Что должен сделать участник общей долевой собственности жилого помещения, имея намерение продать свою долю постороннему лицу?
В первую очередь, Вы обязаны предложить приобретение отчуждаемой доли остальным участникам общей долевой собственности (совладельцам жилого помещения), путем направления им письменных уведомлений, с указанием цены и прочих существенных условий сделки, например, сроков и условия освобождения, необходимости внесения и размера аванса, порядка расчетов и прочее.
При отсутствии сообщения совладельца о согласии на покупку доли, в течение одного месяца со дня получения извещения о продаже доли, Вы имеете право продать ее другим (посторонним) лицам.
Пример:
Вы являетесь сособственником коммунальной квартиры. Ваша доля в праве собственности – 1/4.
Остальными владельцами квартиры (в долях) являются:
1/4 - Сидоров И.И. – который давно в квартире не появляется, Вам реальный адрес его проживания не известен;
1/4 – Петров А.В. – проживает в квартире;
1/4 - несовершеннолетний Петров А.А. (сын Петрова А.В.) – проживает в квартире вместе со своим отцом.
Перед направлением извещений рекомендуется уточнить состав сособственников (иных участников общей долевой собственности), путем получения актуальной выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Зачем это нужно? Например, папа Петров мог подарить свою долю сыну, или маме, или жене, или соседу Сидорову. При отчуждении доли дарением, уведомлять остальных сособственников не требуется, значит Вас о сделке могли в известность не поставить.
После того, как Вы убедились, что состав совладельцев не изменился (или изменился и теперь он известен в актуальном виде), Вы направляете извещения всем без исключения участникам долевой собственности, так как у каждого из них имеется право преимущественной покупки отчуждаемой Вами доли.
В именном извещении обязательно указывается: объект продажи, размер доли и цена продажи, а также, в случае необходимости, обозначаются и другие значимые для сторон условия, такие как порядок расчетов, сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа, наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилом помещении, сроки передачи имущества и т.д.
- Важно! Если после направления письменных извещений, Вы уменьшили цену сделки, или изменили существенные условия, ранее указанные в первоначальном уведомлении, извещение необходимо будет направить повторно, с внесением в него соответствующих изменений о уменьшении цены, или условий сделки.
- Важно! При получении отказа от преимущественного права покупки несовершеннолетнего сособственника (в нашем случае н/летнего Петрова А.А.), или его законного представителя (в нашем примере – отца Петрова А.В.) согласие на это органов опеки и попечительства не требуется.
Как направить извещение?
1. Вручение извещения лично.
В этом случае извещение необходимо вручить лично в руки. На копии извещения совладелец должен указать дату вручения, заверить вручение подписью, расшифровкой подписи.
Минусы: отчуждение доли жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению. У нотариуса могут возникнуть вполне обоснованные сомнения в том, что извещение вручено надлежащему лицу, а проверить данное обстоятельство нотариус не в силах. Как следствие, это может привести к срыву сделки.
2. Передача извещения через почту.
Извещение о намерении продать свою долю направляется заказным письмом, с уведомлением о вручении и описью вложения. В описи вложения необходимо указать наименование отправляемого документа, дату его составления и краткий смысл его содержания.
3. Передача извещения телеграммой.
В телеграмме указываются все те же параметры, которые мы разобрали в пунктах выше.
На телеграфе/почте необходимо заказать три услуги:
- заверение Вашей подписи на телеграмме,
- получение копии текста
- уведомление о вручении телеграфом.
4. Передача извещения через нотариуса.
Этот способ извещения является наиболее предпочтительным. В нём нотариус, от своего имени, отправляет подписанное Вами извещение заказным письмом.
Если адресат получил извещение, но не стал обращаться к нотариусу в течение месяца с момента вручения ему извещения, то нотариус выдаст Вам свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.
Если же адресат не получил извещение, нотариус выдаст Вам свидетельство (или справку) о направлении документа адресату, которая подтвердит, что Вы, как собственник доли, предприняли все необходимые действия для извещения сособственника о её продаже.
5. Письменный отказ от преимущественного права покупки.
Этот способ самый лучший. Он заключается в получении от совладельца нотариального отказа, в котором он уже выразил свою волю.
В этом случае сособственник самостоятельно обращается к нотариусу и получает письменный отказ от преимущественного права покупки.
Почти всегда подобные расходы на нотариуса Вы должны совладельцу компенсировать.
Вернемся к нашему примеру и зададимся вопросом, а что делать с совладельцем Сидоровым И.И., о местонахождении которого Вам ничего не известно?
Закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже. Иными словами, Вы должны сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.
Согласно ст.165.1 ГК РФ, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества, так как совладелец не сообщивший сведения о месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
Кроме того, предполагается, что совладелец, обладая правом владения и пользования принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, несет бремя его содержания и имеет возможность своевременно получить извещение
Судебная практика по вопросу надлежащего уведомления совладельца весьма разнонаправленная, но всё-таки суды признают извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.
Нюансов, связанных как с продажей долей, равно так и с порядком извещения о намерении продать свою долю – великое множество, все и сразу не опишешь. Но, в целом, основные моменты я изложил.
Ранее публикации по теме долей:
Будьте внимательны!
Подписывайтесь на канал Квартира 78, однажды эта информация может Вам пригодиться!
⠀
У Вас остались вопросы по теме публикации или недвижимости, напишите мне удобным способом (инфа в профиле), попробуем разрешить их вместе.
⠀
Всем здоровья, мира и удачи!
#недвижимость #долявквартире #совладелец #сособственник #преимущественноеправо #сделка #долявнаследстве #купля-продажа #юристпонедвижимости