Ипотека или аренда

Спрос на жилье пока далек от прошлогодних показателей. Правительство всеми силами поддерживает сектор жилой недвижимости, расширяя льготы по ипотечным программам. Но рыночные цены делают жилье малодоступным даже при наличии льготной ипотеки.

Вопрос «ипотека или аренда» снова становится актуальным. Давайте разбираться.

Для анализа возьмём одну из популярных локаций Воронежа - Северный район.

Однушка в ЖК «Северная корона» стоит 3450000 руб. В объявлении указан торг, значит, смело можем рассчитывать на 3400000 руб. Допустим, что ПВ есть 520000 руб. и в ипотеку остается 2880000 руб.

При сроке 20 лет и ставке 10,3% ежемесячный платеж составит 28367 руб.

Аренда подобной квартиры 15000 руб.

Допустим, что для нас посильно тратить ежемесячно 29200 рублей на обеспечение себя жильем. Есть два варианта:

1) выплачивать ипотеку (ежемесячный платеж + ежегодная страховка);

2) эту же сумму расходовать на арендную плату и накопление.

И в первом и втором варианте за 20 лет (240 месяцев) получится сумма

29200 руб. Х 240 мес. = 7008000 руб.

Посчитаем, сколько денег за это время будет выброшено «на ветер», т.е. выплачено в счет погашения процентов и страховки (1 вариант) и на аренду (2 вариант)

1 вариант: «ипотека (10,3%) + страховка»

Из графика платежа по ипотеке с такими условиями получим (присутствует незначительная погрешность):

погашение основного долга – 2880000 руб.

проценты + страховка – 4128000 руб. – «деньги на ветер»

2 вариант: «аренда + накопления»

аренда – 14000 руб. х 240 мес. = 3360000 руб. – «деньги на ветер»

накопления – 15200 х 240 = 3648000 руб.

Расчеты показывают, что аренда выгоднее ипотеки на вторичку. За 20 лет ипотека «проигрывает» аренде 768000 руб.

Но такие расчеты из разряда «Женщина легкого поведения выгоднее жены». Почему? Давайте разберёмся.

1. Не учтен фактор изменения цены. Увеличение стоимости может вполне компенсировать проценты.

Пример. В августе 2019 года куплена 1-к квартира за 1340000 руб. (ЖК «Черемушки») по ставке 10,5%. Стоимость этой квартиры сегодня 3000000 руб.

И наоборот, инфляция может съесть все накопления.

2. При регулярном частично досрочном погашении (ЧДП) ипотеки, экономия на процентах колоссальная.

Например, если в нашем примере ежемесячно делать ЧДП 5000 руб. и сокращать срок, то только за первый год экономия получается более 300000 руб.

3. Ставка по ипотеке может снизиться, тогда рефинансирование поможет сократить переплату.

Но даже без этого, ипотека – прекрасный стимул к увеличению своего дохода.

4. Неопределенность аренды. В связи с тем, что договор найма стандартно заключаются без регистрации (чтобы не платить налоги), любое изменение оспорить достаточно сложно. Т.е. всегда есть вероятность внезапного повышения арендной платы или неожиданного освобождения занимаемого помещения.

5. Ну и как же без психологии:

Отсутствие квартиры – барьер в развитии семьи: «Куда вам рожать — вы ещё по съемным углам мыкаетесь?» (Бабнюра).

Своя квартира – символ успеха и социального благополучия. Я смог, я достиг (Бабнюра довольна).

Ну и вишенка на торте: квартира в новостройке.

Если взять квартиру от застройщика по ставке 7%, картинка с цифрами будет интереснее, хотя проиграет локация.

ЖК «Задонье», срок сдачи 3 квартал 2022 года с отделкой 3446000 руб.

ПВ – 546000 руб. и в ипотеку остается 2900000 руб.

При сроке 20 лет и ставке 7% ежемесячный платеж составит 22484 руб.

Аренда подобной квартиры 12000 руб.

Берем 23300 рублей на обеспечение себя жильем и те же два варианта:

1) Ипотека (7%) + страховка

погашение основного долга – 2900000 руб.

проценты + страховка – 2692000 руб. – «деньги на ветер»

2) Аренда + накопления

аренда – 12000 руб. х 240 мес. = 2880000 руб. – «деньги на ветер»

накопления – 11300 х 240 = 2712000 руб.

Здесь аренда «проигрывает», даже без учета сокращения переплаты за счет ЧДП.

Возможно, что приведенная здесь аргументация кривая и основана на ложных убеждениях. Но стремление владеть недвижимостью на правах хозяина пока доминирует.