Друзья, сейчас скажу очень неожиданную, вероятно, штуку, но распространение эскроу-счетов и изменение 214-ФЗ в 2019 году это не только стало очень хорошо, но и очень плохо, - для покупателей.
Как раньше происходило финансирование стройки? Ранние инвесторы покупали квартиры - застройщик строил. Расходился спрос с ценой - спрос падал, цена корректировалась (не сильно), поэтому дольщиков и называли «инвесторами».
Что сейчас (с 2019 года)? Застройщик не получает деньги от дольщиков, деньги лежат на счетах до сдачи дома и доступа к ним у застройщика (любого) нет. Финансирование стройки происходит за счёт банковских кредитов. Отдельные застройщики и вовсе не продают никаких квартир (или очень мало квартир) на этапе строительства, - не выгодно.
Если вы ориентируетесь на опыт покупки квартир трехлетней давности, у меня для вас плохая новость. Эти проекты строились с прямым финансированием. Но за три последних года практика практически себя изжила и таких проектов практически не осталось, потому что они все или построились или достраиваются.
Примечание: проекты, по которым разрешение на строительство было получено до 1 июля 2019 года, могли финансироваться по старой схеме, поэтому в 2018-2019 гг. был бум новых стартов, поскольку прежняя схема была и понятнее и привычнее. Потом из этих лимонов научились делать лимонад, и баланс спроса-предложения из экономического рычага превратился в маркетинговый рычаг.
В ситуации, когда:
- выручку от продаж вы получаете не сейчас, а очень сильно потом;
- а за деньги платите уже сейчас;
- цену снижать вам не выгодно (потому что покупателям на самом деле не очень нравится, когда сегодня они заплатили больше, чем кто-то условно через полгода);
- но какие-то продажи надо все-таки делать,
единственным адекватным ответом на динамику цен становится ипотечная ставка, которая делает такую более высокую цену в разы выгоднее в ежемесячном платеже (при условии, что покупатель берет квартиру надолго, платить собирается без досрочных гашений, и пользоваться планирует не год-два, как инвестор старого формата, а лет 7-10).
Поэтому я бы не делала ставку на снижение цен в стройке. На некоторое замедление - да. Но не на снижение.
