Друзья, на днях я получил любопытное письмо в котором подписчик просит пояснить один момент, связанный с кредитами. Зовут его Николай и вот его вопрос -
"два месяца назад мне отказали в кредите в 450 тыс. руб. Сейчас мы с женой рассматриваем вопрос ипотеки и меня интересует - есть ли перспектива по получению именно ипотеки?"
В этой ситуации есть 3 основных обстоятельства, которые я и разберу в данной статье
1. Процесс принятия решения
В большинстве крупных банков решение о возможности выдачи обычного кредита решает аппаратно программно-комплекс, который еще называют "Скоринговой системой". Именно она на основе данных о клиенте и выносит вердикт - дать, или не дать. И если дать, то на каких условиях.
С ипотекой все по=другому. Принятие решение возложено на специального сотрудника - "кредитного офицера". Именно он оценивает всю совокупность данных, начиная от возраста заемщика и его проф.пригодность. Сотрудник выносит решение и самое важное - несет за него материальную ответственность.
Если в последствии, заемщик станет проблемным, то бонус сотрудника будет понижен. Поэтому кредитный офицер всегда ищет баланс между объемами выдачи и возможным дефолтом по кредиту.
2. Наличие залога и первоначального взноса
Эти параметры очень важны т.к. они принципиально снижают риски банка при дефолте клиента.
Один из читателей прислал мне собственный кейс, где указал, что "зеленый"банк предложил ему ипотеку с ежемесячным платежом в 80% от официального дохода. Причина такой щедрости банка заключалась в том, что первоначальный взнос по заявке был 50%.
В данном случае банк практически проигнорировал оценку платежеспособности клиента и выдал кредит, понимая что он хорошо обеспечен и банк в любом случае вернет деньги, да еще и с процентами.
3. Платежеспособность клиента
Этот фактор я разберу как раз на примере Николая, который подавал заявку на кредит со следующими условиями:
- сумма 450 тыс. руб.
- ставка - 19%
- срок 3 года
Вполне типичные условия по нынешней ситуации.
При таких параметрах ежемесячный платеж составляет 16,5 тыс. руб. Если у Николая официальный доход 32 тыс. руб. или меньше, то банк скорее всего, и отказал т.к. платеж равен или более 50% от дохода.
С ипотекой все намного интереснее.
- При ставке в 9%, а такие варианты уже есть на рынке,
- сроке 20 лет
- сумме кредита 1,7 млн. руб.
Ежемесячный платеж составит 15,3 тыс. руб. И 32 тыс. вполне будет хватать, чтобы не попасть под 50% "обрезание".
ИТОГ
Понятно, что все это верно при одном условии - хорошая кредитная история. Если она испорчена неплатежами и просрочками, то про ипотеку можно будет забыть.
Сейчас кредитную историю легко проверить. Тем более, что 2 раза в год можно это сделать бесплатно. Возможно там есть ошибки, которые лучше исправить заранее.