Все как вы любите.
Анализируем ситуацию в масштабах вселенной. Но! Говорим только и исключительно о московском сегменте. В других я слаба и толку вам от меня мало.
Полевой командир в смысле руководитель, работающий в полях московских многоэтажек.
Что имеем
Ипотечные ставки:
На первичку предлагается много субсидированных программ даже почти бесплатно - от 0,1%. В реальности оказывается, получить 5-6% можно далеко не каждому и далеко не под все проекты.
🔹 Если предложение стоящее, скорее всего, это будет 8% годовых и выше.
🔹 Первоначальный взнос от 10% - удобный, но попахивает отчаянием. На снижающемся рынке довольно опасная первоначалка, в том числе и для тех, кто берет кредит.
Хотя, как раз они этого не понимают, считая хорошими условиями кредитования.
🔹 На вторичку реальный процент в районе 12. И это неплохо в создавшейся ситуации.
Предложения:
🔸 На первичке при кажущемся огромном выборе купить почти нечего. Не из-за высоких цен.
🔸 Проекты, которые сдаются в течение года, практически распроданы. Выбрать не из чего. Есть переуступки, они часто выигрывают по цене у предложений застройщика, но по ним не получить субсидированную ставку по ипотеке, а значит, привлекательная цена будет съедена менее привлекательным платежом по кредиту.
🔸 Проекты на старте продаж с окончанием строительства в 2025 году выглядят фантастическими. Где мы и где 25-й год!
🔸 Приятных для жизни уютных ЖК в хороших местах - по пальцам перечесть. Основная масса застройки - комплексы ужасающего вида с огромным, от 1000 и более, количеством квартир и апартаментов.
🔸 Расположено большинство этих выкидышей архитектурно-строительной мысли вдоль шумных магистралей, рядом с дорожными развязками на уровне 6-8 этажей, в лучшем случае на территории бывшей промзоны в окружении нескольких веток железной дороги.
С радостью наблюдаю, что цена начинает отрезвлять горячечные умы потенциальных покупателей. До многих доходит, что бонусом к таким покупкам прилагается рак легких или психическое расстройство в недалеком будущем.
❣️ Того, что мы любим - небольших - до 600-800 квартир и не выше 30 хотя бы этажей - ЖК в старых районах Москвы точечной застройки, чтобы прилегали к парковой зоне и обладали хорошей транспортной доступностью и уже имеющейся развитой инфраструктурой - как всегда строится очень мало.
❣️ Их надо разыскивать с фонарями и собаками. А, когда найдешь, не удивляться высоким ценам. Этот формат любят многие и покупают довольно активно без особой рекламы прямо с котлована.
☝️ Кстати, агенты, торгующие новостройками, чьи комиссионные оплачиваете не вы, а застройщик, никогда вам подобный вариант не предложат.
Потому что застройщик им за это не заплатит.
🔸 Он использует агентов для проталкивания вышеописанных проектов-монстров ☝️. Объективно хорошее и так продается.
На вторичке к концу 2021 года обнаружилась пустота, хоть шары катай.
🔹 В продаже остался только лютый неликвид и объекты с такими физическими и юридическими изъянами, что купить их придет в голову разве что слепоглухонемому капитану дальнего плавания.
Мне встречалась, например, квартира, которую съела собака. Двери, полы. Даже стены погрызла. Я многое в этом смысле видела, но тут удивилась.
🔹 К июню 2022 количество объектов в продаже выросло. Появились достойные варианты.
Но их пока немного!
⚠️ Те, кому надо продать в деньги, а не в другую недвижимость, не понимают, что именно этим летом у них есть хороший шанс получить максимум.
📍 И та цена, которая сейчас им не нравится, предполагаю, уже осенью окажется лучшей ценой, за которую можно продать на протяжении следующих, как минимум, 5 лет.
Все ждут осени.
❗️ Осенью, как это часто случается на снижающемся рынке, выйдет масса новых объектов в рекламу.
📍 И конкуренция заставит снижать цену или отказываться от продажи.
Спрос
Покупателей стало меньше, если сравнивать с предыдущим периодом. А он был ажиотажным!
Покупатели есть, их поведение изменилось.
🔹 Цена вопроса сильно выросла, покупатели стали более внимательными, вдумчивыми, осмотрительными. Звонят, предлагают свою цену за объекты, приходят на показы.
🔹 Но покупают только те из них, кого прижало обстоятельствами.
🔹 Остальные выжидают. Это нормальное поведение покупателя на таком рынке, как сейчас.
💡 Получить консультацию по продаже/покупке недвижимости или задать вопрос можно написав на номер +79153857212 в телеграм или вотсап.
Всякое важное про московскую недвижимость, что на Дзен не помещается, я складываю в "Киани-канал о московской недвижке" в телеграме, подписывайтесь! Ссылка в шапке профиля ☝️
Продолжение статьи часть 2-я здесь