на кадастровый учет) или сведения в ЕГРН не соответствуют фактическому положению.
2. Земельный участок – не представлен для строительства, не соответствует вид разрешенного использования и целевое назначение.
3. Разрешительная документация на строительство, реконструкцию или перепланировку – отсутствует.
4. Имеются нарушения градостроительных, строительных, технических пожарных и/или санитарно-эпидемиологических норм и правил.
4. Возведение здания не согласовано с государственными органами и организациями.
При каких случаях могут снести?
В некоторых случаях (например, незаконные пристрои, надстрои) приходится демонтировать здание, в связи с тем, что самовольная постройка несет опасность жизни и здоровью окружающих. Так как если нет разрешительной документации, значит по умолчанию здание возведено без соблюдения строительных требований. Так считают чиновники, и суды с ними в большинстве случаев соглашаются.
При этом снос или демонтаж, по решению суда, владелец проводит за свой счет. Иногда и до суда дело не доходит, владелец устраняет нарушение и удовлетворяет требования государственных органов добровольно.
При этом срок для устранения нарушений, который проверяющие органы устанавливают, может быть от трех месяцев до одного года (в зависимости от особенностей ситуации). Срок для приведения здания в соответствие (сноса, демонтажа) - составляет от шести месяцев до трех лет.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса РФ - самовольные постройки подлежат сносу или приведению в соответствие. Также в законодательстве содержится штраф, который лицо должно уплатить за самовольное строительство, или эксплуатацию без разрешительной документации. Гражданам в размере 5 тысяч рублей, организациям в размере от пятиста тысяч до одного миллиона рублей.
Еще предусмотрен штраф за нецелевое использование земельного участка. Для граждан от десяти до двадцати тысяч рублей, для организаций до двухсот тысяч рублей.
Как можно узаконить?
Есть несколько способов узаконить самовольную постройку.
Первый из них – в административном порядке.
То есть получение разрешительной документации буквально «задним числом». Проводится установленная процедура. При необходимости разрабатывается проектная документация, проводятся согласования с организациями, согласование проекта для получения разрешения на строительство. После проводится процедура ввода в эксплуатацию. На любом этапе данного способа существует большая вероятность получить отказ.
Только если чиновники в исполкоме не увидят никаких нарушений, несоответствий, если объект недвижимости будет по всем пунктам соответствовать нормам и требованиям строительства, безопасности, - есть шанс получить положительное решение — то есть все нужные документы для регистрации права. Но на практике такое случается очень редко.
После получения отказа, следует второй путь – через суд.
В суде доказать право на самовольную постройку можно только при определенных важных условиях:
- Здание возведено на земельном участке, право на которое зарегистрировано
- Здание соответствует всем нормам и требованиям
- Здание не несет опасности для окружающих лиц
- Расположение здания не затрагивает интересы других лиц
- Здание не нарушает охранные зоны и установленные ограничения
- Государственные органы не имеют претензий к факту строительства и расположения здания на земельном участке.
Все вышеуказанное владельцу придется подтверждать в суде: экспертизой, согласованиями с организациями и государственными органами, технической документацией и пр. Однако в суде существует риск получить встречные требования исполкома, о приведении в соответствие путем сноса здания или демонтажа.
Положительным решением суда дело может не закончится, так как часто приходится отстаивать решение в апелляционной или даже кассационной инстанции.
Здание можно будет зарегистрировать в ЕГРН после вступления в законную силу решения суда.
В случае если здание уже построено, существует способ регистрации таких зданий за 2 месяца, без получения разрешения на строительство.
Альтернативный способ регистрации уже построенных зданий по 2 документам - регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.
Мы считаем этот вариант самым выгодным для собственника:
- срок регистрации всего до 2-х месяцев;
- быстрая реализация ввода объекта в оборот;
- минимальные финансовые вложения.
Узнайте более подробно об альтернативном способе регистрации здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.
Еще больше информации в нашем телеграмм канале:
#самовольная постройка #право собственности #росреестр #кадастровый инженер #мфц #свидетельство о праве #выписка из егрн #егрн #здание #нежилое здание
