Девелопер или Застройщик

На первый взгляд эти два термина созвучны и разницы в них нет.

Многие в принципе применяют только один, более красивый - Девелопер. Однако разница существует и ее нужно знать, чтобы не потерять как минимум свои деньги.

Начнем с того, что в законе РФ нет понятия Девелопер, есть понятие Застройщик.

Застройщик - хозяйственное общество, которое имеет опыт (обособленно или любым из дочерних обществ) участия в строительстве многоквартирных домов (не менее 3-х лет) общей площадью не менее 5 тыс. кв.м. в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законом о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) техзаказчика и (или) генерального подрядчика, которое имеет в собственности или на правах аренды земельный участок и привлекающий средства участников долевого строительства для строительства на этой земле многоквартирных домов (кроме производственных объектов), на основании полученного разрешения на строительство и имеющего в наименовании слова «специализированный застройщик».

Простым языком. Это компания которая имеет в собственности или в аренде землю, опыт стройки не менее 3-х лет (или сама или в группе компаний), завершившая объектов совокупно на 5000 кв.м., получившая разрешение на строительство объекта и имеющая фразу специализированный застройщик в названии.

Это тот, с кем мы заключаем ДДУ.

Кто же тогда Девелопер?

Девелопер - это как правило известная группа компаний, имеющая раскрученный бренд, упоминание которого встречается в СМИ, в портфеле которой несколько проектов строительства и занимающаяся созданием, реконструкцией объектов, а также развитием земельных активов.

Его основная цель - увеличение прибыли от реализации проекта.

Девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием ЖК и дальнейшей его реализации.

Основные функции Девелопера:

🔹экономический анализ инвестиций;

🔹оценка коммерческого потенциала земли и ее приобретение;

🔹анализ рынка с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;

🔹разработка плана по формату, объему, площади и назначению будущего проекта-первичная концепция;

🔹создание эскиза проекта и получение разрешения на строительство;

🔹наблюдение за ходом строительства;

🔹проведение маркетинговых исследований;

🔹формирование команды проекта;

🔹продажа объекта;

🔹сдача в аренду помещений;

🔹организация банковского кредитования проекта (если необходимо);

🔹управление готовым объектом.

Для себя все же важно отметить следующее - Если что-то пошло не так, то все вопросы вы будете решать не с Девелопером, а именно с компанией застройщиком и крах одного застройщика Девелоперской группы, не повлияет на остальные.

Какие бывают Девелоперы

1️⃣ Fee-девелопмент - участие в проекте без вложения собственных средств. Проект спонсирует инвестор или финансирует банк.

По сути это работник по найму, за оплату собственника и занимается строительством и управлением объекта по заказу.

2️⃣ Speculative-девелопмент - это девелопмент с полной ответственностью за привлечение инвестиций в проект, риски при его реализации.

Ну и теперь самое главное

Какие критерии у надежного Девелопера

1️⃣ Количество реализованных в срок объектов.

Чем больше, тем лучше. Стоит также обратить внимание на географию проектов. Если у компании несколько регионов, это свидетельство масштаба группы.

2️⃣ Опыт работы.

Если Девелопер работает на рынке более 5 лет и его группа ввела в эксплуатацию более 300 000 кв. м. жилья, это дополнительный плюс.

3️⃣ Наличие надлежащим способом оформленной документации на проект.

Это проверить легко - сайт наш.дом.рф и ищем застройщика по ИНН. Все документы размещаются теперь на этом федеральном ресурсе абсолютно всеми застройщиками.

Также на этом ресурсе есть маркеры, которые подскажут какой это объект. К примеру у проблемного, будет висеть маркер - проблемный объект.

4️⃣ Надежные партнеры и инвесторы.

К примеру у группы партнеры по финансированию крупные Банки или же именитые подрядчики. Это будет хорошим признаком устойчивости компании.

5️⃣ Прозрачные схемы продаж объектов

Если к примеру при покупке квартиры стоимостью 5 млн ₽, девелопер просит 1 млн по договору оказания услуг, это должно насторожить.

Напомню-ответственность будет только на сумму 4 млн ₽ и если что-то пошло не так, со счета эскроу вернут только эту сумму.

Остальную сумму в размере 1 млн ₽ нужно будет возвращать по суду, так как наверняка вас попросят подписать акт об исполнении обязательств и отсутствии претензий (услуга регистрации ДДУ 1 млн, как вам?).

6️⃣ Отзывы покупателей

Если слишком много негативных отзывов, это должно насторожить.

Психологически, довольные не пишут, пишут на форумы критики, поэтому отзывы нужно анализировать и не поддаваться при этом панике.