Кредитное плечо в новых условиях

Юрий Черненко тут спросил за стройку и я, таки отвечу))) 

Рэй Далио в книге «Большие долговые кризисы» пишет: «Поскольку кредит создает как покупательную способность, так и долг, то, насколько желательно или нежелательно наращивать кредитные средства, зависит от того, достаточно ли продуктивно используются взятые в долг деньги, чтобы получить нужную прибыль для выплаты процентов по долгу. Если это так, значит, ресурсы были правильно распределены, и в выигрыше останутся как заемщик, так и заимодавец. Однако если этого не происходит, то недовольными останутся оба, и весьма вероятно, что ресурсы были распределены неправильно».

Так вот, идея инвестировать в недвижимость с кредитным плечом хороша, но с поправкой на ситуацию.

Если у нас есть некая сумма Х, которая направляется на покупку объекта стоимостью Х, то дальнейший успех инвестиций зависит от того, даст ли этот объект прирост в цене на условный Y. 

Если сумма Х раскладывается на два объекта стоимостью по Х/2, то теоретически при той же ситуации рост обоих объектов составит Y, а выгода - 2Y минус проценты за обслуживание кредитов Z*2 (что в нормальной обыденной реальности совсем не много, но это в нормальной).

В ненормальной реальности (в краткосрочной перспективе) никакого роста на Y может и вовсе не произойти, а вот проценты за пользования произойдут, те самые Z*2. Риски? Риски.

Теперь дальше. Чем противоречивей ситуация, тем лучше условия по ипотеке в тех отраслях, где спрос надо поддержать. Сначала у нас была пандемия и ставку скостили до 6%, заодно решили поддержать демографию (ещё немного подрезали). 

Потом подрезали ещё немного и организовали субсидированные ставки, - от 0,1%, но за отдельную доплату к стоимости квартиры на условные W. 

И все в этих ставках хорошо, и ежемесячный платёж меньше (значительно), чем был бы без этой добавки в W (за счёт разницы в ставках), и гашение идёт эффективнее (заёмщик значительно больше ежемесячно направляет в тело кредита и значительно меньше платит банку за пользование), но есть нюанс, та самая разница W. 

С чем может столкнуться наш инвестор, купившись на низкий процент? С тем, что когда он будет выходить из своей инвестиции с кредитным плечом с супер-низкой ипотечной ставкой, его прирост в Y окажется ниже, чем переплата в W. Но даже если вдруг рост окажется выше, то прибыль все равно будет считаться как Y-W минус проценты за пользование кредитом. Минус налоги. 

Вот поэтому я не то чтобы не верю в инвестиции с кредитным плечом в нынешней ситуации, но, как мне кажется, резонно их опасаюсь. 

Далее, после ввода эскроу-счетов, изменения 214-ФЗ и вывода из условий задач небольших частных инвесторов, как источника финансирования стройки, стоимость квартир на котловане по сути стала стоимостью квартир на сдаче, плюс естественная динамика рынка. Ну, то есть если сегодня стоимость готовой студии по локации 4,5 млн, то стоимость студии в стройке плюс-минус 4,5 млн. Дальше - суровая рука рынка, а она сейчас не слишком-то владыка, скажем честно. Подрастёт в цене готовая студия через 2-3 года - значит, подрастёт, не подрастёт - sorry not sorry.

С неверием вроде разобрались.

Теперь с верой.

Юр, я очень практичный человек. Если у нас задействована ипотека, то стоимость имеет смысл считать как первоначальный взнос плюс ежемесячный платёж, умноженный на количество месяцев. 

Если на первичке при 3% ставке и кредите в 10 млн на 30 лет платёж составляет 42 тыс. рублей, а на вторичке на 5 млн по ставке 9,9% и 30 годах 43,5 тыс., то это прямо колоссальная разница. 

Если у нас есть человек с ограниченным платежом (а такие у нас примерно все) и первоначальным взносом, то для него нынешняя ставка - отличный шанс взять квартиру лучше, а в некоторых случаях - это просто шанс что-то взять на нынешнем рынке, если платёж, например, должен быть не больше 20 тысяч в месяц. То есть для конечного пользователя плохая ситуация оказывается хорошей.

Далее. Если мы всё-таки говорим про инвестора-рантье или квази-инвестора (например, квартира берётся в расчете на подрастающих детей, а пока дети растут, будет сдаваться в найм), то опять же чем меньше платёж, чем он ближе к арендной ставке, тем проще отправить эту историю на самоокупаемость. Например, ежемесячный платёж Z, а аренда D, тогда плата по кредиту составит Z-D, - может и не выйдет в совсем уж ноль или плюс, но сократится и существенно. 

И в любом случае, такая история выглядит более разумно, чем оплата процентов по потребам или кредиткам, потому что в этом случае ты платишь за то, чем пользуешься, а не за то, что ты уже когда-то потратил.