О возможных вариантах инвестирования в недвижимость писала здесь.
Рассмотрим первый вариант - покупка на котловане, дальнейшая перепродажа.
С моей точки зрения, ИДЕАЛЬНЫЙ вариант для спекулятивного дохода надо искать в жилых комплексах Бизнес класса, Комфорт и Комфорт +, в застройках с несколькими очередями ввода.
В Премиум сегменте и в Камерных ЖК сразу закладываются высокие цены, к тому же эти лоты обычно продаются позже - после 70% готовности. Хотя, этот вариант тоже можно рассмотреть, имея материальную возможность.
Оцениваем объект:
1. Локация.
2. Репутация застройщика (и банка, его кредитующего).
3. Качество строительства (распиаренный застройщик П** как раз из негативного разряда, это, впрочем, все и так знают).
4. Прогнозируемое развитие транспортной инфраструктуры. Надо знать структуру развития хотя бы до 2030 года (близость остановок общественного транспорта, линии скоростного трамвая, метро, хорды, МЦД). Открытие метро, мцд в шаговой доступности - объект недвижимости сразу поднимается в цене.
5. Внешнее окружение (исторические зоны, Вузы, событийные комплексы, парки и тп).
6. Внутреннее наполнение комплекса (паркинги, стилобаты, видеонаблюдение, система Умный дом, зоны коворкинга и пр.).
7. Экология.
8. Фишки Застройщика.
Ловим предстарты - момент, когда официального старта продаж еще нет. На этом моменте экономим 0,5-1 млн. при стоимости объекта 10 млн. Напомню, я работаю по Москве, Новой Москве и ближнем Подмосковье, поэтому информирую исходя из известных мне реалий. В регионах ситуация может быть иная. Смысл предстарта для покупателя - фиксация стоимости объекта. Риски - 10-20 тысяч рублей, которые в дальнейшем будут включены в стоимость квартиры, откажетесь от сделки - потеряете.
Максимально выгодный выход - перепродажа купленного объекта после ухода с рынка квартир Застройщика. По минимуму, в момент когда 75% квартир последней очереди будет им продана. Получается, года 3 - 5 надо подождать. Но вы получите максимальную цену. И, кстати, сможете продавать квартиру без необходимости платить налог с продажи.
3-5 лет это долго? Продайте раньше. Вы это можете сделать в любой момент.
Рассмотрим другой вариант.
Имеем 3,5 млн.р., хотим инвестировать.
Как я уже писала ранее, сейчас самое удачное время для покупки новостроек. Предлагаемые сейчас бонусы беспрецедентны.
Будем покупать два лота - два апартамента - студии с площадью 17,5 м.кв., уровень - Бизнес, срок сдачи - 1 квартал 2024 года. Стоимость каждого лота сейчас 5,7 млн. Прогнозируемая стоимость на момент передачи ключей 10-12 млн.
В данном комплексе субсидированная ставка от Застройщика 6 %, первый взнос 20,3%.
Итого заходим сейчас (приобретаем), выходим (перепродаем) через 18 месяцев.
Расходная часть 1 157 100 X 2 = 2 314 200 (первый взнос по ипотеке 20,3% за два лота) + 1 000 000 (примерные платежи по ипотеке за два объекта 18 мес.) =3 314 200
Расчет коэффициента окупаемости при заходе своими деньгами на данный объект.
Исходные те же. Покупаем два лота, выходим через 1,5 года c дисконтом для покупателя ( продаем не за 10-12 млн, а за 9 млн., к примеру). При полной оплате собственными средствами я бы «выбила» скидочку, процентов 10 точно. Т.е. цена лота 5 700 000 -10%= 5 130 000.
ROI = (Доход от вложений - размер вложений) / Размер вложений * 100 / время интервенции
ROI = ((2 X 9 000 000 р.) – (5 130 000 р.X 2)) / 10 260 000 р. X 100 / 1,5 года = 50,3% годовых.
Ну и минус налоги с продажи.
Вариант третий.
Покупка новостройки в рассрочку.
На сегодня есть разные предложения, например:
10% сразу, цена фиксируется, 10% через год, 80% за 30 дней до ввода объекта в эксплуатацию.
10% сразу, 90 % через год за 30 дней до ввода объекта.
Причём вы сможете взять ипотеку на оставшуюся часть через год, а можете перепродать объект с интересной ценой.
Итого, при наличии денежных средств, можно прокрутить их за год, при отсутствии - переуступиться или взять ипотеку, опять таки, через год.
Вариантов есть масса. Минимальный ожидаемый доход 25-30 % годовых. В предыдущие два года в некоторых локациях и 100% годовых были возможными.
В следующей статье - выбираем квартиру для инвестиции.