Мнения судов об обязанностях наймодателя

В соответствии с нормами жилищного законодательства РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

На практике сухие положения нормативно-правовых актов работают слабо, поэтому по многим вопросам в отношении «наймодатель – наниматель» подключаются суды.

В данной статье мы рассмотрим 2 спора, в которых суды указали на конкретные «поситуационные» обязательства наймодателя.

20 апреля 2022 года Арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-955/2022 возложил на Управление коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее — Управление) ответственность по замене батарей в муниципальном жилом помещении.

Управлению не удалось убедить суд в том, что такую замену в рамках текущего ремонта обязан осуществлять наниматель помещения.

История получила начало при проверке муниципальной квартиры Государственной жилищной инспекцией Камчатского края (далее – ГЖИ). Надзорный орган обнаружил, что на системе отопления перед чугунными батареями установлены отключающие устройства, некоторые батареи прогреваются неравномерно и засорены, а одна из батарей вовсе отключена в связи с протечкой.

ГЖИ вынесла Управлению (в качестве собственника жилого помещения) предписание о необходимости устранить нарушение, а также «выполнить замену радиаторов отопления, имеющих неравномерный прогрев (засорены)». Не согласившись с вменённой обязанностью, Управление обратилось в суд с целью признания данного акта незаконным.

Позиция Управления была построена на следующих основаниях:

• в соответствии с пунктом 4 раздела II Типового договора социального найма жилого помещения (утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), именно наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;
• текущий ремонт подразумевает, в том числе, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования — электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения;
• батареи не относятся к общедомовому имуществу, так как перед ними установлены отключающие устройства.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли положения предписания законными, отказали Управлению в удовлетворении исковых требований:

• типовой договор социального найма жилого помещения устанавливает исчерпывающий перечень работ, производимых нанимателем за счет своих средств. Другие ремонтные работы осуществляются за счет наймодателя;
• работы по замене радиаторов отопления в указанный перечень не входят: «…к текущему ремонту в силу положений Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 относится ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (в том числе, теплоснабжения), но не его замена (демонтаж)…»;
• решением Верховного Суда РФ от 04.08.2006 года № ГКПИ06 – 586 установлено, что к капитальному ремонту жилого помещения относятся, в частности, работы по замене внутриквартирных инженерных сетей и другие работы, связанные с переустройством помещений либо заменой оборудования.

Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу, что внутриквартирному инженерному оборудованию системы теплоснабжения необходим капитальный ремонт в виде демонтажа и полной замены радиаторов отопления, а не устранение отдельных неисправностей (текущий ремонт).

В силу части 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ, обязанность по проведению капитального ремонта и предоставлению нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества лежит на наймодателе жилого помещения, коим и является Управление.

Суд кассационной инстанции поддержал решения нижестоящих судов, отказав Управлению в удовлетворении жалобы.

По другому делу Восьмой кассационный суд общей юрисдикции принял решение об обязанности собственника муниципальной квартиры компенсировать ущерб от пожара, устроенного психически нездоровым нанимателем (Определение от 15 февраля 2022 года № 88-3280/2022).

Судом был удовлетворил иск о возмещении убытков в размере около четверти миллиона рублей, причиненных пожаром с очагом возгорания в квартире, принадлежащем муниципалитету (собственнику жилого помещения).

Исковое заявление пострадавшего собственника было основано на следующих положениях:

• квартира истца находится в двухквартирном одноэтажном многоквартирном доме, вторая квартира является муниципальной;
• убытки взыскиваются в связи с пожаром, который произошел из-за неосторожного обращения с огнем. Наниматель – сосед заснул же с зажженной сигаретой. Данный гражданин психически больной в течение 15 лет, является опасным для себя и окружающих;
• ранее данный наниматель уже трижды поджигал дом, однако в предыдущих ситуациях пожар удавалось быстро локализовать;
• наниматель годами не платил за электричество, отопление и водоснабжение;
• истец неоднократно обращался к собственнику второй квартиры «за помощью», однако данные просьбы были проигнорированы;
• взыскать ущерб необходимо именно с собственника, так как он должен был проследить за вменяемостью и общественной безопасностью жильцов, проживающих в его помещении.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал:

• в действиях ответчика не усматривается противоправности поведения, отсутствует вина муниципалитета в причинении ущерба, причинно-следственная связь между его действиями (бездействием) и наступившими для истца последствиями.

Однако данную позицию не поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций и заняли позицию истца:

• в соответствии со статьями 210 ГК РФ, 30 ЖК РФ проживание и пользование жилым помещением третьими лицами не означает, что лицо, предоставившее в пользование жилое помещение, перестает быть собственником этого имущества, и само по себе не освобождает его от обязанности по надлежащему содержанию своего имущества и соблюдению требований жилищного и гражданского законодательства;
• пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей. В силу статьи 38 Закона о пожарной безопасности ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества;
• по смыслу приведенных норм права, бремя содержания собственником имущества предполагает также ответственность собственника за ущерб, причиненный вследствие ненадлежащего содержания этого имущества;
• распоряжаясь жилым помещением по своему усмотрению, допуская нахождение и проживание в нем третьих лиц, использование ими оборудования квартиры, собственник имущества несет также и ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности;
• вступая в договорные отношения с известными ему третьими лицами по поводу пользования принадлежащим ему жилым помещением, собственник вправе предусмотреть условия о соблюдении этими лицами противопожарных правил, а в случае их несоблюдения предъявить к лицам, с которыми он заключил договор, требования о возмещении причиненного ущерба, в том числе и в порядке регресса;
• в соответствии со статьей 2 ЖК РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
• администрация могла, следовательно, воспользоваться средствами муниципального жилищного контроля,
• кроме того, собственник мог требовать расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке, в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем и систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, чего сделано не было;
• публичная обязанность по защите жилищных прав истца, прямо установленная законодательством РФ, муниципалитетом исполнена не была, поэтому с его стороны было допущено бездействие по обращениям истца, и поэтому имеется причинно-следственная связь между бездействием ответчика и убытками истца, как и вина ответчика.

Рассмотренные споры показывают, сложившаяся на практике позиция собственников – наймодателей: «подписал договор социального найма и умыл руки», периодически пресекается судебными инстанциями. Зачастую муниципалитет забывает, что в отношении некоторых обязанностей к нему применяется право собственности, неотъемлемо связанное с правом владения «проблемными» помещениями.

Компания «Бурмистр.ру» в июле прочитает семинары в Вологде (6 июля, среда), Ярославле (7 июля, четверг), Владимире (14 июля, четверг), Воронеже (19 июля, вторник). Ждем вашу заявку.