В просторах интернета зачастую можно увидеть такие демотивирующие лозунги, как:
1. Незаконная перепланировка грозит изъятием недвижимости и ее продажей на торгах.
Действительно, такая ответственность предусмотрена пп.1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ (в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние). Но будем честны – применяется крайне редко.
2. Вы не сможете продать недвижимость/ продадите ниже рыночной цены. Сразу скажу – продать сможете, если у Вашего покупателя используются НЕ ипотечные средства или он некомпетентен в этом вопросе. А почему? Правильно – перепланировку можно увидеть только в паспорте на квартиру, а он не является обязательным документом ДАЖЕ ПРИ НОТАРИАЛЬНОМ заверении Договора купли-продажи недвижимости.
3. Мы согласуем Вам, но это очень сложно и цена начинается от 200 000 р. (зависит от популярности предлагающей свои услуги компании). Потолка у этой цены, как правило, нет.
Начинаем разбираться.
С чего вообще лучше начинать ремонт с юридической точки зрения?
Во- первых, понять какого типа ремонт Вы хотите – будет ли производиться перенос стен/мокрых точек/дверных проемов.
Если есть хоть одно попадание в этот перечень – Вы в ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ, но без паники.
Перепланировка – ЭТО НЕ СТРАШНО.
С другой стороны, перепланировка очень часто идет вместе с переустройством. Например, решили Вы поменять ванну на душ , или , например, ванну и туалет местами – это переустройство.
Согласно ст. 25 ЖК :
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Если уйти от юридической терминологии, резюмируем - все, что затрагивает стены -это перепланировка, переустройство - это перенос или замена оборудования.
Когда мы определились, что это ТОЧНО не косметический ремонт, ДЕЙСТВУЕМ:
1. Запрашиваем паспорт на квартиру в местном БТИ
2. Запрашиваем поэтажный план выше-ниже расположенных квартир в местном БТИ
3. Заказываем акт обследования дымоходов/вентканалов
4. В зависимости от ТИПА перепланировки заказываем Проект перепланировки/переустройства квартиры в Проектной организации, состоящей в СРО (здесь есть нюанс - обязательно запрашивайте выписку из СРО - в ней указывается право на выполнение работ). Здесь важно понимать, какие конструкции Вы затрагиваете - несущие /ненесущие + что конкретно Вы хотите изменить и возможно ли это с точки зрения действующего законодательства:
а) Если несущие - нужно дозаказывать их техническое обследование. По его результатам составляется еще один проект, например, усиления (например, в случае устройства нового пола - заливки, в случае оформления дверного проема). Все эти действия разрешено делать ТОЛЬКО после согласования проекта - несущие конструкции - это безопасность дома.
б) ненесущие выполняют в большинстве своем разгрузочную функцию и не требуют отдельного проекта.
в) в проекте у Вас обязательно указываются пожарные извещатели, в т.ч. автономные - это нужно учитывать, даже если дом не подключен к пожарной сигнализации.
г) и не забываем про план разводки электрики.
5. Идем в МВК вашего района с этими документами или подаем через Госуслуги вместе с заявлением на перепланировку/переустройство.
6. Рассмотрение занимает до 45 календарных дней.
А что же делать тому, кто уже произвел перепланировку, но ее не согласовал? Идем в суд. Об этом, об общедомовом имуществе, красных линиях в кадастровом паспорте и многом другом - в следующих статьях.
Welcome=)