В основном продажи в новостройках это кривая, где бурный спрос на старте сменяется спокойным спросом на оставшемся периоде строительства. Цена разгоняется вначале, потом технически поднимается время от времени. Иногда в это вклиниваются ситуационный ажиотажный спрос и прочая конъюнктура рынка.
Есть отдельные популярные комплексы, их активно рекламируют, - на них ставятся планы продаж. «Студия рядом с метро — «Стрижи»» или «Доступная квартира в Приморском районе — «Чистое Небо»», «Недорогая квартира в новом районе — «Солнечный Город»» — это все примеры из этой серии.
Плюсы таких комплексов — к ним всегда есть искусственно поддерживаемый интерес. Инвестиционная стратегия здесь понятна, доход гарантирован.
Минусы — здесь высокая конкуренция инвесторов. В тучные годы — это нормально. В кризисные — может принести некоторые корректировки в реальные доходы. И есть риск купить объект с накаченной спросом ценой.
Есть ЖК с довольно спокойной рекламной составляющей. Они есть, но как бы не особо часто мелькают в рекламе, спрос приближён к реальному рыночному, цена соответственно тоже в большей степени регулируется рыночной ситуацией.
Плюсы — цена, которая отражает спрос и интерес рынка. Небольших инвесторов меньше, а значит меньше конкуренция.
Минусы — развиваются плавно, следуют за конъюнктурой рынка. Локация развивается органически.
И есть самые интересные проекты — те, которые на старте не «взлетели».
Причин может быть много.
Первая — новая локация. Пример, ЖК «Фортеция» в Кронштадте. Проект явно был точечный, какой-то большой комплексной застройки на участке не предполагалось, поэтому рекламная прокачка местоположения осуществлялась силами одного застройщика. У проекта было много безусловных «фишек»: береговая часть залива и выход к воде, парки вокруг, малоэтажность, закрытость территории, видовые квартиры, мансарды, внешний вид, в общем, проект многим был симпатичен. Но многим он был и не понятен. Квартиры для жизни? Но как добираться в город на работу? Квартиры для сезонного проживания? Но не проще ли взять дачу и бог с ним, с Заливом? Квартиры для сезонной аренды? А что делать не в сезон? (До открытия Фортов Кронштадта оставалось еще года 3-4) Инвестиционная квартира для перепродажи? А сможет ли локальный рынок Кронштадта освоить такое количество инвестиционных предложений?
Что по факту? По факту проект выстрелил поздно, но выстрелил мощно. До сих пор здесь наблюдается дефицит предложений, а квартиры, которые выходят в продажу, приходят от продавцов, которые нацелены на улучшение жилищных условий и покупку квартиры в этом же ЖК. Инвестиционных квартир здесь тоже крайне мало.
Вторая причина — формат. Пример, ЖК «Солнечный город. Резиденции». Сейчас проект на слуху, но первые 3 года продажи были слабыми, интерес был слабый, многие покупатели не понимали, для чего вообще строить клубный проект рядом с недорогим и массовым «Солнечным Городом». В итоге комплекс получил обширную базу потенциальных покупателей буквально через дорогу и хороший арендный потенциал, который сформировался за время реализации проекта в соседнем ЖК.
Из плюсов здесь — дополнительные интересные условия по ипотечным программам, мощный отложенный спрос из «скептиков» проекта, который накапливается буквально годами, и действительно хорошая «начинка» проекта, инвесторы здесь довольно поздние — они обычно спохватываются тогда, когда в комплекс уже плотно сели будущие жители района, то есть те, кто купил квартиру для личного пользования.
Минусов нет. Разве что не так бравурно звучит график роста цен (до какого-то периода). Ну, и знакомые могут крутить пальцем у виска, когда слышат о вашей покупке.
Чем интересны «скептики»? Скептики — это отличная лакмусовая бумага, показывающая, что проект интересен. Когда есть скептики, есть и отложенный спрос и дополнительное обсуждение проекта. Оно не рекламное, оно бытовое и тем ценное.