Серия повышений процентных ставок многими центральными банками остановила тренд на рост цен на жилье по всему миру. Эксперты ожидают, что период повышения ставок положит конец двухлетнему росту цен на жилье. Об этом пишет Financial Times.
Пандемический жилищный бум пока еще не закончился. Недвижимость в Лондоне по-прежнему привлекает толпы потенциальных покупателей. Жилье продается за суммы, которые намного превышают цены предложения.
Аналогичная ситуация наблюдается и на других рынках. В Соединенных Штатах цены на жилье выросли в марте в годовом исчислении на 20,6%. Это стало самым сильным ростом за всю истории статистики, то есть, более чем за 35 лет. В последнем квартале 2021 года реальные цены на жилье в 38 странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), клуба богатых экономик, за два года выросли на 16%. Это бурный темп роста за 50 лет.
Большая часть стимулов роста цен связана с низкими процентными ставками, которые центральные банки ввели для смягчения экономического ущерба от пандемии. Банки снизили стоимость обслуживания ипотечных кредитов в то время, когда многие домохозяйства откладывали деньги во время блокады. Увеличение количества сотрудников на удаленке также увеличило спрос и, следовательно, цены.
Однако в последние месяцы самая высокая за последние десятилетия инфляция потребительских цен побудила многие центральные банки повысить свои процентные ставки. И это имеет решающее значение для финансовой системы в целом. Процентные ставки по ипотечным кредитам, которые банки навязывают покупателям жилья, также растут.
В США процентные ставки по 30-летней ипотеке от Freddie Mac достигли в мае 5,23%, самого высокого уровня с 2009 года. В Великобритании средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам выросла до 1,82% в апреле. Она увеличилась на 32 базисных пункта по сравнению с самым низким уровнем в ноябре прошлого года.
Есть также некоторые признаки замедления ценового давления. В Соединенных Штатах покупки новых домов для одной семьи в апреле упали на 17% по сравнению с мартом, достигнув самого низкого уровня с апреля 2020 года. В Великобритании количество одобренных ипотечных кредитов упало до минимального за последние два года уровня почти двух лет. Годовой рост цен на жилье значительно замедлился до 9,8% в год к марту по сравнению с 11,3% в феврале.
Повышение процентных ставок центральными банками, вероятно, еще сильнее подтолкнет ставки по ипотечным кредитам. Рынки ожидают, что центральные банки повысят процентные ставки как минимум на 100 базисных пунктов к концу этого или началу следующего года в еврозоне, Канаде, Австралии и Новой Зеландии.
Большинство аналитиков ожидают, что такой рост приведет к резкому замедлению цен на жилье.
«Мы ожидаем, что рост цен на жилье замедлится как в Соединенных Штатах, так и в Европе благодаря росту ипотечных ставок и ограничению доступности кредитов», — сказала старший вице-президент Moody's Барбара Рисмондо.
В мае Европейский центральный банк предупредил, что резкий рост реальных процентных ставок может привести к корректировке цен на жилье в краткосрочной перспективе.
Аналогичную позицию занял управляющий Банка Англии Эндрю Бейли. В мае он заявил, что повышение процентных ставок приведет к небольшому охлаждению рынка жилья.
Экономисты говорят, что реальные доходы домохозяйств снижаются из-за инфляции и пагубного воздействия бума недвижимости. В результате консалтинговая фирма Oxford Economics прогнозирует, что цены на жилье в 2023 году будут расти медленнее, чем в прошлом году, в большинстве стран, а в некоторых странах произойдет снижение.
Джеймс Найтли, экономист ING, говорит, что быстрый рост цен на жилье в США за последние два года может «быстро замедлиться или, возможно, сойти на нет».
Мало кто из аналитиков ожидает резкого глобального падения цен на недвижимость, как во время финансового кризиса 2008-2009 годов. Тогда экономическая активность и доходы снизились во всем мире. Кризис привел к снижению цен на жилье в странах ОЭСР в течение пяти лет.
Главный экономист Pantheon Macroeconomics Ян Шепардссон считает, что текущие условия «не такие, как в 2006 году».
Поводом для относительного оптимизма является улучшение качества ипотечных кредитов. По данным Федеральной резервной системы в Нью-Йорке, в Соединенных Штатах более двух третей людей, берущих новую ипотеку, имеют высокий кредитный рейтинг. Это более чем вдвое превышает долю таких заемщиков во время финансового кризиса 2006 года.
Джим Иган из Morgan Stanley предсказывает, что ограниченные жилищные фонды, значительный рост стоимости собственности многих домовладельцев и надежное финансовое положение позволят рынку избежать той же траектории, что и «великий жилищный коллапс на рубеже веков».