Третий месяц подряд в Барселоне на рынке коммерческой недвижимости наблюдается рост арендных ставок. Сколько можно заработать, если вложить деньги, например, в объект стрит-ритейл сегодня?
Наиболее пессимистичные прогнозы, что после пандемии онлайн торговля полностью вытеснит реальный сектор, не оправдались. Рынок коммерческой недвижимости по-прежнему жив и восстанавливается даже быстрее, чем ожидали эксперты.
Сейчас арендные ставки еще остаются на 10-15 процентов ниже, чем в лучшие времена, но наблюдается рост уже два квартала подряд, и в целом прогнозы на 2023-й год — положительные.
Тяжелый период. Преодоление
Худшие времена пришлись на начало прошлого, 2021 года. Тогда в общей сложности до трети коммерческой недвижимости вообще пустовало из-за введенного локдауна. Некоторые предприятия вынуждены были свернуть свой бизнес.
Меньше всего потеряли на пандемии те, кто здраво оценил ситуацию и пошел на переговоры с арендаторами, снизив ставки до разумного уровня. По крайней мере, так поступили мы, представляя интересы свои клиентов. И в абсолютном большинстве случаев нам удалось договориться и сохранить основную часть дохода.
Благодаря проявленной гибкости лишь для одного помещения из десяти пришлось искать нового арендатора. В то время, как те собственники коммерческой недвижимости, которые пустили вопрос на самотек, проживая далеко от Испании, в большинстве случаев на какое-то время лишились своих доходов совсем.
Восстановление туризма
В этом сезоне в Барселоне ожидается постепенное восстановление туристического сектора. В этом сегменте собственники в прошлом понесли самые большие убытки: в наиболее тяжелый период, когда границы были закрыты, многие гостиницы и туристические комплексы вообще пустовали, а значит, не приносили никакой прибыли.
Но сейчас большинство аналитиков сходится во мнении, что худшие времена уже позади. И хотя этот сектор растет не так быстро, как стрит-ритейл, для начала постепенного восстановления которого оказалось достаточно отмены локдауна, тем не менее, на предстоящее лето прогнозы благоприятные.
Подъем рынка в конце 2021 года
На сегодня доходность от покупки с последующей сдачей в аренду помещений в категории стрит-ритейл составляет в среднем от 3.5 до 5.5 процентов. Повышенным спросом пользуются также крупные продуктовые супермаркеты, фармации, магазины брендовой одежды.
В целом время пандемии внесло некоторые коррективы. Люди стали отдавать предпочтения магазинам шаговой доступности, торговым центрам вблизи от дома. Какая-то часть спроса действительно перенесена в онлайн. Но это не нанесло такого серьезного воздействия на потребительский спрос, как ожидали некоторые аналитики.
Сейчас доходность от аренды коммерческой недвижимости существенно превышает процент по депозиту в банке в евро. Но с покупкой недвижимости частично на заемные средства стоит поторопиться: эпоха низких процентных ставок по ипотеке подходит к концу.
Подводные камни «дорогой» аренды
Но у повышения арендной платы в крупных городах Испании есть и обратная сторона. Так как рынок коммерческой недвижимости Барселоны — это классический рынок продавца, балом правит именно он. Увеличение арендной платы неизбежно приводит к росту цены продажи самого объекта. В конечном счете в коммерческой недвижимости продается именно рентабельность.
Приведем конкретный пример:
Объект в престижной «зоне альта» на улице Bonanova(Sarriá-Sant Gervasi) был выставлен на продажу в январе по цене 2 100 000 евро. Арендная плата на тот момент составляла 6 600 евро в месяц (79 200 евро в год). Рентабельность брутто 3,8
В феврале согласно договора был выполнен перерасчет с учетом индекса инфляции (в Испании IPC). Арендная плата увеличилась до 7000 евро в месяц (84 000 евро в год). В конце мая собственник, несмотря на договорённости поднял цену для покупателя до 2 200 000 евро. Рентабельность осталась прежней: примерно 3,8 %
Именно такую коррекцию специалисты по недвижимости наблюдали с начала прошлой недели. Сотрудники DECART PROPERTY PARTNERSстолкнулись с тем, что в конце мая три собственника увеличили стоимость объектов на этапе переговоров с клиентами. Это результат энергетического кризиса и роста инфляции в еврозоне.
Выгодные предложения коммерческой недвижимости
Так как недвижимость не такой волатильный актив, как, например, акции на бирже, коррекция не будет мгновенной, и какое-то время для покупателей коммерческой недвижимости будет возможна хорошая точка входа в инвестицию. Но непривычно высокая инфляция уже запустила механизм роста цен.
Мы сами являемся инвесторами на этом рынке, и поэтому сегодня предлагаем нашим клиентам только то, во что готовы были бы вложить свои деньги.
Все самые лучшие предложения коммерческой недвижимости Барселоны собраны в нашей закрытой базе данных https://decartproperty.com/. Здесь есть варианты для покупки, в частности стрит-ритейл, супермаркеты и другие объекты. Отправьте запрос прямо сейчас, и наши эксперты предоставят вам доступ к этой эксклюзивной информации — совершенно бесплатно.
