Размещаем комментарий к решению Кузьминского районного суда по делу 02-0592/2022 (02-6126/2021), которое было сегодня опубликовано на канале в предыдущей статье.
Категория дела: выкуп комнат по льготной цене
Объект: комната в коммунальной квартире
Краткое содержание решения:
8 февраля 2022 г. Кузьминский районный суд в составе судьи Я.Е. Федоровой отказал в удовлетворении следующих исковых требований:
1) Признать недействительной сделку по передаче ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом» на праве хозяйственного ведения двух комнат;
2) Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом» на комнаты;
3) Аннулировать (исключить из реестра) записи в ЕГРН о государственной регистрации права №№--- от 30.06.2021;
4) Признать незаконным отказ от 30.07.2021 г. Департамента городского имущества города Москвы в выкупе истцу и ее несовершеннолетними детьми комнат;
5) Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с истцом и с ее несовершеннолетними детьми договор купли-продажи комнат по льготной стоимости с использованием средств материнского капитала и на иных условиях, определенных судом.
Суд отказал в удовлетворении иска по двум основаниям:
· истцы не являются очередниками на улучшение жилищных условий, а в коммунальной квартире зарегистрированы с 2020 года;
· спорная площадь передана ДГИ в ЦУГИ на основании распоряжения, которое не было оспорено истцами.
Комментарии к решению суда:
Доводы Суда неверны, поскольку право истцов не зависит ни от наличия у них статуса очередника на улучшение жилищных условий, ни от срока регистрации именно в спорном помещении, а сделку по передаче спорной площади в ЦУГИ истцы оспаривали в поданном иске.
1. Истцы вправе заключить договор купли-продажи комнат по льготной стоимости независимо от того обстоятельства, что истцы не признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и не стоят на жилищном учете. Суд не применил норму права, подлежащую применению, и ошибся в определении обстоятельств, имеющих значение для реализации права истцов на покупку комнат по льготной цене, и применимого порядка выкупа.
Согласно статье 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов.
Порядок предоставления и выкупа освободившихся комнат в коммунальных квартирах, находящихся к собственности Москвы, определяется Постановлением Правительства Москвы от 18 октября 2018 г. N 1285-ПП "О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы", далее – Порядок выкупа.
Порядок выкупа имеет шесть приложений и предусматривает различные варианты условий предоставления и выкупа комнат для различных случаев – как для тех, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (приложения 1 – 2), так и для тех, кто не стоит на таком учете (приложение 3 – 6).
Истцы реализовывают свое право на основании Приложения 6 к Порядку выкупа «Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (приложение 6)», в котором нет требований о нахождении заявителей в очереди на улучшение жилищных условий.
Согласно п. 1 и п. 2 Приложения 6 Порядка выкупа - по льготной цене выкупать освободившиеся комнаты в коммунальной квартире имеют право собственники комнат в этой же коммунальной квартире, зарегистрированные в них по месту жительства, не имеющие задолженности по оплате коммунальных платежей и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления
Истцы имеют право на выкуп Комнат по льготной цене, поскольку соответствуют всем установленным законом критериям:
· являются собственниками комнаты № 1 в рассматриваемой коммунальной квартире,
· имеют регистрацию по месту жительства в данной комнате,
· не имеют задолженности по оплате коммунальных услуг.
Других требований Приложение 6 к заявителям не предъявляет, в том числе относительно срока регистрации по месту жительства в соответствующей коммунальной квартире. При этом, истец проживает в Москве и имеет регистрацию по месту жительства в Москве с 2000 года, все дети истца являются также москвичами и имеют московскую прописку с рождения.
Согласно пункту 10 Приложения 6 Порядка выкупа результатом рассмотрения заявления является заключение договора купли-продажи жилого помещения (комнаты), доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности и его выдача заявителю либо решение об отказе в выкупе комнаты, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли-продажи жилого помещения.
Ответчик - ДГИ в нарушение всех вышеуказанных норм права передал Комнаты в хозяйственное ведение Ответчика - ЦУГИ (распоряжением от 8 июня 2021 г.) и отказал в выкупе комнат истцу.
Ответчик - ДГИ отказал в выкупе комнат поскольку передал помещения в Ответчику - ЦУГИ, а не потому, что у истцов нет право на выкуп. Вопрос о необходимости стоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий не поднимался вообще, так как не имел отношение к рассматриваемому случаю.
Как видно, Суд, принимая решение, не применил нормы права, подлежащие применению, в связи с чем
· установил ошибочные условия реализации права выкупа истцов, сделав вывод об отсутствии права выкупа комнат у истцов;
· вообще не стал рассматривать остальные исковые требования истца, относительно незаконной передачи помещений в ЦУГИ;
· принял незаконное решение по делу.
2. Суд незаконно не стал рассматривать требования истцов по признанию недействительной сделки по передаче комнат в ЦУГИ и применению последствий недействительности сделки.
В своем решении Суд указал, что на момент рассмотрения дела распоряжение ДГИ № 23663 от 8 июня 2021 г. о передаче спорных помещений ЦУГИ, не оспорено, а в ЦУГИ истцы не обращались. При таких обстоятельствах ДГИ не может осуществлять распоряжение спорными помещениями, что явилось еще одним основанием для отказа в иске.
При этом суд вообще не рассмотрел следующие требования истцов, которые как раз по сути являются оспариванием распоряжения ДГИ № 23663 от 8 июня 2021 г.:
- Признать недействительной сделку по передаче ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом» на праве хозяйственного ведения комнат;
- Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП города Москвы «Центр управления городским имуществом» на комнаты.
На момент подачи иска истцам не были известны реквизиты сделки по передаче комнат в ЦУГИ. Распоряжение ДГИ № 23663 от 8 июня 2021 г. было представлено в дело только на последнем судебном заседании 08 февраля 2022 г.
При этом истцы избрали правильной способ защиты права, - признание сделки недействительной в порядке ГПК РФ, поскольку акты государственных органов, связанные с возникновением, изменением или прекращением гражданских прав и обязанностей не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, что было разъяснено ВС РФ.
В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» «по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.
Например, не подлежат рассмотрению по правилам КАС РФ служебные споры, в том числе дела, связанные с доступом и прохождением различных видов государственной службы, муниципальной службы, а также дела, связанные с назначением и выплатой пенсий, реализацией гражданами социальных прав, дела, связанные с предоставлением жилья по договору социального найма, договору найма жилищного фонда социального использования, договору найма специализированного жилищного фонда».
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Распоряжение ДГИ – это односторонняя сделка, направленная на возникновение гражданско-правовых последствий - а именно, на установление права хозяйственного ведения ГУП «ЦУГИ» на спорные комнаты.
Соответственно, такая сделка оспаривается на основании и в порядке, предусмотренном Гражданско-процессуальным кодексом РФ.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
При определении правомерности решений властвующих субъектов правовой оценке с точки зрения соответствия требованиям пункта 1 статьи 10 ГК РФ подлежат предшествующие принятию таких решений действия уполномоченных органов.
Моментом передачи объекта недвижимости в хозяйственное ведение ЦУГИ является 30.06.2021 г. - дата государственной регистрации права хозяйственного ведения ЦУГИ на комнаты.
Ответчик – ДГИ передал Комнаты в ГУП «ЦУГИ» после подачи Истцом заявления о выкупе комнат по льготной цене (11.12.2020 г.), передал комнаты в хозяйственное ведение в период рассмотрения заявления истцов.
Лишь после того, как истцы повторно попросили ответить на заявление о выкупе комнат, истцы узнали о передаче комнат в ГУП «ЦУГИ».
Как на дату 11.12.2020 г. (дата заявления), так и на дату 08.06.2021 г. (дата Распоряжения), так и на дату регистрации права хозяйственного ведения (30.06.2021 г.) у Ответчика - ДГИ отсутствовали законные основания для отказа в удовлетворении такого заявления.
Комнаты не используются ЦУГИ по назначению – в качестве жилых.
Как видно, действия ДГИ по передаче комнат в хозяйственное ведение ЦУГИ направлены на воспрепятствование реализации истцами права приобретения комнат по льготной цене, и являются нарушающими требования пункта 1 статьи 10 ГК РФ.
В пункте 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Соответственно, Распоряжение ДГИ в части закрепления спорных комнат на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ», было совершено в нарушение жилищного законодательства РФ, и, в частности, Постановления № 1285-ПП, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.
Также подлежат применению последствия недействительности данной сделки в виде признания права хозяйственного ведения ЦУГИ на Комнаты отсутствующим.
3. Прочие пояснения Решения Суда сводятся лишь к цитированию норм ГК РФ о пределах права хозяйственного ведения. Данные цитаты ГК РФ и жилищного законодательства на стр. 2, 3 4 Решения Суда не имеют логической связи с поставленными перед Судом спорными вопросами.
В частности, Суд ссылается на стр. 3 п. 2 ст. 295 ГК РФ о том, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Суд также ссылается на то, что собственник, передав имущество во владение унитарному предприятию, не вправе распоряжаться таким имуществом.
Копирование и цитирование указанных норм права не имеет отношение к спорным вопросам, поставленным перед Судом.
В исковом заявлении Истцы требуют признать недействительной сделку по передаче Комнат от ДГИ в ЦУГИ. Если эту сделку признать недействительной, то, как следствие, ДГИ будет обязан выполнить требования жилищного законодательства об обязательной продаже Комнат Истцам. Для этого не потребуется ни согласие ДГИ, ни согласие ЦУГИ.
Как видно из нормативно-правового обоснования, а также имеющихся в материалах дела документов, у истцов есть право на приобретение комнат в собственность по льготной цене.
Отчуждение комнат в коммунальной квартире – является обязанностью Ответчика – ДГИ, а не его правом.
У ДГИ нет основания для отказа в заключении договора купли-продажи комнат с истцами, заключение такого договора для ДГИ является обязательным в силу ст. 5 ЖК РФ и Постановления Правительства Москвы от 18 октября 2018 г. № 1285-ПП.
Однако ДГИ в нарушение жилищного законодательства уклонился от заключения указанного договора с истцами и осуществил действия, препятствующие истцам в реализации своего права.
ДГИ в нарушение жилищного законодательства в ответ на заявление о выкупе комнат по льготной цене, не направил истцам договор купли-продажи комнат, а передал комнаты в хозяйственное ведение ЦУГИ, то есть осуществил действия, препятствующие реализации истцами своего права, и уклонился от заключения обязательного для ДГИ договора.
Указанное выше является нарушением права истцов на приобретение комнат в порядке, установленном жилищным законодательством и, в частности, Постановлением № 1285-ПП.
#льготнаяцена
#льготнаястоимость
#выкупкомнаты
#жилищноеправо
#дги
#цуги
#суднедвижимость
Подписаться в Телеграм: https://t.me/realestatedisputes
Ссылка на фото: <a href='https://ru.freepik.com/photos/business'>Business фото создан(а) ijeab - ru.freepik.com</a>
