Оптимизация налогообложения при продаже квартиры и их последствия.

Не любим мы платить налоги, ну не любим. Тем более и выбор есть (вернее раньше был, в 2022 г. налоговая наводит порядок) – можно заплатить налог с продажи квартиры, а можно занизить стоимость в ДКП, и избежать неприятных растрат.

Сегодня разговор о РИСКАХ минимизации стоимости объекта недвижимости в Договоре купли-продажи для физических лиц, при сроке владения до 3 лет, если единственное жилье, и 5 лет для остальных.

Уверена, данный «ход конём» запустили в массы и всячески его подогревают мои коллеги -риэлторы.

Оно и понятно – риск то у игроков, а не у посредников, в данном случае. Хотя, если сумма сокрытого налога составит 2,7 млн. рублей, вероятность того, что и риэлтор, который вёл сделку, познакомится с сотрудниками Следственного Комитета, стремительно повышается.

Итак, распространённые способы занижения, известные мне, и риски, с ними связанные:

1. Неотделимые улучшения.

– на самом деле эти неотделимые улучшения являются составной частью объекта недвижимости (если изначально не купили квартиру "в бетоне") и не могут являться предметом купли-продажи.

Для налоговой, это является маркером признака уклонения от уплаты налога.

А как же налоговая об этом узнает? Спросите вы.

Ваш покупатель берет кредит на покупку квартиры, открывается аккредитив. После регистрации права собственности, вы получаете в один день два транша – сумму по Договору купли-продажи с оптимизированной стоимостью и сумму по Договору о неотделимых улучшениях. Налоговая видит приход денег по двум траншам одновременно, причём общая сумма равна сумме кредита. Мы помним, что банки, по запросу компетентных органов, предоставляют всю информацию, а движения по вашему счету налоговая служба видит и без запросов.

Даже если сумма по второму договору закладывалась в ячейку, и безналичных платежей не проводилось, покупатель может захотеть продать квартиру. После продажи квартиры, продавец может захотеть сумму, которую он заплатил, предъявить к расходу, и он показывает налоговой два договора с платёжками. Такие случаи сплошь и рядом. Налоговая, конечно, не примет к расходам сумму, уплаченную по Договору о неотделимых улучшениях, но спасибо за наводку скажет.

Или стоимость квартиры 4 млн. рублей (из них 3 млн. в ДКП, 1 млн. – неотделимые улучшения). Покупатель – семья, хочет получить налоговый вычет, и муж и жена могут претендовать на 2 + 2 = 4 млн.р. Они могут предъявить договора и платежки на всю уплаченную сумму.

Риски продавца, возможные санкции ФНС:

- Налог с суммы договора на неотделимые улучшения.

- Налог со всей цены в ДКП + со стоимости неотделимых улучшений (ст.54.1. НК РФ) т.е. расходную часть не примут. Платить 13%будете со всего дохода (стоимости квартиры).

2. Гарантийные обязательства.

- вкратце, это обязательство продавца, которые заключаются в том, что если что-то пойдет не так – вернуть сумму (разницу между реальной стоимостью квартиры и цифрой в оптимизированной цене в ДКП). Обычно подписывается расписка об обязательствах, причём отсутствует расписка в получении денег.

Риск для покупателя :

-Уменьшается расходная часть,

-При возникновении конфликтной ситуации – уменьшение суммы, обозначенной в расписке в суде (ст.333 ГК РФ). То есть денег вы как бы не давали (расписки нет), но ущерб требуете – может быть обжалован продавцом и уменьшен судом.

-Потеря денег и квартиры, в случае, если продавец в течение 3 лет после продажи становится банкротом.

Риск для продавца, если будет доказано уклонение от уплаты налогов.

-Налог с суммы в расписке или

- Налог со всей цены в ДКП + налог со стоимости в расписке (ст.54.1. НК РФ) те расходную часть не примут. Платить 13%будете со всего дохода (стоимости квартиры).

3. Соглашение о права покупки по ДДУ с уменьшением стоимости.

Риски для продавца:

– доначисление налога на всю реальную сумму, расход не примут,

- если инвестор, и действия регулярны, могут признать фактическим ИП - смотри тут,

Для покупателя:

- не сможете предъявить вычет в полном объеме (уменьшается расходная часть)

- потеря денег и объекта недвижимости в случае, если продавец в течение 3 лет после продажи становится банкротом.

4. Продажа мебели, предметов интерьера и техники, находящейся в продаваемой квартире.

Совершенно законный способ. Надеюсь, чеки при покупке вы сохранили, т.к. нужно подтвердить срок владения 3 года.

Если срок владения 3 года не истёк, применяем «доход-расход».

Если чеков нет – применяем фиксированный вычет на движимое имущество 250 000 рублей.