Дмитрий Новиков, сооснователь и президент Ассоциации Инвесторов Коммерческой Недвижимости, резидент бизнес-сообщества «Эквиум», занимается инвестициями в коммерческую недвижимость 14 лет: создаёт, покупает и продаёт готовый арендный бизнес по регионам в 107 городах России.
Как это работает:
Приходит запрос федерального арендатора, по техническому заданию которого идёт подбор и выкуп объекта коммерческой недвижимости и сдача объекта готового арендного бизнеса (ГАБа) заказчику.
Создание ГАБа — самый высокомаржинальный процесс на рынке коммерческой недвижимости. На данный момент ГАБы как продаются, так и активно покупаются — на них всегда есть спрос. ГАБ с федеральным арендатором практически в любом регионе России продаётся по мультипликатору «100 месяцев аренды».
Из всего объёма коммерческой недвижимости по всем регионам России мы подбираем ту, которая нужна арендатору.
Главный критерий подбора коммерческой недвижимости
Практически все «гуру недвижимости» утверждают, что ключевым показателем при выборе коммерческой недвижимости является локация. Но смею заявить, что сегодня парадигма, которой нужно следовать, поменялась. Самым важным в подборе коммерческой недвижимости в регионах России является генератор денежного потока — арендатор.
Нужно мыслить иными категориями и понимать, что в коммерции ключевую роль играет арендатор. Арендатор приносит выручку, которая является ключевым показателем динамики выручек по сети; сеть подразумевает от 100 и более магазинов, которые формируют план развития, бюджетирование, средний чек, РОИ, количество чеков в день и другие показатели. Всё нужно учитывать.
Развивается ли рынок коммерческой недвижимости?
Развитие — это не пара новых открытых точек
Говорить о конкретном развитии нет смысла — его нет, но есть существенные трансформации. Например, в ближайшие пару лет около 30% аптек прекратят своё существование. Причины:
- Доставка лекарственных препаратов. Три года назад поменялось законодательство: безрецептурные лекарственные препараты уже доставляют на дом.
- Вносятся корректировки в законодательство о возможности доставки рецептурных лекарственных препаратов на дом. Например, «СБЕР ЕАПТЕКА» и «Инвитро» подписали соглашение о том, что доставка лекарственных препаратов через ««СБЕР ЕАПТЕКА» будет осуществляться онлайн с выдачей рецепта на препарат в ближайшем к вашему дому отделении «Инвитро».
- Американский рынок. С арены уже ушли пара крупных сетей аптек, которые составляли примерно 30% от рынка.
Подписывая контракт с федеральным арендатором аптечной сети на 10 лет, многие забывают про инфляцию и про наличие финансовой модели.
В работе с региональной коммерческой недвижимостью очень мало релевантного справедливого объёма знаний и достоверных цифр. За 14 лет работы мы научились находить эту информацию законными способами
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?
Не надо инвестировать в коммерческую недвижимость — 99%, что вы ничего не заработаете. Я всегда отговариваю тех, кто обращается за консультацией.
Однажды с партнёрами решили купить территорию бывшего завода в Чапаевске за 3 миллиона рублей — дёшево для таких объёмов. Предполагалось, что в ближайшее время мы станем сказочно богатыми, но в итоге ничего не заработали. Даже у профессионалов шансы заработать, инвестируя в коммерческую недвижимость, минимальны.
Разберитесь с психологией инвестирования, вложитесь в себя: закройте базовые потребности, которые мешают развиваться. Инвестиции — это когда ты «отбил» вложенные деньги и начал зарабатывать.
Прежде чем всё-таки решиться на инвестицию, задайте простой вопрос: А зачем мне это нужно?
Кто зарабатывает на инвестициях в коммерческую недвижимость?
Зарабатывают коучи — они создают обучающие курсы — и фонды, которые привлекают деньги.
- Коучи создают свои курсы по инвестициям в недвижимость. На их месте я бы делился тем, куда не нужно вкладываться, а не рассказывал про то, куда нужно.
- Фонды
В историях инвестирования в недвижимость всегда гарантированно зарабатывает управляющая компания, которая привлекает деньги, также, как и риэлторы, брокеры, бизнес-консультанты — они не несут ответственности за последующую реализацию. А сколько и когда заработает конечный инвестор — вопрос открытый.
О чём не говорят?
- Не говорят, что пассивный доход возможен только при активном управлении.
К сожалению, тактика «купил-забыл» не работает. Никогда.
Любым объектом нужно управлять на месте. Подготовка всех документов — неприятный, но самый важный процесс в настройке бизнеса, в который вы должны быть полностью вовлечены: перезаключение договоров на себя по электроснабжению, по водоснабжению и водоотведению, по вывозу отходов, по договору с управляющей компанией — минимальный пакет, к которому можно подтянуть ещё штук 10 других соглашений и договоров, где важно ваше личное присутствие.
Вы можете потерять арендатора на начальном этапе, когда соберётесь перезаключать договор аренды и составлять дополнительные соглашения. Некоторые арендаторы негативно смотрят на смену собственника из-за проблем с выручкой.
- Не говорят, что продавец может подать на банкротство, и вы всё потеряете.
Проверяйте хотя бы раз в полгода, иначе вы лишитесь права собственности, даже если помещение вы 12 раз успели перепродать. Самыми успешными проектами занимаются каждый день.
#недвижимость #инвестиции #предприниматели #бизнес-клуб