Прежде, чем покупать объект недвижимости в инвестиционных целях, строим чёткий план, и лучше не в голове, а на бумаге. Оцениваем коэффициент возврата инвестиций хотя бы по формуле ROI.
ROI = (Доход от вложений - размер вложений) / Размер вложений * 100%
Простая понятная формула: из общего дохода вычитаем сумму инвестиций, получая конечную прибыль, и делим результат на сумму инвестиций. Умножаем на 100, чтобы получить результат в процентах. В нашем случае необходимо ещё учитывать период.
Итак, мы хотим инвестировать для каких целей?
- сохранения сбережений?
- получения в дальнейшем пассивного дохода? (Аренда.)
- получения спекулятивного дохода сразу, с фиксацией прибыли? (Перепродажа.)
Можно конечно получать пассивный доход, сдавая в аренду, потом перепродать.
В зависимости от цели подбираем объект недвижимости.
Можно вкладывать деньги во вторичную недвижимость. Здесь нет рисков, если конечно документы в порядке и история квартиры прозрачная))).
Покупаем недооцененную в моменте вторичку, возможно делаем ремонт, сдаём (поиск арендатора 1 месяц) или перепродаем.
До сих пор практикуется покупка вторички на первим этаже, перепланировка с разбитием квартиры на студии.
Коммерческую недвижимость конечно рассмативаем тоже.
Здесь внимательно - перед покупкой определитесь со своим статусом, вероятно вам придётся открыть ИП.
Помним о более длительном поиске арендаторов для коммерческой недвижимости, он может составлять 4-6 месяцев + арендные каникулы 1-2 месяцев.
Действуя самостоятельно, ПЕРЕД покупкой рекомендую проштудировать Налоговый кодекс, что бы потом не расстроиться. Историю разборок покупателя коммерческой недвижимости , купившего объект, сдававшего его в аренду и потом продавшего его, с ФНС напишу позже.
Земельные участки и загородная недвижимость. Данные объекты мне лично не интересны, я ими не занимаюсь, но они могут заинтересовать вас.
Можно купить участок большого размера, разделить на несколько меньшей площади, оформить документы, перепродать.
Покупают участок, строят дом, продают.
В любом случае учитываем назначение земли перед покупкой.
Переходим к моим любимым новостройкам.
Вложение денег в новостройку имеет более долгосрочную персппективу фиксации прибыли, но безусловно является выгодным.
Что актуально сейчас?
- как и раньше покупка на котловане с дальнейшей перепродажей.
- покупка, вложение в ремонт, перепродажа.
- покупка апартаментов на фазе строительства, дальнейшая сдача в аренду посуточно.
- покупка квартиры на 1 этаже, возможный перевод в нежилой фонд, дальнейшая сдача или перепродажа. Надо заметить, что на рынке сейчас мало новостроек с жилым первым этажем и согласование перевода из жилого фонда в нежилой легальным путём (даже на моменте согласия соседей) кажется мне сомнительным.
- покупка парковочных мест и кладовых в новостройках бизнес и премиум классе под маленькие бизнесы или сдачи в аренду. Нюанс- не все Застройщики продают эти лоты "на сторону". Многие только своим Дольщикам.
В следующих статьях детально рассмотрим все варианты вложений в новостройки, возможные риски, подсчитаем вашу прибыль на разных моментах выхода (перепродажи объекта).
