Преимущества нового жилья очевидны: красивые, грамотно спланированные кварталы с просторными дворами, современные планировочные решения и инженерные коммуникации, удобная инфраструктура. Решением этой проблемы может стать покупка квартиры в трейд-ин.
Казалось бы, что может быть проще? Продал старую квартиру, купил новую. Однако многих останавливает неизбежная волокита, которая возникает при продаже старой квартиры. Ведь это надо выбрать хорошего риэлтора, платить ему немалые деньги – или же самостоятельно искать покупателей и оформлять кучу документов. Этот процесс может растянуться на месяцы, сделка может сорваться в последний момент – а ведь застройщик вовсе не обязан ждать, пока вы продадите старую квартиру и заплатите за новую! Так что квартира вашей мечты может «уйти» более расторопным покупателям или подняться в цене. Чтобы упростить переезд из старой квартиры в новую, можно воспользоваться программой трейд-ин, позволяющей использовать старую квартиру, чтобы частично или полностью оплатить новую квартиру – причем очень быстро, в режиме «одного» окна. В чем суть этой схемы, и насколько она безопасна?
СУТЬ ТРЕЙД-ИН
Само понятие трейд-ин девелоперы позаимствовали у автодиллеров, которые готовы принять в зачет стоимости нового автомобиля старую машину покупателя. Однако, так как покупка недвижимости – процесс юридически более сложный, чем покупка авто, то и трей-ин в недвижимости – более сложная, чем на авторынке.
Несмотря на то, что трей-ин часто обозначается, как «квартира в зачет», по сути это не верно. Просто так поменять старую квартиру на новую не получится, так как у девелопера нет права принять одно жилье в счет оплаты другого.
В ходе классического трейд-ин недвижимости покупателю необходимо продать квартиру или дом девелоперу и доплатить разницу между ценой старого и нового жилья. Однако в России такая классическая схема встречается крайне редко. Как правило, под видом взаимозачета покупателю предлагается продать старую квартиру через аффилированное агентство-партнера или специальное подразделение компании-застройщика, которое оценит недвижимость и продаст ее в заранее обговоренные сроки. На вырученные таким образом средства покупается новое жилье.
От обычной схемы, при которой вы сначала продаете старую, а потом покупаете новую квартиру, этот способ отличается тем, что весь процесс оформляется через «одно окно», то есть через одну компанию-застройщика. При этом на все время сделки стоимость новой квартиры будет зафиксирована.
По сути, трейд-ин – это две параллельные одновременные сделки: продажа и покупка. В ходе такой сделки заключается два договора:
С риэлтором: о помощи в продаже старой квартиры – с прописанной стоимостью продажи и размерами комиссии за оказанные услуги;
С застройщиком: о бронировании квартиры в новостройке – с закреплением за покупателем определенной квартиры по фиксированной стоимости.
Это удобно – но за удобство придется заплатить. Стоимость вашей старой квартиры определяет агентство. Как правило, она меньше рыночной, и поторговаться в данном случае не получится.
Несмотря на это, популярность услуги трейд-ин на рынке недвижимости растет год от года. Около 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Программы трейд-ин есть, к примеру, у всех крупных застройщиков Москвы: у компаний ПИК, ФСК и других. «По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%», - пишет РБК.
«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», - приводит РБК слова генерального директора компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.
ЭТАПЫ СДЕЛКИ
Каждый застройщик предлагает свои условия сделок по трейд-ин. Однако этапы заключения сделок у всех похожи.
Первый этап. Необходимо выбрать девелопера и узнать, работает ли он по программе трейд-ин. Если да, то покупатель выбирает в новостройках данного девелопера подходящую квартиру.
Второй этап. В течение трех-пяти дней риэлторское агентство от застройщика осмотрит и оценит старую квартиру, принадлежащую покупателю. Стороны обговорят условия продажи.
Третий этап. Если покупателя устраивает цена, назначенная за его старую квартиру, юрист проверит документы, и стороны подпишут договор о продаже, где обязательно содержатся данные о стоимости квартиры, сроках ее продажи (чаще всего – от двух месяцев до полугода) и размеры вознаграждения для риэлторского агентства. Если доплату покупатель планирует брать в ипотеку, риэлторы помогут подобрать банк и оформить займ.
Четвертый этап. Одновременно с этим заключается договор с застройщиком о бронировании квартиры в новостройке. За покупателем закрепляется выбранная квартира, стоимость которой фиксируется на определенное время (чаще всего – также от двух месяцев до полугода). На время действия этого договора квартиру нельзя продать кому-то другому. Договор бронирования часто бывает платным: в зависимости от условий девелопера, покупателю придется заплатить или определенную сумму (в среднем от 50 тысяч рублей) или процент от стоимости квартиры (от 0,5% до 3%).
Пятый этап. Риэлтор находит покупателя на старую квартиру. Как правило, на это требуется одного месяца до полугода.
Шестой этап. Оформляется договор купли-продажи старой квартиры, и сразу же – сделка с девелопером. Деньги, полученные за старую квартиру, сразу же переводятся застройщику в счет оплаты новой. И только после этого доплачивается разница: или из собственных сбережений, или с помощью ипотеки. Также для подобных сделок можно использовать материнский капитал.
СТАРЬЁ БЕРЁМ!
Схема трейд-ин возможна только тогда, когда принадлежащая покупателю старая квартира обладает хорошей ликвидностью. Перечень требований к квартире «под трейд-ин» достаточно стандартен, и не слишком отличается у разных девелоперов.
1. Сделка проводится только с целыми квартирами – комнаты и доли не годятся. С загородными домами застройщики иногда работают – но далеко не все.
2. Старая квартира должна быть расположена в том же городе, где запланирована покупка новостройки.
3. Для сделки подходит только юридически «чистая» квартира – находящаяся в собственности, с правильно оформленными документами, не в залоге и не под арестом. Девелоперы неохотно связываются с квартирами, где есть несовершеннолетние собственники, особенно если такая квартира куплена с участием маткапитала. Также нежелательно, чтобы в прошлом у квартиры было много собственников.
4. Хороший район, удобное расположение, транспортная доступность, косметический ремонт – все это влияет на скорость и цену продажи.
5. Также девелоперы требуют, чтобы год постройки дом был построен не ранее 1960 года, не находился в аварийном состоянии, его износ не превышал 40%, перекрытия не были деревянными. В квартире не должно быть несогласованных перепланировок.
БОЛЬШАЯ ВЫГОДА
Трейд-ин выгоден далеко не всегда. К примеру, тем, у кого есть сумма, необходимая для первого взноса за ипотеку, лучше взять займ и продать квартиру в «обычном» порядке. А после того, как покупатель будет найден, досрочно погасить часть кредита. Это позволит не потерять деньги из-за низкой цены при продаже по трейд-ин.
То же самое – если не «горят» сроки переезда. Лучше продать подороже свою старую квартиру, а потом выбрать и купить новую.
Однако есть ситуации, при которых трейд-ин реально выгоден:
1. Когда все нужно сделать быстро – например, ожидается скорое прибавление в семье. Трейд-ин позволяет сэкономить время и оперативно переехать в более удобную квартиру, не дожидаясь продажи старого жилья и оформления ипотеки.
2. Когда нет никаких сбережений: если цена старой квартиры может полностью покрыть стоимость новой, можно переехать в новостройку без вложений.
3. Когда цены на новостройки рванули вверх. Как известно, новое жилье дорожает гораздо быстрее квартир в старых домах. Поэтому за несколько месяцев приглянувшаяся квартира может значительно вырасти в цене. Фиксация стоимости квартиры в договоре бронирования при трейд-ин дает возможность зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая.
4. Когда квартиры в приглянувшемся ЖК быстро раскупаются. В договоре бронирования при трейд-ин квартира в новостройке сразу закрепляется за вами, и на время действия договора она будет недоступна другим покупателям.
5. Когда нет времени долго оформлять документы. Трейд-ин оформляется в режиме «одного окна», что позволяет сэкономить время и силы. Так как сделка сопровождается специалистами, нет нужды самому оценивать старую квартиру, заниматься предпродажной подготовкой, искать покупателя, устраивать показы, проводить переговоры, оформлять документы и выбирать подходящую ипотечную программу.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
Как и у любой схемы, у трейд-ин есть свои неприятные моменты, о которых покупателю лучше знать заранее.
Во-первых, мы уже упоминали о том, что при оценке старой квартиры ее стоимость будет ниже рыночной. Зачастую в договоре указываются две цены: желаемая и минимальная – на тот случай, если квартира не будет пользоваться спросом.
Во-вторых, будут и дополнительные расходы: комиссия риэлторам за продажу старой квартиры и сопровождение сделки, а также платный договор бронирования. Впрочем, можно поискать того застройщика, который полностью или хотя бы частично возьмет данные расходы на себя - такие варианты есть.
В среднем, потеря в цене продаваемой квартиры, с учетом заниженной цены и оплаты всех комиссий составляет от 10 до 20% от рыночной стоимости квартиры, а для неликвидной квартиры – доходит и до 30%.
В-третьих, старую квартиру могут не продать в установленные сроки. На этот случай есть несколько вариантов: продлить бронирование новой квартиры, снизить цену старой, вернуть оплату бронирования или первого взноса. Эти нюансы заранее нужно оговорить и с застройщиком, и с агентством.
В-четвертых, существенно снижается выбор нового жилья. По схеме трейд-ин работают далеко не все девелоперы. Более того, даже у тех застройщиков, которые практикуют трейд-ин, зачастую в этой схеме участвуют далеко не все дома, или не все квартиры в доме.